大连市物业服务正式进入标准化时代

大连市物业服务正式进入标准化时代

前期物业服务咋收费?政府出台指导价

共分5个等级，最高收费不得超过4.6元/平方米，最低收费不得超过0.9元/平方米

今年9月，本市正式发布《大连市住宅物业服务标准》，将住宅物业服务分为一级至五星级5个级别，让住户对物业服务有了新的评判标准。目前服务标准推行进展如何，物业费又将出现什么变化?12月21日，市国土资源和房屋局、市物价局对上述问题进行了详细解读。记者了解到，目前本市已制定住宅前期物业服务收费政府指导价，共分为5个等级，其中最低等级收费不得超过0.90元/平方米，最高等级收费不得超过4.6元/平方米。该价格标准于12月9日起正式执行，这也意味着，本市物业服务正式进入标准化时代。

本市物业服务标准都包含啥内容

今年9月28日本报曾报道《大连市住宅物业服务标准》(以下简称《标准》)出台的相关情况，近日市国土房屋局对该标准进行了进一步解读。

市国土房屋局表示，《标准》借鉴酒店行业中星级划分的经验，将住宅物业服务分为一级、二级、三星级、四星级、五星级。其中一级为低等级，五星级为最高等级。业主可以针对各个服务项目选择不同等级的服务标准，自助组合确定服务内容。

每一个服务等级包含但不限于《标准》的服务内容，业主和物业服务企业还可以根据自身需求，超越标准内容的限制，协商确定增加服务内容。

《标准》中总结归纳物业服务内容包括综合服务、共用部位和共用设施设备日常运行保养维护服务、清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务和绿化养护服务五项基本内容，其下又分为若干具体服务项目。

以居民普遍关心的共用部位、共用设备设施日常运营保养维护服务为例，其中包括公共部位、设备机房、排水系统、公共照明、电气设备、消防系统、安全防范系统、升降系统、水景及景观设施等服务内容。每项服务内容按照不同等级进行划分，细化明确日常的检查、维护、保养、应急情况处理等工作的频次和具体要求。《标准》还专门设置了老旧住宅区基础物业服务标准，主要是针对建设年代较早、难以划定物业管理区域、设施设备不全的无人管理老旧小区，服务标准包括楼道内卫生保洁、公共部位小修小补、公共设施设备日常维护、绿化、保安、电梯等基础服务内容。

12月底前全市完成等级确定及公示工作

《标准》的出台对物业服务事项予以细化，对服务频次、深度、结果等进行定量描述，几乎每项服务内容均设立了量化的维修养护、检查要求，进而解决了物业服务质量不可追溯、价格难以评估的问题，同时也督促物业服务企业依照标准进行服务。《标准》推行工作从9月22日开始，到今年12月末，全市的住宅小区要全面完成服务等级确定及公示工作。针对不同住宅物业服务情况，在推行工作中也有具体规定。

情况一：于9月22日后签订前期物业合同的新建住宅项目，在合同中应包含按《标准》确定服务等级及具体服务项目的内容。

情况二：已签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》且在合同期限内的住宅小区，由物业服务企业按照合同约定内容及现行物业收费标准，进行成本分析，细化明确各项服务内容等级，在小区内进行公示。业主有异议且符合召开业主大会会议条件的，可以召开业主大会会议协商确定服务等级。

情况三：合同期限届满的，由业主委员会(无业主委员会的由社区代行)根据《标准》组织召开业主大会，确定物业服务标准等级，与选聘的物业服务企业签订物业服务合同进行约定。

住宅前期物业服务收费有了指导价

今年2月1日，我省新修订《辽宁省物业管理条例》，其中明确住宅前期物业服务执行政府指导价，市物价局、市国土房屋局根据大连市住宅物业服务标准，综合考虑行业发展、社会承受能力等因素，制定了住宅前期物业服务收费政府指导价，并于11月9日联合下发了《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》(以下简称《通知》)。

《通知》中明确，政府指导价共分为五个等级，一级0.90元/平方米以下(含0.90元);二级0.90-1.30元/平方米(含1.30元);三星级1.30-1.90元/平方米(含1.90元);四星级1.90-2.90元/平方米(含2.90元);五星级2.90-4.60元/平方米(含4.60元)，以上指导价包含电梯运行维护费，无电梯的住宅项目应从物业服务费中扣除电梯运行维护费，标准为每平方米0.20-0.40元。

