产业地产四大潜规则 “草船借箭”利益共谋

如果不是派米雷事件为产业地产敲响了警钟，也许我们仍在这个领域迅速起飞的红火局面下津津乐道。无论这一真伪难辨的事件结局如何，业内人士都不得不承认类似案例在行业绝不鲜见。多方利益的妥协之下，“草船借箭”之道总是能够得到用武之地，如果规范监督得当，当然是一个共赢的局面，然而在监管严重缺失的现状下，却很可能成为引燃一系列连锁灾难的导火索。

敲响警钟

6月6日，上海工业地产商派米雷投资(集团)有限公司(下称“派米雷”)公开发表律师声明，指责此前相关媒体对公司“空手套白狼”的报道严重失实，并要求对方更正、向派米雷致歉以挽回公司的名誉损失。

这一冲突源于此前媒体报道的派米雷与业主的法律诉讼纠纷，报道指出派米雷设下了“空手套白狼”骗局：没有拿到土地证就开始销售工业厂房，同时涉嫌偷换概念为业主代理融资，并通过阴阳合同做抵房款偷税漏税。

实际上，派米雷在一个月之前刚获得了当地星火开发区管委会颁发的2011年度“服务业之星奖”，短时间内，荣耀与卑污一同落在自己身上，尴尬处境可想而知。无论孰是孰非，派米雷事件所反映出的产业地产潜规则却是行业内不争的现状。

“由于工业用地很多都近乎零地价出让，这在吸引了优秀开发商的同时，也引来许多试图钻空子的企业。”一位产业地产专家对记者表示，“开发商可以用定制化的借口，拿着图纸就开始收取定金甚至房款，这一套手段下来，往往只需要几百万的自有资金就能将几亿元的园区开发滚起来。”

在业主对派米雷的诉讼中，这一情况十分典型。派米雷在土地尚未到手、厂房连地基都没有打的情况下，不仅收取不菲的定金，还直接与业主签署预售合同，从而迅速将房款的1/3收入囊中;而剩余的房款派米雷甚至以自己的名义去银行贷款，再转而借贷给业主，这也导致了中间“吃倒手差价”的可能性。

在本报了解的地方性中小型产业地产商中，很多都表示自己几乎不用银行贷款和其他融资渠道，完全靠自有资金就可以运作几百亩甚至上千亩的园区。

当然，热衷于“草船借箭”潜规则的不仅是开发商，很多地方政府也乐此不疲。一位业内人士告诉记者，一个开发商与地方政府谈好2000亩的园区开发，承诺了产值和税收，双方也签订了协议或合同，然而在开发商投入了大量成本之后，却发现政府根本没有土地指标，双方只能无限期地拖延下去。

利益共生

“这种情况背后的主要原因，其实是土地证申办手续繁琐、费时所致。”联东集团地产事业部副总经理梁环宇指出，由于土地指标有限，使得土地供应及开发速度过慢，而土地证的报批手续至少需时半年甚至更久，如果开发商“按兵不动”的话，则无法在获取土地证后立刻实现投产，加之产业地产不同于住宅地产，招商过程中存在许多不确定因素，因此开发商必须通过扩大招商周期以获得更多商户信息。

如此一来，冗长的招商周期就使得开发商在“一寸光阴一寸金”的市场运营中损失连连，但是很多产业地产开发商本身资金实力十分有限。而中小企业业主在得知开发项目启动后，也希望以最快的速度锁定园区价格，在确保相对优惠价格的同时，尽快制定自身投资计划，实现自身资源的最优配置。