“双降”贯穿天津新房市场 均价下降近3%

回顾2011年，滨海新区新房市场整体呈现出了“量价齐降”的局面。根据搜房网数据监控中心的统计，2011年滨海新区共成交新建商品房13287套，成交量同比“缩水”近两成，成交均价也同比出现将近3%的降幅，是天津市去年唯一价格出现同比下降的区域。虽然下半年新区众多项目采取了“以价换量”的方式让成交量有所回暖，但是仍然没有挽回全年成交的颓势。业内人士认为，在2012年上半年，这种低迷的成交情况预计还将持续。

成交遇冷

成交量同比降近两成

根据搜房网数据监控中心的数据统计，2011年滨海新区共成交新建商品房13287套，同比2010年下降了18.37%，成交面积为132.54万平方米，同比下降了18.65%。在滨海新区四个区域之中，开发区和汉沽的成交量下降幅度最大，其中汉沽成交量为1702套，同比下降了44.16%。

“和去年的旺销状态不同，今年汉沽各个项目的销售情况普遍低迷，很多项目一个月也成交不了几套房子。”汉沽某项目销售经理介绍，2009年滨海新区实现三区合并之后，汉沽的楼市一度出现了繁荣景象，作为新区新房楼市中的“价格洼地”，很多汉沽本地以及其他区域的购房者看好汉沽楼市的升值潜力，掀起了一股投资热潮，让汉沽的楼市成交量和价格出现双攀升。在遭遇新政后，以往起到重要支撑作用的投资性需求客户几乎消失，而汉沽本土的购房者刚性购房需求有限，区域流动人口又比较少，因此成交量出现了锐减。

成交量出现下滑的情况同样出现在塘沽区域。很多在去年实现首次开盘的项目刚一开盘就感受到了市场的“寒意”。“2011年7月开盘时，首先推出的是高层产品，由于高层产品在区域内竞争比较激烈，因此虽然定价并不高，但是成交量还是不理想。”塘沽某大盘项目一位工作人员表示，后来对项目的价格和产品进行了调整，推出了区域内比较稀缺的洋房产品，并且施行了大点位优惠，获得了还不错的成交成绩，目前洋房仍然是项目的主推产品。

和该项目一开盘就已经处于限购状态不同，塘沽某在新政前即已经实现开盘的项目对于成交量下滑的感受更为强烈。“项目经过了一段时间的客户积累后，在去年年初实现了首次开盘，在开盘之初的两个月就已经完成了全年很大部分的销售任务，在新政实施后，购房者的购房热情显著下滑，成交量骤降了一半还要多。”该项目策划主管表示，由于项目是以改善型客户为主要购房人群，这部分客户并不急于出手，因此在遭遇新政的前几个月成交量受到影响很大。为了更好地吸引客户的眼球，项目采取了“多次少量”开盘的政策，几乎每个月都会有活动并且推出新品，保持客户的关注度。“尽管采取了各种营销手段，但是今年的销售难度还是非常大的，成交量也不能够和新政前同日而语。”

业内人士认为，投资性客户的锐减让滨海新区的成交量整体出现了一定程度下滑，更是让投资性需求旺盛的中新生态城、汉沽等地缘性客户相对较少的区域成交量受到重挫。为了争取仍然留在新房市场中的刚性需求客户以及改善型客户，不少项目对价格和推出产品进行了调整，更加适应客户需求的优质户型、更加符合客户心理价位的价格越来越多地出现，这让购房者在楼市的调整中感受到了实惠。

价格首降

开发商开始“以价换量”

新政开始实施的3月份，滨海新区成交套均面积和套均价格均达到了谷底，之后随着政策的消化有所反弹。由于滨海投资性需求占据了三成比例，限购令后首月更是出现了成交减半的降幅。为了应对成交量的大幅下滑，推进销售进程，在经过了几个月的观望后，2011年下半年各个区域的众多项目普遍采取“以价换量”的方式对价格进行了调整。成交开始有所回暖。

根据网站统计，在2011年成交量排名进入天津市20强的滨海新区项目分别是汉沽的华城公邸、塘沽的远洋城以及中新生态城的世茂湿地公元。三个项目的共同特点在于均采取了比较大的促销策略。其中远洋城的优惠点位达到了8个点，团购的价格甚至低于8000元，达到了7600元每平方米。华城公邸的特价房仅为5300元每平方米，相比6900元每平方米的均价，可以享受到1600元每平方米的优惠。作为中新生态城较早调整价格策略的大型楼盘，世茂湿地公元的优惠幅度同样十分可观，全款可以达到87折的优惠幅度，贷款也可以享受到9折优惠。

作为目前滨海新区的主流产品——高层在降价潮中首当其冲，也成为降幅最为明显的产品。除了高层产品，部分洋房、别墅等针对改善型客户群的产品也出现了价格下调。位于塘沽城区的某别墅项目在近期也推出了大幅优惠，全款可以达到10个点位，贷款可以达到6个点位。高端别墅的降价希望可以撬动部分观望的客户，让购买力得到释放。

经过几轮降价潮，滨海新区部分区域特别是塘沽区域的价格已经出现了大幅跳水，区域在售项目的价格将对将于今年开盘的纯新盘项目价格起到很大影响作用。为了在存量房数量巨大、“买方市场”初步形成的塘沽新房市场占据一席之地，将于今年开盘的纯新盘价格将在很大程度上选择平价开盘甚至“超低价”抢占市场，塘沽区域的新房价格在今年仍将保持平稳或者略微下降的态势。

虽然整体上2011年滨海楼市价格“降声一片”，但是开发区的成交价格却迥然不同，不但未降，而且还出现了明显的涨幅，成交均价超过15000元大关，达到了16476元每平方米，这一均价同比去年增长了20.11%，超过两成。和成交均价的显著上涨相反，开发区的成交量也是滨海新区降幅最为明显的，2011年开发区总成交套数仅为633套，同比2010年大降了62.32%。开发区价格的坚挺和成交量的低迷形成了鲜明的对比。

业内人士认为，开发区今年多个单价超过2万元的高端楼盘入市整体拉高了区域成交价格，虽然由于价格高企，开发区部分项目的销售遭遇到了很大难题，但是由于区域内开发商整体实力雄厚，并且对开发区项目的产品稀缺性具有一定信心，因此选择降价促销的项目寥寥。价格上的坚挺让很多并不急于出手的改善型客户选择了持币观望，成交量出现下滑则是难以避免的了。