这一次，地产商们又赌赢了？

昨日(12.19)，两则地产商的公告，在平静了很久的房地产再融资市场激起了不小的涟漪。

12月18日，中交地产、富力地产两家房企都收到了证监会的通知，分别恢复定增审查、IPO审查。

而在次日，两家地产商便发布公告，其中，

富力地产拟公开发行不超过10.7亿股，募集资金总额不超过350亿元，用于投资其在北京、上海、天津等地的新项目。

中交地产拟向温州德欣非公开发行约7762万股，募资不超过12亿元，用于中房瑞致项目与中交漫山项目。

而在上个月，另两家地产商的发债也获得了通过，其中

金科股份发行不超过60亿公司债券获深交所无异议函;华发股份发行不超过25亿债券获上交所无异议函。

表面上，这是4家地产商获得再融资许可，其实，这是一个极不寻常的信号。

▌一个极不寻常的信号

在房地产调控进入深水区的节骨眼，地产商们却被放行再融资，这本身就是一个极不寻常的事。

不寻常之一，这次是在严控地产商融资背景下的放开。

早在去年10月，银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。

在新的融资环境下，据不完全统计， 2017年前11个月地产商公司债融资总规模仅为422亿元，较2016年下降91%;股权融资为仅143亿(剔除恒大)，较2016年下降80.5%。

本来监管很严厉的房地产公司债、股权融资市场，突然间就开闸放水了，岂不怪哉。

不寻常之二，监管层喊着地产商们回来融资。

中交地产早在2016年11月(刚开始调控)便向证监会申报了再融资申请，但因受制于严厉的市场环境，在今年8月份时便终止了定增审查。

而富力地产与中交地产的命运颇为相似，

富力地产早在2015年8月(一年后才开始地产调控)便向证交所申请了IPO，也是因为赶上调控，迟迟无法推进，便在今年10月份申请终止了IPO审查。

翻译成大白话，就是地产商们已经放弃再融资了，结果又被监管部门给喊了回来。

严厉的融资环境、失而复得的融资审查 ···，这些都太不正常了，也与整体的舆论氛围、监管部门的表态背道而驰!

难道，这一次，开发商们又赌赢了?

▌没有无缘无故的爱

正所谓，没有无缘无故的的恨，也没有无缘无故的的爱。

监管层对地产商大发善心的背后，是更深层次的盘算。

下面的这些数据，颇能说明监管层的小九九。

其一，楼市调控已经影响到了国家财政收入

据财政部公布的数据显示，2017年1-11月，全国一般公共预算累计收入161748亿元，同比增长8.4%。

其中，9月份同比增长9.2%，10月份同比增长下滑到5.4%，到11月份，进一步下滑到1.4%

一般公共预算收入增长在一路走低，而走低的关键原因，主要是非税收入、耕地占用税、城镇土地使用税等下降较多。

其实，房地产在今年的销售情况，也印证了这一点，

据CRIC数据统计显示，60个典型城市2017年前11月商品住宅成交面积比2016年同期下跌25%，比2015年同期下跌1%。

各线城市成交同比全部下滑，其中，

一线城市下滑46%;二线城市下滑24%;三线城市下滑21%;

(图表来源：克而瑞)

其二，地产商们钱包吃紧

做生意都需要本钱，地产生意也一样，而且干房地产扎的本更大;

在这一轮的调控中，一边卡需求，一边卡融资，一边卡房贷，所以，调控到现在，很多看似财大气粗的地产商们，其实，日子过得也是紧巴巴的。

首先，钱不好借了，即使借得到，也都是“贵钱”。

据克而瑞的数据显示，2017年前11月，108家房企融资总额为10014亿元，同比下降4%，表面上看，与前两年相比这个数据真心不差。

但我们不能被总量所蒙蔽，还是要具体问题具体分析，若剔除恒大(1724亿元)和阳光城(1036亿元)，前11月房企融资总额仅为7254亿元，较2016年下降31%。

(图表来源：克而瑞)

而在公司债严厉的监管下，境外债已经成了房企主要融资方式，在2017年1-11月，占比高达25%。

当然，借款成本也是最高的平均为6.72%;

(图表来源：克而瑞)

考虑到美元加息、人民币贬值导致的汇率风险，使得地产商明年将面临较大的偿债压力。

其次，销售资金回笼变慢，地产商面临较大的投资和周转压力。

在融资被卡后，销售资金在地产商的开发到位资金中，就显得无比重要，占比超过30%。

然而就如上述所说，一方面销售增速的持续下滑，一方面银行也在卡房贷的发放速度，使得销售资金的流入放缓，对房企投资和周转构成压力。

所以，也就出现了房地产开发到位资金增速持续下行的局面，到了最近几个月，到位资金增速已经低于开发投资额增速。

(图表来源：克而瑞)

再次，买地花了地产商太多钱。

在今年前11个月，单是买地，地产商们就为政府贡献了4.14万亿的收入，与去年同比增加32.5%。

占到了政府基金预算总收入的83.9%。

(图表来源：克而瑞)

然而，最近几个月，地产商们买地的平均溢价率却是一路走低，到了11月份仅为23.0%，刷新年内最低位数值。

其实，溢价率走低，再加上11月份成交率的大幅下滑，透露了一个潜在信息，即地产商弹药(钱)不足了。

(图表来源：克而瑞)

总而言之，现在地主家(地产商)已经严重缺粮了，而监管层也在担心明年的收入。因为，地产行业一旦出现大的波动，势必会影响到财政收入和支出。

▌小结：

如果仅仅是房企一缺粮(钱)、一哭闹，监管层就放水;

如果市场一撒欢(房价大涨)，监管层就拧住水龙头。

那么，中国的房地产市场就仍未跳出 “去库存 —— 市场高热 —— 土地储备过量 —— 去库存 ” 的恶性循环。

这显然与我们当下的期望相悖、也与高层的表态向左，更不是广大国人愿意见到的。

那么，我们该如何理解监管层的这次行为呢 ?

笔者个人的看法是，与其说是放水，不如说是续命。

老子有云：“ 治大国若烹小鲜 ”。

看似很容易、很轻松，其实，做过饭的人都知道，要想做出一顿美味佳肴，要求还是蛮高的，因为“火候”很重要。

这次的楼市调控也一样，如果用力过猛，肯定会糊(地产行业崩溃)，显然也有悖于调控初衷，也会给经济造成新的大麻烦。

在经过了长达一年多的高压后，适当给地产商们松口气，实现房地产的软着陆，才是这次放松再融资行为的最终考量，而不再是以往那种纯粹、简单的放水。

但愿笔者的理解，恰是监管层最真实的想法。

责任编辑：郝杰