房地产企业缺钱已然成常态 海外发债买壳融资忙

对于房地产这个高杠杆行业来说，任何时候资金状况都是决定企业生存与发展的“命门”。虽然通过上半年快马加鞭的降价销售，大多数房企资金压力已获得极大缓解，然而房企的融资需求依然强烈。记者采访发现，由于内地融资渠道不畅且成本过高，不少房企纷纷借道海外，通过各种方式进行融资。仅7月，就有金地、方兴、中骏等多家内地房企“出海”融资，而万科、中粮、招商等房企更是纷纷在香港买壳，拓展融资渠道。

不论宏观经济状况如何，房地产企业在短期内的日子仍不会好过。过够了被钱掣肘的苦日子，越来越多的房企试图主动出击，通过海外平台实现多元化融资，这或许是众多A股房企在多年来低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型。

金地海外发债成功

金地集团7月19日宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司发行12亿元的三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。这是A股地产公司海外发债首个成功案例。

与其他房企相似，金地此次海外发债也是依托其全资子公司作为融资平台，在金地的海外融资平台辉煌商务之下，再设本次债券发行人金地国际。目前，辉煌商务在6个城市拥有12个项目，土地储备建面约290万平方米，年销售额约30亿元。国泰君安研究员李品科认为，此次发债为金地国际化战略成功尝试，对拓宽公司融资渠道，增强发展潜力具积极意义。

金地方面称，海外投资者对此次发行反应积极，债券原计划募集10亿元，共接到47亿超额认购，最终公司决定发行规模为12亿元。公司表示，此举是通过开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试。

而在融资成本方面，记者了解到，目前内地银行的开发贷款利率上浮10%之后的年息超过7%，在所有融资渠道中属于成本较低，但开发贷收得很紧，几乎没有房企可以单一指望银行贷款来解决融资问题。而目前房企流行的房地产信托，融资成本普遍达到15%左右，私募资金甚至更高。比较下来，金地此次募资成本在房企可行的补充融资手段中已属相对低廉。

不过，相对内地融资市场而言，9.15%的发行票息已创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高。“发债仅是房企融资手段的有益补充，想要做更低成本的增发等股权融资，还要依托上市公司平台。”一位房地产人士告诉记者。

A股房企“出海找壳”

在发债的途径外，通过海外上市公司平台融资，成为近期A股房企的趋势性选择。去年6月30日，金地就发布公告，其全资子公司辉煌商务作为购买方，以总价约8.36亿港元，收购香港上市公司至祥置业61.96%的股份。但由于该股权买卖协议未能在约定的期限内实现先决条件，一个月后即宣布失败。

金地的失败丝毫没有影响A股房企“出海”找钱的步伐。今年5月初，招商地产公告，拟通过境外子公司入主H股东力实业，实现借壳上市。

今年5月14日，万科对外宣告，将投10.79亿港元收购在港上市的南联地产控股有限公司约74%的股份。至7月16日，万科完成对南联地产的收购，并称为其国际化尝试初步铺路。

7月初，中粮集团旗下的中粮香港计划以3.622亿港元总价，收购香港上市企业侨福企业73.5%股本。7月23日，侨福企业公告此次收购已经完成，被业界普遍看成中粮赴港上市的突破之举。有消息称，中粮集团整合其他地产业务分为“人事整合”、“资源整合”、“上市”三步走，目前人事方面基本完成整合。

“企业海外发债也好，买壳也罢，其目的就是要融资。”中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立认为，中粮买壳最终亦是奔着资金而去。

但他同时指出，“买壳融资也别想得太乐观。”他认为，在2012年以前，人民币不断处于升值通道，房企通过发债的方式到海外融资还是可行的。如今，发债融资形式随着人民币的汇率波动，使企业面临着较大的汇率损失风险。同样，虽然从买壳到融资还有很长的一段时间，但这段时间里如果全球经济不乐观，将会面临汇率方面的风险，顺利融到资金仍然很难。

