万科左手融资右手买地 再借华润建行15亿元

在4只渤海信托融资即将到期之际，万科也再度启动向大股东华润及“盟友”建行的融资预案。

万科12月20日公告，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币11亿元，用于南京金域蓝湾三期、唐山南湖二期及镇江魅力之城三街区一期“沁园”项目开发建设，从而提高项目经营效率。

这也是万科于今年3月股东大会上通过的《关于继续与华润合作的议案》以后，向大股东华润申请的首笔借款。

华润借款

今年3月5日，万科召开2011年度股东大会，申请通过《关于继续与华润合作的议案》，根据《议案》内容，华润深国投信托有限公司可为万科提供105.9亿元以内的信托资金，截至到上述借款申请之日，万科今年以来并未向华润深国投申请借款。

但在该项议案通过之前，万科已经向华润深国投累计借款40亿元。据万科2011年第一次临时股东大会通过《关于与华润合作事项的议案》，已授权董事会决定在人民币44.2亿元以内利用华润深国投信托有限公司信托资金等事项。

而后，2011年12月，万科向华润深国投信托有限公司申请信托借款10亿元，用于上海五街坊的开发。

今年年初，万科再度向华润深国投信托申请10亿元和20亿元信托借款，为期2年，年息分别为10.6%及10.5%;以应付旗下东莞紫台、东莞金域华府、鞍山惠斯勒项目、温州龙湾花园一期、南京金域蓝湾三期、杭州良渚白鹭郡西一期、秦皇岛假日风景三期等开发项目资金所需。

《关于继续与华润合作的议案》则是此前与华润合作事项议案的延续。不过与此前几笔信托借款相比，万科是次借款的年息有所下降，仅为6.75%，但借款期限也缩短至1.5年。

公告显示，2011年度股东大会通过《关于继续与华润合作的议案》后，万科与华润深国投信托有限公司还未发生关联交易。包含本次申请的借款，在2011年度股东大会授权范围内，公司向华润深国投信托有限公司累计申请借款11亿元。

换言之，接下来，万科还有向华润深国投逾90亿元的信托借款额度，但动用期限为从股东大会通过有关方案起，1年内有效。

建行融资

在跟大股东华润借款的同时，万科还向“盟友”建行申请了一笔4亿元银行贷款。

万科20日另一份公告称，为了满足广州科学城B地块项目开发的需要，项目操作公司广州市万尚房地产有限公司向中国建设银行广州白云支行借款4亿元，广州市万科房地产有限公司为上述借款提供1.32亿元的信用担保。

万科表示，广州科学城B地块项目目前处于施工阶段，进展顺利，经营良好，广州万尚具有较强的偿债能力。在广州万科为有关借款提供担保的同时，其它股东也按权益比例为有关借款提供了连带责任担保。

万科与建行的合作始于2007年6月19日签署的《战略合作协议》，双方一致同意建立长期战略合作关系。根据协议，在未来几年，建行将为万科提供意向性授信额度人民币200亿。

2009年8月18日，万科再与建设银行签署《战略合作协议》，由建行向万科提供500亿的授信额度。万科表示，与建设银行的本次战略合作将成为双方深化合作的重要里程碑。截至2011年2月，上述500亿授信额度未使用的额度为354亿。

尽管万科目前销售已近1300亿，但几度借款融资，加上万科近期积极拿地的态度，可看出万科的现金流也开始受压。

万科三季报显示，公司拥有货币资金333亿元。然而，据早前资料披露，万科去年通过渤海信托发行的5款共计39.02亿元信托产品，需于今年内及明年实现兑付。

其中一款名为万科金色城市集合资金信托已于今年11月实现兑付，共计分配信托受益及返还信托资金6.73亿元。剩余四款信托将在明年4-7月份集中到期，平均每月兑付一款，共计33.02亿元。

与此同时，万科仅10、11月在新增土地储备项目上所花费的资金就高达120亿元。仅上述两项，就达到了万科所有现金的一半。不仅如此，万科还依然不断地四处拿地。

持续拿地

在过去的一周里，万科的身影依然活跃在各地的土地拍卖现场上。

因为李春城案件，万科成都五龙山项目牵涉其中，万科亦被指涉嫌低价在成都拿地，万科五龙山公园项目位于成都三环外，占地6000多亩。然而这并未降低万科在成都继续拿地的热情。

在12月14日竞得成都龙泉两宗地之后，12月17日，万科再度以3.97亿元的底价，获得成都龙泉驿区十陵街道成洛路以南、规划道路以西(北临成洛路)地块，折合楼面价2800元/平米。

而后19日，万科再度以5160元/平方米和6500元/平方米的价格，摘得成都高新区南部园区两宗地块，合总代价约为7.48亿元、17.125亿元。

除成都以外，万科在重庆、武汉亦有所斩获。

12月17日，万科以3.3亿元竞得重庆九龙坡大杨石组团N分区NF1-8-1/05地块，折合土地单价693万元/亩，楼面地价2309元/平方米。

12月20日，万科再以6.64亿元竞得武汉东湖新技术开发区关山村010号-K31地块，折合楼面地价2100元/平方米。地块净用地面积67273平方米，纯住宅用地，为城中村项目。

12月21日又有消息称，万科以36亿元拿下广西南宁青秀区德化路1号军用土地中的两宗，土地规划用途为住宅、商业。容积率>3.0且≤4.0，建筑密度>20%且≤28%。

仅仅上述四地七个项目，万科一周内便花费了超过70亿元。而从12月开始至今，万科在新项目的购置上，就斥资逾100亿元。但据资料透露，截至11月末，万科尚有200亿拿地预算。换言之，在2012年最后的一周里，在土地市场上依然能看见万科活跃的身影。