市物价局表示，相关部门对30个市内物业服务企业样本进行调研和成本测算，并多次组织召开专题研讨会，最终确定政府指导价标准。

本次价格标准制定的创新之处在于突破了以往制定一个基准价格的方法，而采用了区间价格标准的方法。以往采用基准价格的方法，容易产生价格上浮无上限的问题，而此次出台的指导价格标准，要求前期物业服务收费标准不超过各等级最高指导价标准、下浮不限。如此一来，住户可根据服务标准和收费标准，来自主选择低等级或高等级物业服务。

收费标准自12月9日起正式执行

政府指导价标准是否适用于所有住宅物业企业呢?在执行过程中分为两种情况：

一、12月9日后新建小区需按标准执行。《通知》明确，自12月9日起，新开发建设的住宅项目应由开发建设单位与选聘的物业服务企业根据住宅物业服务标准、服务成本，在不超过各等级最高指导价标准、下浮不限的基础上，签订前期物业服务合同，约定具体物业服务内容和物业服务收费标准。

二、已建成小区需按法定程序确定收费标准。《通知》明确，具备成立业主大会条件的既有住宅项目，应按照现行法律法规规定，依照法定程序组织召开业主大会，根据业主大会决议与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，确定或调整物业服务收费标准。

市物价局表示，指导价与物业企业等级无关，而是针对物业服务标准确定的价格。同时，大连市住宅物业服务标准以外的服务项目，收费标准由物业服务企业与业主协商确定，并在前期物业服务合同中约定。该政府指导价适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新区，其他区市县、先导区根据当地实际情况自行确定指导价标准。

前期物业服务收费在购房前需公示

为了保障购房者的权益，《通知》要求：开发建设单位在商品房销售时，应在销售场所显著位置公示选聘的物业服务企业情况、前期物业服务合同、物业服务内容和标准、物业服务收费标准等内容，让购房者在购房时明确前期物业服务事项，自主做出购买与否的选择。

同时，住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘;建筑面积不超过三万平方米的，经辖区物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

在此，市物价局、市国土房屋局专门设置了两个信息反馈电子邮箱，吸纳社会各界的合理化的意见或建议，为今后政策的完善和修订提供参考。市物价局邮箱为：dl_sfc@163.com，市国土房屋局邮箱为：gtfwj_wyaqc@dl.gov.cn。

明年本市还将落实相关物业新政策

市国土房屋局表示，《大连市住宅物业服务标准》为强制执行的标准，只要住宅小区内含有涉及服务内容的相关设施都必须依据服务标准来执行。

目前，市国土房屋局已经制定《大连市居住小区物业服务质量考评办法》，2019年将开展的物业服务质量考核，落实物业服务标准也会作为考核指标之一。对不及时公示物业服务等级、物业服务考核不合格的企业，将下发整改通知，限期整改。

同时，2019年计划制定物业服务企业信用等级评定办法，将把物业服务质量考核结果计入信用等级评分，评定结果在媒体公示，作为业主选聘物业服务企业的参考依据。

此外，本市已经出台《大连市前期物业服务招标投标管理办法》，将于2019年3月1日正式实施，前期物业服务招投标工作将与信用等级评定工作相联系，信用等级低的物业服务企业将在招标评分中适当减分，以此实现优胜劣汰。

1.住宅物业服务分为五级

《大连市住宅物业服务标准》借鉴酒店行业中星级划分的经验，将住宅物业服务分为一级、二级、三星级、四星级、五星级。其中一级为低等级，五星级为最高等级。

2.什么是前期物业服务?

前期物业服务指的是在业主大会尚未成立前，开发企业为了完成正常的住宅交付和管理，自行聘请的物业服务企业。

3.政府指导价共分五级

政府指导价共分为五个等级，一级0.90元/平方米以下(含0.90元);二级0.90-1.30元/平方米(含1.30元);三星级1.30-1.90元/平方米(含1.90元);四星级1.90-2.90元/平方米(含2.90元);五星级2.90-4.60元/平方米(含4.60元)，以上指导价包含电梯运行维护费，无电梯的住宅项目应从物业服务费中扣除电梯运行维护费，标准为每平方米0.20-0.40元。

4.收费标准如何执行?

分为两种情况：

一、12月9日后新建小区需按标准执行。

二、已建成小区需按法定程序确定收费标准。

5.政府指导价适用范围

该政府指导价适用于中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区和高新区，其他区市县、先导区根据当地实际情况自行确定指导价标准。


 

责任编辑：乔慧