事实上，由于内地房地产市场旷日持久的调控，信贷和融资持续紧缩，目前A股市场针对房地产企业的融资大门依然紧闭。“万科已经五年没有在公开资本市场进行融资了。”万科总裁郁亮曾对媒体无奈表示。

根据相关统计，从2010年7月至今，A股市场内房地产企业通过定向增发成功融资的仅有8例。而因各种原因停止定向增发的则高达48例。在这8例成功增发的房企中，基本均是三线地产企业所为，而手中土地存量最多、开工压力最大的一线乃至二线房企龙头，均早已和增发无缘。

相比较之下，通过海外上市公司融资的可能性的确大了很多，融资成本也相对较低。例如在港上市的瑞安房地产今年7 月30 日发行的本金总额4亿美元于2015年到期的优先票据实际年利率仅为8.5%，所融资金将用于“输血”其位于上海的地产项目瑞虹新城。瑞安房地产董事总经理兼财务总裁尹焰强告诉记者，此次融资行为在市场反应良好，获得12倍超额认购，发行数量由原来的2亿美元扩大至4亿美元，并获得8.5%的实际年利率，相比公司今年2月份发行的该优先票据降低了1.25%的利率，大大降低了公司融资成本，改善现金状况。

中骏置业近日亦称，公司从海外银团获得4亿港元的3年期定期贷款融资，用以拨付公司及其附属公司的土地收购及一般企业资金。同日，瑞安房地产又获得总计23.3亿港元的离岸贷款。7月25日，方兴地产董事会宣布，获得一笔2亿美元的3年定期贷款，用以企业资金需要。

“诸路不通，进军海外或许是不错的选择。”招商证券分析师表示，对于A股房企来说，目前仍算畅通的几个融资渠道包括了股权质押和担保贷款。但前一种模式不少二线房企已经将其用到了极致，而后一种模式，实际上只适用于诸如万科、保利等资金实力比较强、手中现金较多的大型房企。

申银万国房地产分析师则认为，万科等A股房企收购海外公司短期看是公司国际化的尝试，中期看则是重要的融资平台。做大做强海外子公司，使其成为房企重要的融资平台，有利于应对内地较高的融资成本。

遭遇“转型”必修课

通过海外平台实现多元化融资，是众多A股房企在多年来低成本融资和高杠杆扩张之后的集体转型，也是近年来市场变化给房企们上的一堂必修课。

链家地产市场研究部常清认为，虽然二季度房地产新增贷款增长明显，但是房企的融资渠道并未明显改善，超过半数的房企在上半年的利润出现亏损或者同步下滑，经营风险增加。对房地产行业来说，过去依赖便宜的银行贷款、股权融资资金、高杠杆运作的扩张模式已经过时。融创集团总裁孙宏斌对本报记者表示，上半年房地产贷款虽然是同比上升，但整体信贷环境对于房地产而言依然是紧缩的，房企资金状况短期内依然偏紧。“银行开发贷收紧，公开市场融资短期内不会开闸。”

此外，房地产信托成本偏高，风险溢价大，一直为监管层所谨慎对待。常清认为，从目前的政策走势来看，调控政策不动摇且收紧趋势明显。房地产贷款和信托风险逐渐暴露，引起监管层的警觉，预计下半年房企融资依旧难以大幅放松，房地产行业的前景依然不容乐观。孙宏斌表示，信托仅仅是房企融资的一个跳板，以解决短期内资金紧缺的过渡问题，一旦贷到款或销售有了回款就得赶紧还信托的钱。

不过，房企不得不面对的一个现实是，针对房地产行业的紧缩政策将是一个长期趋势，尤其是过去低成本的银行贷款，在开发商的资金来源中占比持续缩小。统计显示，在一年半以前，银行贷款占房地产总投资资金来源的比例约20-25%，但今年上半年已经降至约17%。

而此次A股房企转道香港融资，则开启了一个全新的课题。