南京楼市调查:公积金新政反应平淡 成交波澜不惊

成交回暖 楼盘优惠大幅缩水

作为二线城市的代表，南京市房地产市场在上半年已呈现明显的回暖势头。南京市统计局数据显示，上半年全市房地产开发投资完成515.4亿元，同比增长15.3%，比一季度回升3.8个百分点。全市商品房销售面积增长11.2%，其中住宅销售381.3万平方米，同比增长16.7%。

刘师傅是一位来自安徽的出租车司机，虽然来南京已经四年了，却丝毫没有动过在这里购房的想法。刘师傅指着南京南站附近的一栋栋新楼说：“前几年路过这里，还都是很荒凉的样子，现在房价已经到了每平方米9000多块。我每月开车能赚5000左右，买房是肯定不够的，现在只能租房，房租才150块。”

南京当地人更能感受到房地产市场逐渐升温。在汇锦国际·凌江的售楼处里，一位女士刚刚坐下就对售楼员发起了感慨：“2009年的时候，你们这个项目才8000多，当时没买太可惜了。现在涨了一倍还不止。”

据售楼处负责人介绍，汇锦国际·凌江的一期已经交付使用，目前在售的是二期5号楼、6号楼。其中，6号楼的一单元是6月开盘，目前已经基本售罄，当时的开盘价约19000元/平方米。时隔一个月开盘的二单元，销售均价已经涨至20000元/平方米以上。

在南京市的中心城区，商品房销量回升已是普遍现象，甚至包括一些高端楼盘的销量也是明显上升。

五矿地产开发的御江金城位于长江沿岸，既有高层板楼，也有别墅住宅。据项目负责人介绍，御江金城属于高端楼盘，主力户型在177平方米以上。自2010年开盘以来，受到房地产调控政策的影响，一期的10号楼、11号楼和12号楼销售进展较慢。不过，今年以来房地产市场明显回暖，一期的三栋楼已经基本售罄，只剩下12号楼的一套25层的住宅。目前靠近江边的15号楼、16号楼和17号楼已经顺利开盘，精装修的15号楼主打江景概念，均价高达25000元/平方米。

与御江金城相隔一条马路的天正滨江楼盘，门前支起了彩色气球搭起了拱门，挂着“欢迎业主入住”的横幅。在售楼处里，物业收费和收房验房的工作台占据了主要的位置。旁边摆放的销售进度表显示，尾房已经所剩不多，在售的商品房，最小户型是四室两厅三卫，面积约225平方米，折后总价446.69万元。

售楼员胡先生介绍，天正滨江也是2010年开盘的高端楼盘，在调控政策的冲击下，直到今年年初仍有大量积压的未售住宅。不过，自今年3月以来，销售明显好转，一些户型较好的房子基本售罄。与此同时，天正滨江的销售折扣力度也随着销售变化不断调整。在2011年年末至今年春节销售最冷淡的时候，购房折扣为八五折;而6月初，销售折扣上调至九折。就在中国证券报记者到访售楼处的当天，天正滨江尾房的销售折扣再度上调至九二折。

额度有限 公积金新政反应平淡

尽管不少楼盘取消或者缩小了优惠，但一些购房人在公积金政策松动的情况萌生了购房的念头。

7月23日，南京市政府发布《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》。其中，关于促进房地产消费的内容包括：公积金将加大对中低收入户、住房困难群众的安居保障力度;入选“321”计划的人才首次购买自住商品房时，视同南京户籍;年底前发放10亿-20亿元住房公积金贷款支持保障房建设。

有关部门工作人员向中国证券报记者表示，首套商品房纯公积金贷款最低首付为2成。这一政策无疑是最吸引购房者的内容。“连续两次降息之后，公积金的贷款利率已经很低了。如果首付比例低一些，我们家买房的压力就小多了。”胡女士说，家人均在南京市中心上班，她既不想在郊区购房，又无法承受城中楼盘高昂的首付和贷款。

