房企熬过资金生死线 现金流明显改善

对于大部分房地产企业来说，资金最紧张的时期似乎已经过去。截至8月7日，超20家上市房企公布半年报或业绩快报，从每股现金流量来看，多数企业相比年初都有大幅上涨，表明资金情况已经有了明显缓解。“大部分房企现在已经不再为能不能继续生存下去而发愁，从生死线的挣扎，已经转向对更大利润的追逐。”一位业内人士如是说。

现金流明显改善

8月6日晚间，万科公布上半年度报告，截至6月底，万科持有现金470.1亿元，较年初提高了37%，也远高于去年底的342.4亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和203.1亿元。从每股现金流量来看，万科上半年数据为0.26元，高于一季度的0.12元。

负债方面，由于已售未结资源规模大幅提升，预收账款增加，万科上半年资产负债率为78.9%。但预收账款并不构成实际的偿债压力，如果剔除预售账款，万科真实负债占总资产的比例为39.3%，较去年年末下降0.3个百分点，在衡量企业偿债能力的净负债率指标上，万科上半年净负债率为22.8%，较年初的23.8%亦有所下降。

无独有偶，除了万科，其他上市房企数据相比年初都有明显好转。譬如中润资源上半年每股现金流量为0.1609元，一季度为负0.01，陆家嘴从一季度的0.42元增至0.97元，莱茵置业也从一季度的0.1158元上涨到目前的0.4173元，涨幅明显。

熬过最难关

“上市房企每股现金流量的回升，表明房企资金偿付能力提高，财务状况更加稳健”，兰德咨询总裁宋延庆对记者表示，根据兰德咨询今年6月底对沪深及香港177家上市房企的调查显示，与去年年末相比，同一批次上市房企的现金流量已经有较为明显的缓解。

宋延庆解释说，这一方面是由于上半年楼市整体销量明显改善，另一方面，金融政策较为宽松，货币供应量再次开闸。数据显示，6月新增信贷9198亿元，环比增加1266亿，同比增长45%，年内仅低于3月，规模远超出市场预期。上半年，人民币贷款余额同比增长16.0%，比年初增加4.86万亿元，同比多增6833亿元。

上海易居房地产研究院近日发布房企资金状况报告也显示，房企资金增速自2010年上半年大幅回落，之后整体呈现不断下降态势，但随着楼市筑底和融资环境好转等影响，预计前三季度房企资金来源将完成筑底，房企也已经熬过资金最紧张的时点。

“虽然货币供应受‘前高后低’的季节性因素影响，未来不可能长期保持较高增速”，宋延庆说，不过，目前楼市政策已经见底，未来几个月成交状况依然会保持活跃状态，只要保证销量的可持续性，房企就很难再现资金断裂的危险。

融资渠道增多?

除了国内信贷季节性放宽之外，房企的其他融资渠道也似乎正在增多。

金地集团7月19日宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司将发行12亿三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。这是A股地产公司海外发债的首个成功案例。虽然9.15%的息率创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高，但仍低于目前国内15%的房地产信托融资成本。

此外，借道香港进行海外融资，也成为近期多家A股房企的共同选择。今年5月初，招商地产公告，拟通过境外子公司入主H股东力实业，实现借壳上市;5月14日，万科亦对外公布，计划通过以10.79亿港元收购港股南联地产73.91%的股份，从而实现香港上市;7月初，中粮集团旗下的中粮香港计划以3.622亿港元总价，收购香港上市企业侨福企业73.5%股本，7月23日，侨福企业公告此次收购已经完成。

这一方面说明房企融资渠道增多，同时也表明，国内房地产融资环境和难度在愈发恶化。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，从长远角度讲，房企不得不通过境外融资或者其他创新型融资方式，获得持续发展的动力和资金源泉。而在宋延庆看来，目前多数房企的融资环境仍旧不理想，渠道缺乏。除了国内贷款、海外融资，目前房企采用的融资方式仍以信托、合作等为主。

融资渠道是否畅通，将成为房企生命线能否延续和发展的关键。

难言大环境放松

虽然现金流有了明显回升、融资消息频出，但上半年上市房企的盈利水平并不乐观，行业整体负债率仍在持续走高，房企之间出现明显分化。

“各家有各家的经，每家企业目前的经营现状都不太一样”，泰和集团总裁助理沈力男对记者表示，“前两年没有疯狂拿地、没太折腾的企业，以及产品业态和区域分布不太单一的，可能现在日子会好过一些，否则就困难一些。”虽然市场正呈现向好趋势，但房企对后市依然表示谨慎乐观，“趁着现在行情好赶紧出货，以后走势怎样就不能保证了”，昌平某在售高端楼盘负责人告诉记者。

据链家地产统计，截至8月7日，共24家房企公布半年报，其中10家营业收入同比下滑，占比超过4成。而利润下滑幅度更为严重，24家房企中11家利润同比下降，利润额总计88.94亿元，同比下滑8.31%，另有3家房企出现亏损，其中嘉凯城亏损最高达3.28亿元。

“尽管近两个月市场成交量回升，但这种回暖仍然处于狭义的回暖”，张宏伟表示，其他几个基本指标如房地产投资、新开工情况、房企盈利能力，尤其是房企的盈利能力或者净利润率的增长并不乐观。