开发商卖房只卖“使用权” 变种小产权房隐患多(2)

据记者调查，在全国，这样“无名无份”的房子已经形成了一定的规模和体量。无论入市形式有多花俏，究其本质，还是变了脸的“小产权房”。买这种房子有没有风险?365地产家居网新闻中心主任郭红兵一语中的，没有产权只有使用权其实是小产权房的变种。现在随着房地产调控压力的增大，很多开发商原来想通过拿到非上市交易的土地，再通过土地变性来上市，这一条路被我国严格的房地产管理政策所控制，现在只能打一个擦边球，绕过土地性质变更这条路来运作。

郭红兵：这类土地大致来说，可以看到这样几种土地性质：一般来说，都是社会福利性质供应的土地，委托开发商建设一些社会公益福利项目;另外一类以农业产业园方式出让建设的项目;还有就是一些工业用地项目，这些都不是商品住宅用地，按说在商品住宅市场都是不可以出售的。

郭红兵提到，这种类型的小产权房，存在的隐患非常多。如果开发商销售完毕的话，整个的资金和利润都会收回。但是却把后面的一些不确定因素，就丢给了长租或者购买房子的普通购房者，实际上这是一种风险的转嫁。

郭红兵：比如说长租期，在这么长的时间段内，是否开发企业还存在，土地性质有没有可能发生变化，这些无法做一个长期的判断;流通方面也受到很大的阻碍，你在销售过程当中，也没有法律能够去保护你，因为我们国家的二手房销售政策，必须是在房产主管部门有登记的房产才可以在市场上销售，而这些房产往往是一个大证捏在开发商手中，个人想出售的话，卖家就要掂量掂量。

经济学家、中国之声特约观察员马光远认为，变种小产权房如果建在耕地有可能面临拆迁的风险，而假借养老、养生项目，则有可能被有关部门处罚。目前，小产权房政策并不明朗，变种的小产权房也在打政策擦边球，目前要紧的是尽快出台小产权的治理方案和政策。

马光远：小产权房有一个特殊的历史背景，不可能一棍子打死，集体用地无法直接流转，治理小产权房不仅仅是治理产权问题，更重要的是土地问题。如何让农民和集体从土地流转中获得收益，要提上日程。