住宅市场不景气 商业地产泡沫来袭

住宅市场不景气，开发商还可以建什么城市综合体!但是，它们的蜂拥而至，也吹起了一个巨大的商业地产泡沫，危险正在一步步逼近。

唐智强手中有一块55亩的土地。2011年5月，他面临着一个选择：将住宅开发进行到底然后等着赔钱，或者搏一把，做商业地产项目。在此之前，作为乐山智翔投资有限公司董事长，他在乐山做了十几年的住宅开发。

乐山是四川省的一个地级市，距离成都141公里。作为成都的后花园，这里最着名的景点是乐山大佛。2011年，唐智强发现，那些只在媒体上见过的大开发商从年中开始不断地往这个城市跑，在这里开发商业地产项目。

这是唐智强过去从未想过的领域—如果运作失败，就意味着破产。为了将风险降到最低，他决定沿着那些大开发商的运作轨迹逆流而上。

他带着一个相机，去了成都、浙江的海宁、杭州，以及北京、上海、深圳。但凡有点名气的项目他都去看。他走到哪拍到哪，并且像个祥林嫂一样，逢人就问。

唐智强碰到的许多住宅开发企业，在更早的时候比如2009年，开始转型商业地产。它们最初考虑一线城市，随后发现这些城市接近饱和—十年前便有外资和港资企业在这里做商业开发，随着部分国有和民营资本的加入，竞争日益激烈。随后战火逐渐燃烧到二三线城市。

“这与中国整个城镇化的过程不谋而合。”阳光100集团有限公司常务副总裁范小冲说。中国的第一轮城镇化发生在北京、上海、深圳和广州—现在这些城市的城镇化已经超过75%，很少有新供应土地，目前更多是在做功能升级。现在，第二轮的城镇化已经开始，它大多发生在城镇化率在40%到70%的城市。

仲量联行大中华区董事总经理冯建强说，预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里商业地产的开发商们只能转战二三线城市。

这些城市的管理者们显然也认为机会来了，于是，几乎每一个城市都定下了自己的宏伟目标。比如，在城市综合体的建设上，提出各自的指标—杭州提出将建成100个城市综合体;沈阳则将开发55个超过10万平方米规模的城市综合体项目;南京在售及正建的城市综合体已超过50处;广东东莞新建购物中心69个，建筑面积350万平方米;河北石家庄新建22个，230万平方米;贵州贵阳新建43个，200万平方米。

在所有城市中，成都在建的城市综合体体量更是惊人。按四川省商业地产联盟的数据，2011年大成都范围内在建的城市综合体达到150个，主城区超过110个，仅其中57个项目的总体量已超过3386万平方米。个数和总体量，成都已是全国之最。

甚至，有许多住宅开发商、零售企业和投资者也开始涌入这些城市。中国迅速崛起的中产阶级是这些企业转型的根本动力—在通胀背景下，它们手中的大量资金需要寻找出路。这些过去并不直接参与商业地产开发的企业，纷纷从物业租赁方过渡到商业地产的投资商和运营商。

以零售企业为例，房地产运营服务机构北京RET睿意德执行董事聂绮冰说：“从2007年起，一些跨国零售公司便开始准备自己开发商业项目。比如宜家、沃尔玛。”

随之而来的，便是无数个工地。甚至，在SOHO中国董事长潘石屹的印象中，有一些城市几乎就等同于一个大工地。但是，令他疑惑不解的是，这些城市本身并不富裕，周边的县市也很穷，聚合效应无从谈起，那么多综合体建来给谁消费?

并且，它们大多出现在中西部城市的新城区—按中房信的数据，在2011年到2015年之间，20个城市总共1.6亿平方米的城市综合体中将近55%的量将发生在这片区域。而新城区的特征便是俗称的“三无区”—无人口、无产业、无交通。

在河北省高碑店市有这样一个三无区域：空壳建筑在一条土路的两侧排开，土路通向一条尚未竣工的高速公路。但附近一家供销合作社却打算跟另一家资金实力相仿的企业合作，投资300亿元，选择100个县城，建设100个县级小型城市综合体项目。两家公司一共拥有的资产不到80亿元。开具这样宏伟计划的企业，不在少数。

有一段时间，唐智强整日为他项目中的现金流测算而烦恼—以商业地产项目操作需要8亿元，但他手中只有不到1亿元。直到有一天他看懂了商业地产的资金游戏规则，他才发现做决定变得不那么艰难：住宅限购，销售受到影响，另一方面，开发阶段的贷款无法解决、纯住宅土地减少;但商业项目就不同了—除了银行的贷款支持，政府还可能出于当地税收的考虑而给予一定的补贴;一般情况下，商业综合体项目中会配备一定比例的住宅，开发商可以通过综合体项目融资，再通过住宅销售变现，由此完成借道融资的全过程;即使不熟悉商业地产，也可以曲线开发“类住宅”项目，比如酒店式公寓—虽然产权只有50年，但因为不被限购，也成为投资客的选择。

“房地产行业所有可走的道路，被政府认认真真堵上以后，现在留下的路就是城市综合体和商业地产这条路，不一定是光明大道，但现在为止是唯一可以走的路。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟说。

在庞大的开发量背后，隐藏着危机与泡沫。潘石屹说，直到现在，他仍然没有想明白一个问题—华远地产董事长任志强为什么要到长沙去。“中国房地产的财富聚集还是在北京和上海。”潘石屹说，相比于一线城市房地产的利润，二三线城市“是实现理想的地方，不是赚钱的地方”。

从4年前起，潘石屹开始关注北京和上海以外的城市信息，以调整公司的发展策略。除了经常跑到这些城市去亲自感受，他还从数据上来分析这些城市的商业机会。他发现，从四个指标—城市GDP、人均GDP、每平方公里产生的GDP、第三产业占据GDP的比重来看，至少在五年内，中国只有北京和上海做得最好。而现在的投资热点—重庆、沈阳、长沙以及西安，他觉得都是“危险地带”。

在此之前，已经有城市出现了过剩现象。21世纪不动产在一项内部调查中发现，北京近十年来开业的商业地产总计近1000万平方米，但其中近三成闲置，因定位和运营出现偏差，不少商业不是已经倒闭就是即将倒闭。而在许多二线城市，也已经出现商业地产开发量与商业运营的消化能力不对称的现象。

同一时间的开发量大以及同质化的问题严重，几乎是这些城市在商业地产开发上的致命问题。宝龙集团商业管理公司总经理潘韬说，中国商业地产的市场规模已经吸纳不了如此庞大的建设热潮，或许在五年后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到时候，具有全国影响力的公司估计不会超过五家，“最后谁能活下来，是一个很大的问题。”

也有人认为危机已迫在眉睫。比如，上海证大集团董事吴洋说，中国的商业地产在2013年、2014年会有井喷式的危机，这个危机要比住宅地产危机来得更为迅猛，将是一场地震，一场灾难。2011年年底，上海证大董事长戴志康在卖掉了上海外滩8-1地块，将公司主营业务彻底从房地产转回金融之后，在微博上长吁了一口气。

他说：终于逃出来了。