虽然胡女士属于刚性需求的购房者，中北英郡楼盘也主打87平方米的刚需户型，但如果只靠公积金低首付贷款仍然买不起房子。一位售楼员介绍，近两天一些客户咨询过公积金首付降低的问题，但由于鼓楼区、建邺区、玄武区等中心城区的房价在2万元左右，不符合新政的要求。以中北英郡为例，一套9层87.89平方米的住宅总价达到了234.23万元。按照首付三成计算，首付款需要85.23万元(含精装修价款)，贷款149万元。而在南京市夫妻两人的公积金贷款上限为60万，显然购买这个靠近地铁的楼盘只靠公积金贷款是无法实现的。

一位南京当地的开发商表示，按照新的政策，如果两居室首付两成，并且贷款总额低于60万，意味着房屋总价需低于75万元。这样的房子恐怕要在偏远的江宁区、栖霞区才能买到，对于多数有购房需求的南京市居民来说并不现实。

在限贷和限购的房地产调控红线面前，南京市通过公积金政策拉动消费的空间实际上是十分有限的。南京市住房公积金管理中心副主任陆世平表示，加大公积金保障力度的政策主要包括维持基准利率不上浮、保证贷款额度、协调商业银行加大贷款资金组合配比、公布可贷楼盘、加快贷款审批等措施支持住房公积金缴存者首次购房贷款，满足群众刚性住房消费需求。对于相对敏感的上调公积金贷款额度的问题，南京市住房公积金管理中心工作人员表示，目前仍然执行2011年恢复的个人30万元、夫妻60万元标准，暂时没有上调的安排。

国务院专项督查多地楼市调控情况，使得不久前公布楼市新政的南京成为业内关注焦点。中国证券报记者25日现场走访南京市的多个楼盘发现，随着楼市成交回暖，当地房地产市场呈现量价齐升态势。不过，由于受益人群少、贷款额度有限等因素导致当地开发商和购房者对于公积金新政的态度颇为冷淡。但业内人士称，尽管新政实际刺激力度较小，但多地频频微调政策对市场预期的影响很大，强化了楼市调控松动的市场预期，这对巩固楼市调控成效非常不利。

近期快速补跌的部分地产股

房价反弹 楼市调控需“紧”字当头

从公积金贷款支持保障房建设来看，资金占比并不大。上半年，南京市保障性住房投资完成132.03亿元，同比增长154.4%。雨花岱山、江宁上坊、栖霞迈皋桥和花岗四大保障房片区共完成投资同比增长114.5%。南京市保障房建设指挥部副指挥长毛龙泉在接受媒体采访时曾表示，南京市四大片区保障房建设项目已多方筹集资金超过116亿元，按计划，南京市保障房建设还必须再解决十几亿元的资金缺口。

此外，“321”计划人才视同南京户籍政策的受众群体也较窄。截至5月底，南京市引进海外高层次创业创新人才2057名;累计入选国家“千人计划”人数87名;具有示范引领作用的科技创业家有48名入选。而这三者合计的“321”计划人才总数仅为2192名。

业内人士认为，从《关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》内容来看，公积金政策调整并没有涉及逾越房地产调控红线的内容，也不会对当地房地产市场产生明显的影响，但依旧引发了市场的广泛争议，这主要源于社会各界对调控政策走向的关注。

从6月份的全国房价数据看，70个城市的新建商品住宅和二手房住宅的价格指数均出现了明显的变化。其中新建商品住宅指数，70个城市的平均值在从2011年10月后连续下调8个月后，再次出现了上涨。上涨城市达到了25个，超过之前半年之和。

北京中原市场研究部总监张大伟分析认为，近期地方政策微调不断，且力度有进一步加大的趋势，虽然多项微调政策均辟谣或停止实施，但是地方调控松动的意愿依然非常明显。在经济增速下滑的情况下，减少土地出让、土地税费等财政收入对地方政府来说压力非常大。目前，楼市成交持续回暖已经引起了中央政府的关注，如果房价过度反弹可能会导致调控再度加码。