中国楼市刚需释放 未来继续抑制投机

新华网武汉5月3日电(记者　徐海波)中国中部最大城市武汉的一个近郊楼盘，其均价只有市中心楼盘的一半左右。虽然路途遥远，每天还是吸引了不少年轻人一早就坐一个多小时公交车赶到这里。刚交完定金的小李说，这里推出的“定房立减1万”活动很实惠，房价相比周边也不高。

像小李一样购买首套房自住的群体，被中国房地产界视为刚性需求，业内称为刚需。最近许多楼盘都将销售目标转向刚需，并为此推出了诱人的折扣优惠。

作为传统的楼市销售旺季，“五一”假日期间，中国多个城市的房地产市场都出现了良好局面，迎来“红五月”的开门红。市场普遍认为，开发商展开促销大战争夺刚需人群，“以价换量”取得显著成果。

实际上，楼市成交“回暖”自3月份就开始了。中国指数研究院日前发布研究数据显示，4月上海新建住宅成交面积为54.66万平方米，与3月相比继续冲高。武汉主城区商品住宅成交7279套，日成交量达243套，比3月有明显上涨。

市场普遍认为，楼市“回暖”得益于刚性需求的持续释放。武汉郊区某大型楼盘客户经理邓阳说：“平均一个星期可以卖出60套，我们几个销售员都忙不过来，似乎看到楼市正重回繁荣期。”

近期，以婚房、首次置业等刚需为主的看房团每到一家楼盘，都受到了极大的“礼遇”。专人接待，专人讲解，甚至经理亲自服务。然而，一年前的情形并非如此。虽然群体数量大、购房欲望强，但刚需的购买力有限、选择区域局限，一直不被市场人士所看好。

特别是自去年以来的持续严厉政策，一定程度上提高了购房门槛，加大了利息等购房成本。在投资性购房者被政策打击出局的同时，许多首套房购房者也被误伤，直呼更加买不起房了。

早在去年底，中国有关部门就注意到了这一点，并在不同场合表示要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，进一步巩固调控效果，增加普通商品住房供给，满足自主性购房需求。

于是，从中央到地方悄然推出一系列有利政策，涉及贷款、税收及公积金等方面，力求解决刚需的实际购房困难。

首先是贷款利率微调。自3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出8.5折优惠。

接着，武汉、南昌、郑州等10几个二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款上限。个别城市将最高贷款额度提至八成，两成首付购房政策重新回归市场。同时，北京、武汉、上海等城市相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

据记者粗略统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、武汉、南京、佛山、芜湖等17个城市出台了不同角度的楼市“微调”政策。其中，芜湖、佛山、成都等地因调整幅度过大，有悖中央政策而被“叫停”。其他大多数城市的政策“微调”符合楼市调控目标而得以延续。

不过，楼市“微调”并非调控放松，对挽救楼市“起死回生”作用不大。从普通百姓到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。

中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，解决刚需购房困难，促进刚需入市买房，是符合市场实际的，也是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

中国住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前在一论坛上表示，未来中国房地产的调控手段可能从限购、限价等行政手段转变为市场经济手段，但抑制投资性需求的目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。

“刚需救不了中国楼市!”中国指数研究院华中分院副总监李国政更是直呼，没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，仅靠刚需很难推动全国商品房销量的持续增长，楼市走出低迷期依然面临着重重困难。

责任编辑：张硕