五大房地产机构看好下半年楼市 预测房价涨5%(2)

张晓端预计在此带动下，下半年深圳楼市成交将继续有所增加，但持续执行的“限购”、“限贷”将拖累成交量上升的幅度。尽管如此，成交增长及预期都将削弱房价下调的动力，而房企资金状况的好转也有望提升其上调房价的信心。由此张晓端判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。但深圳核心城区的土地供应局限以及外围区域相对集中的物业供应或令各个片区表现有所不同，预计中期库存较大的局部区域仍将面临去化压力。

世联地产▶▶

降息加速刚需入市

世联购房者信心指数调查显示，二季度首次降息事件对购房者的即期影响非常明显，具体表现在：1、购房者在降息后感知到的楼盘热销程度有所提升，同时感知到的打折促销楼盘数量有所下降;2、降息后，预期未来房价上涨的购房者占比明显提升，认为未来不适合购房的置业者占比小幅下降;3、降息后，表示愿意在近3个月置业的购房者占比小幅提升;4、降息后，购房者认为未来房地产调控政策放松的可能性有所增加;5、降息后，多数城市购房者信心指数有所提升。央行再次降息将对稳定经济、改善市场预期、促进房地产进一步回暖起到重要作用。

世联研究认为，降息周期内，房地产市场将会进一步回暖。再次降息有助于改善市场预期，对于楼市，将会加速刚需入市，带动楼市成交量持续上涨。另外，再次降息对于缓解开发商资金链紧张状况起到一定作用。监测数据显示，投资客占比可反映房地产市场运行状况，本轮调整以来，投资客比例不断下滑，5月份投资客占比为14.6%，较4月回升1.3个百分点，说明市场处于底部，房地产市场未来将持续回暖。但是，出于巩固调控效果的考虑，未来政府放松限购政策的可能性较低。

仲量联行▶▶

优质商铺租金将继续稳步上涨

2012年二季度，全球及国内经济增长放缓持续影响深圳甲级写字楼租赁市场，内资企业的租赁需求稍有放缓，外资金融业、高科技产业成为深圳高端甲级写字楼市场的主导力量;随着部分写字楼项目空置率上升，租金总体轻微下降;预计下半年租赁市场面临调整压力，但投资市场仍然保持乐观。

优质商铺市场上，随着零售消费增长放缓，本季扩张需求有所减弱。空置率保持在低位;成熟商场在本季需求仍然旺盛，主要来自快速时尚品牌，租金有小幅增长;投资市场上分散业权投资活动活跃。未来短期，全市优质商铺租金将继续稳步上涨，但涨幅有所放缓。预计开发商推盘增多，宽松的货币政策也继续有利于投资市场。

走势分析

为什么房价

不会过快上涨?

深圳楼市回暖几乎已经成为各家房地产中介服务机构的共识，但是另外，各家机构的一个共识则是房价不会快速上涨：“全年房价上涨5%”，“巨量供应会遏制楼价过快上涨”。记者综合各机构和专家意见认为，限购限价政策不取消，宏观调控政策远弱于2008年，主要购房客户为刚需，投资客还未大量入市等原因支撑了这一判断。

◎原因一限购、限价政策未取消

“房价不会出现报复性上涨。”中原地产的李耀智认为，限购政策不会取消，至少深圳今年内都不会有取消的可能，而限购则直接限制了投资性购房需求。美联物业的徐枫则表示，以往房地产市场中刺激房价快速上涨的主要因素就是投资性需求的入市，投资买家购买能力强，对价格相对不敏感，深圳房价快速上涨时市场上的主力购房者就是这些投资需求买家，而现在这些买家多由于限购而无法购房。

戴德梁行的张晓端表示，中央三令五申“坚持房地产调控政策不动摇”，从一些城市试图在“限购”方面“闯关”却均以失败告终可以推断，作为调控底线的“限购令”在短时间内仍难取消，预计年内“限购”、“限贷”将令投资及改善性需求继续受到抑制。

“最近一些买房的客户都是20岁出头，或者80后、90后的买家。”李耀智表示，这些买家大都不具备经济实力，而是由其父母出资购买，大多也是由于限购而使用子女的名字购房。

另一方面深圳房地产市场限价政策仍在执行。据了解，从2011年5月开始深圳执行“限价令”，各个新建商品房预售价格“不得超过片区均价”，而到了2011年7月限价令更是升级到“新房预售价格要月度环比零增长”。事实上，经过半年多的限价到去年底不少楼盘的价格已经以低于被限价格的价格入市，限价令实际上起到了让房价走低的作用，而到了今年年中，虽然房价有稳中回升的趋势，但其价格却依然受到“限价令”的要求，即预售新房房价不得高于上一年片区新房均价。

深圳宝安区某即将入市新盘的开发商向记者证实，其项目将预售确仍受到限价影响，预售价格被政府主管部门限价在2.1万元/平方米，低于开发商期望的价格。

◎原因二宏观调控未言放松

张晓端告诉记者，在信贷政策方面，尽管年内两次下调存款准备金率，释放货币流动性的信号强烈，但针对住房按揭贷款的差别化信贷政策没有动摇，二套房以上贷款的比率及利率均未见松动，这些都会令投资及改善性需求继续受到抑制。

对比而言，2008年存款准备金率下调三次，累计幅度2%，由17.5%下调至15.5%，而2012年存准率同样下调三次，累计幅度1.5%，由21.5%下调至20%，美联物业王书权表示，目前存款准备金率虽处于下行区间但仍是高位，2012年的降息等宏观政策主要还是以调经济为主，并不是针对房地产。

但江少杰则认为，一些信用良好的企业很容易从银行获得资金，在目前整个经济不景气的背景下，不排除他们把资金投入到房地产市场中。

从贷款利率上看，2008年5次下调利率，1年期存款利率由4.14%下调至2.25%，贷款利率由7.47%下调至5.31%;而2012年6月8日国内三年来首次下调利率，且在不到1个月后的7月6日再次降息，1年期存款利率由3.5%下调至3.0%，贷款利率由6.56%下调至6.0%。

“这些对比都说明所谓的楼市放松政策，2012年远弱于2008年。”王书权表示，2008年是存贷双率同时下调，存贷款基准利率下调幅度大，中央出台4万亿投资救市方案，同时中央降低住房交易税费，支持居民购房;而2012年则是双率分开下调，启动一批重大项目替代“四万亿”，仅鼓励首次置业者购房等。

◎原因三主力购房者不接受高价

业内人士认为，目前深圳房产市场上的主力购房人群都是自住买家，部分是首套置业者，还有一部分是改善型住房置业买家，而这些买家大多对价格更为敏感。

某房产中介二级市场副总经理告诉记者，以自住为需求的购房者，尤其是首套房置业者对于价格十分敏感。“我们碰见过因为房屋总价高1万元而放弃购房的购房者，而这种情况在以往的投资需求买家几乎是不会出现的。”

王书权告诉记者，对于目前市场上的购房者，如果房价下调到他们的预期他们就会出手，而如果房价上涨超过了他们的支付能力或者预期后，他们就会又重新回到观望去，因此王书权预计，随着五六月份成交的火爆和市场购房人群的消化，在8月份以后的第四季度深圳楼市成交量或出现下滑。

“刚需客户对价格敏感，他们是不会接受太高的价格的”，李耀智表示，正因为此，深圳房价也不会大幅上涨，但不排除个别楼盘上涨，比如学位房，比如投资客比较多的区域房产价格上升的压力也比较大。