我们需要多少个城市综合体

刘志奇

如今有的城市综合体，缺乏相应的业态功能内核支撑，盲目追求大体量，高估辐射能力。一些城市的城市综合体建设依旧在大干快上，这与短期经济利益的驱使、GDP政绩观的影响不无关系。

前一阵，上海浦东新区集中推出了康桥、航头、新场、宣桥、惠南5个镇的5幅城市综合体地块。按照媒体的说法，这意味着上海城市综合体建设开始向郊区拓展。

作为商业地产最具代表性的产品，城市综合体将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。可以说，真正意义上的城市综合体，对一个区域甚至整个城市发展都会起到显著的拉动作用。例如，纽约洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木新城以及香港IFC等，不仅为当地居民提供了都市生活的便利，还促进了当地经济、文化、娱乐方式的转变，成为城市的名片。

城市综合体是个新鲜事物。不过，国内有些二三线城市在发展时出现的两种倾向，则让人担忧。

一是城市综合体徒具其表，缺乏相应的业态功能内核支撑。例如，一些城市喜欢照搬其他城市的某些成功案例，而缺乏对本地市场的深入调研。带来的结果是，项目定位未能契合市场需求，最终导致招商、运营困境。又如，在个别城市对城市综合体概念的理解中，往往停留在“住宅+写字楼+商场”的简单拼凑阶段，其中应有的交通、文化、展览等功能则被压缩到最小程度。更有甚者，所谓的城市综合体以一个购物中心敷衍了事。

二是盲目追求大体量，高估辐射能力。按照发达国家和地区的成熟经验，城市人口与商业面积的配比大约在1:1至1:1.2左右。但目前国内的现实情况是，2011年至2015年这5年间，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部城市新城。以某西部省会城市正在斥资建设的产业新城为例，规划人口仅为70万左右，但目前该区域内的购物中心建筑面积已经高达三四百万平方米。此外，区域内还有近20个五星级酒店。让人忧虑的是，该产业新城的城市综合体建设步伐依然没有放缓的趋势。

不少二三线城市对大干快上城市综合体可能出现的问题已经有所认识。但即便如此，一些地方领导却依然对建设城市综合体保持着强烈的冲动。究其原因，恐怕和短期经济利益的驱使、GDP政绩观的影响不无关系。

受楼市调控政策影响，纯住宅用地一是销售可能遇到限购影响，二是开发阶段的贷款无法解决，而城市综合体项目用地面临的情况则大不相同。为了避免房地产投资增速过快下降，很多地方政府转而通过推出商住综合体项目卖地赚钱，先不论最终经营效果如何，单是项目的开工启动就足以大力拉动地区GDP。而对于开发商来说，城市综合体项目除了可以获得银行贷款支持，政府还可能给予一定的补贴。又因为城市综合体项目中配备了一定比例的住宅，俨然是土地与资金的双重突破口。由此，一些地方政府以及一些甚至从未做过商业地产的中小房企，都一股脑地涌入到城市综合体这片“红海”。

采用城市综合体形式对城市未来发展作出一定的超前规划，原本无可厚非，问题是我们究竟需要多少个城市综合体?

责任编辑：韩红