一成首付暗藏风险

■中国银行国际金融研究所主管温彬

■北京大学经济学院金融系副主任吕随启

■国务院发展研究中心市场所副所长邓郁松

■国务院发展研究中心金融所综合研究室主任陈道富

■致公党中央经济委员会委员、北京市政协委员王华民

尽管记者在调查中没有发现商业银行主动降低首付或参与 “一成首付现象”，但客户首付一成，地产商为客户垫付剩余首付，进而获得银行贷款的行为却在记者采访的各地都存在。

记者在调查采访中发现，一成首付现象表面是少数开发商垫付或抬高评估价来达到降低首付，但在这个过程中，无论是对于房产商还是银行，风险都一直隐藏于各个过程中。

由于没有相应的监管流程约束，对开发商而言，绕道从而获取银行贷款的大门事实上仍然敞开着。在购房者们躲开监管而乐享房产商提供的隐性福利时，也许不会想到，作为调控严冬里地产商最后给垫付的这部分资金，正是许多业内人士所忧心的定时炸弹。

一成首付的土壤

陈道富：在限购政策下，地产商帮助提供两成资金，实现购房者购房，可以获得五倍资金回笼，达到增加房屋销售量，实现公司资金周转效率。另外，在加强地方融资平台和房地产风险管理的情况下，虽然社会对银行贷款的需求增加，但银行的有效贷款需求有所下降。相当多的银行仍然是把按揭贷款作为优良贷款看待的。

王华民：对一些小的地方性商业银行来说，个人房贷仍属优质贷款项目。为了增加业务量，去做像一成首付这种擦边球，只是显得有些急功近利罢了。银行会在实际操作中检查购房者是否会将首付款付给开发商，开发商出具假证明的话会损失其信誉度，故而骗贷的风险不是很大。

吕随启：从市场角度来说，开发商和银行间的这种合作是合理的。银行在为自己的资金找出路，房地产商则是为了缓解自己资金短缺的状况，但是这种做法和政府注重民生、防止通胀的大政策环境相背离，因此受到了打压。与银行直接贷给开发商的房地产开发贷款相比，个人房贷只不过是九牛一毛。银行在某种程度上是被动卷入了 “一成首付现象”，除了逐利，更大的原因其实在于自保。相对于个人房贷，银行在房地产金融方面最大的风险是开发商本身的破产。银行给地产商已经贷出去了不少款，万一地产商破产，银行受到的冲击是巨大的。因而这也可以被视作一种银行自救的举动。

单个风险与系统风险

王华民：一成首付肯定是不应该的，我赞同刘士余副行长的意见。三成首付率比较合理，因为一成的话，风险太大，房价跌10%，首付的钱就被抵消了。比如买房人购买一套200万的住房，支付了20万的首付，房价跌了10%，首付就没有了。从目前的房地产行情来看，未来一两年内房价平均下跌10%到20%是完全有可能的，特别是有些区域会下降得更厉害。

陈道富：一成首付可能会扩大消费者的购买力，吸引一些并不具备完全能力的购房者入场。一成首付使得房价在10%左右的波动就会产生消费者负资产状况，消费者的行为可能发生变化。开发商提供的两成首付，在房价上行或者销售量上升的情景下，能产生正向反馈，但一旦房地产出现调整，可能会加重开发商的资金压力，甚至带来其他销售方面的问题。

温斌：开发商帮助消费者完成首付，这也不新鲜，但将来违约，风险将会危及整个金融领域。这是一种有风险的做法，中国在改革开放以来之所以没有出现大的系统性风险的原因，就是坚持了适度的按揭比例。而美国在次贷危机时期出现的零首付也是造成这次金融危机的罪魁祸首之一。目前房地产金融领域风险最大的主要有三块：一是假按揭，银行和开发商违规造假。房地产商可能雇用自己的销售人员，办理假按揭、骗贷，在放贷对象中不可避免地混入了无正当职业者。这样做的结果是套用了银行的资金。首付比率越低，违约成本越高，而一旦出现风险，买房的个体事件将会变为群体事件。二是开发商在2009年、2010年房价飙涨时期高价买地、囤地，一些项目出现了现金断流，造成银行贷款难以归还。三是由于房地产的销售滞涨，一些通过信托融资的理财产品有违约风险。大部分此类理财产品今年到期，有比较大的信用违约风险，无法还本付息。

邓郁松：房地产金融对房地产市场有着巨大的影响。房地产金融通过两种方式来影响房地产市场：一是首付、二是利率。在这两者的影响下，房地产金融市场的变化必然会引起房地产需求的变化，进而对房地产市场产生巨大影响。像后来对本地经济产生巨大破坏的美国、日本、香港房地产泡沫的酝酿都跟放开首付有关，因为在首付放开的情况下，如果持续加息，就会造成危机。因此政府在房地产金融中扮演的角色必须要得当。政府应当实施中性政策，既不鼓励，也不压制，应该相对稳定，不要频繁变动政策。(见习记者 魏域涛 谷力 本报记者 唐福勇)