重税二手房，伤了谁

二手房交易过程中，卖方要承担的主要有营业税、个人所得税等，而买方需缴纳相应的契税。其中，普通住宅产权不满5年的，需缴纳交易全额5.56%的营业税，超过5年的免征;还有1%的个人所得税，契税按照房屋面积的不同缴纳1%-3%;还有2.5%的中介佣金

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“究竟要不要赶紧出手买下一套二手房?”自从国家颁布新“国五条”后，省城居民赵红霞就陷入了犹豫和徘徊之中。个人售房要按差额的20%缴纳个税，被视为本轮楼市新政中最犀利的“狠招”。中介公司将新政当做促成交易的“筹码”，赵红霞担心不久的将来个税会加重买房负担。

应当说，新“国五条”是为了平抑房价、打击囤房，目的是让个人手上握着的多套房吐出来，为楼市调控加码。尽管具体落地尚无时间表，但调控新政持续发酵，已经改变了二手房市场的交易现状。3月4日-20日，太原房产交易中心共办理二手房交易达2000套。其中，12日交易量最多，达238套，其次是11日，交易量达198套。

但是，在各地细则还面目模糊时，交易火爆现状的背后，还有着二手房价格与新房价格相差无几、交易手续费用较高等诸多问题困扰着买房者，新政带来的紧迫感能延续多久，会给楼市带来哪些变化……很多人这样追问。

超乎想象的税费

这是一个二手房购买者的经历。

近一段时间，赵红霞不停地咨询中介公司。她错误地认为，这样一个找房的事情并不需要耗费多少体力。找房、看房，借着闲暇之余，奔波于省城的街街角角……作为女人，能从疲惫中得到的安慰却是减轻的体重。

从外地到太原工作，本来结婚前就打算买新房，因为种种原因迟迟未能如愿。几年过去了，她与丈夫也积攒了一些钱，但比起高涨的房价，安居梦想渐行渐远。新“国五条”颁布后，她决定赶在新政落地之前看看二手房。

在综合考虑房价、环境、地点等多种因素后，赵红霞将目光放在了位于亲贤街的佳地花园小区内。面积138平方米，110万元，装修过。“每平方米价格不到8000元。如果首付40万，虽然已经超出了预算，但离单位比较近。”赵红霞很心动。

细细跟中介一谈，赵红霞才猛然醒悟，凑足了30%的房款之外还有很多费用。二手房交易过程中，卖方要承担的税种主要有营业税、个人所得税等，而买方需要缴纳相应的契税。其中，普通住宅产权不满5年的，需要缴纳交易全额5.56%的营业税，超过5年的免征，还有1%的个人所得税，契税按照房屋面积的不同缴纳1%-3%。此外还有2.5%的中介佣金。

可是在太原，卖方的报价属于净拿价，本应由卖方承担的营业税、个人所得税悉数转嫁给了买房者。购房者要承担最高可达总房价10%的税费，无形中抬高了购房成本。

就拿赵红霞看中的这套房子来说，首先是这套住房已经倒过手，新办下来产权不满5年，需要缴纳交易全额5.56%的营业税;其次，面积在90平方米-143平方米之间，需要缴纳1.5%的契税;再加上个税和佣金，她额外需再出10多万元的税费。

10万元，实打实的现金，赵红霞觉得负担太重了。这就是令二手房购买者沮丧的现实。即使那些看似单价并不高的二手房，购房者所承担的费用也绝非小数目。

二手房价格走高

赵红霞的经历表明，二手房的交易税费是一个不小的负担。如果再加上20%的个税，无疑加大购房成本。正是这样的担忧推波助澜，让二手房交易走热。

近来，在太原市房产交易大厅内，随处可见等待过户的居民，各个窗口都围满了咨询的人。就在这个大厅外，每天凌晨5时，代办人员和购房者就早早赶来排队，等到七时半开始放号时，后面的人领到的号码已在50之外了。

交易如此火爆，二手房房价对于普通百姓来说，难道就能够得着吗?

搜房网公布的数据显示：3月18日-24日，也就是新政细则出台的第三周，市场明显活跃，太原在本周二手房挂牌每平方米均价为7751元。“虽然这个价格还有商量的余地，但不会很大。”太原博翔房产公司的张祥说。

而太原市房管局的网上签约数据显示：2月份太原市商品房价格为6524元/平方米，较去年同期减少0.3%;商品住房交易价格为6196元/平方米，同比上升1.06%。其中，新建商品住房中3000元/平方米-8000元/平方米价位段的住房占到了82.93%，5000元/平方米-6000元/平方米价位的住房占到了28.19%。

在我爱我家、龙城居业等中介机构，记者也详细咨询了二手房的价格：桃园南路消防总队对面，141平方米，150万元;双塔寺街东口中正悦湾，99平方米，78万元;双塔西街双西小学附近，71平方米，63万元;东岗路与南沙河交叉西面，62平方米，45万元……

“因为二手房大多处于市区的重要位置，周边往往配套设施较为完善，价格自然会上来。还有的二手房位于重点学区，价格要高好多。”龙城居业的销售人员这样解释。

目前，市场上确实存在不少一、二手房价格倒挂的现象。对于很多普通民众来说，一旦二手房失去了价格优势，该买哪一个更适合，则不需要再深入地探讨了。

未来走势还不明朗

事情往往就是这样巧合，绕了一圈之后又回到起点。人们买不起新房，开始考虑二手房。但是发现，税费、价格等诸多因素，还是将自己推向了新房。

可此时的新房价格，本就是一道迈不过去的坎儿。

目前，太原市楼市一直保持着上涨趋势。3月19日，国家相关部委公布了2月全国大中城市房价调查结果显示，与去年同期相比，太原新建商品住房价格又上涨了4.9个百分点。

征收20%所得税条款，并非“国五条”新政，而是对既有政策的刚性强化。就是这项既有的政策冲击着二手房市场。3月4日，股市大跌，导致房地产买卖跌至冰点，当日逾50家地产股跌停。

目前，市场有两种观点：一种观点认为，“国五条”将使二手房流动性大大减弱，进而导致二手房价下跌，进而直接拉低一手房房价;另一种观点则相反，认为刚性需求将使二手房市场交易逐渐转向一手房市场，可能进一步推高一手房价格。

可以预见的是，伴随着这一波二手房交易热，也会迎来逆反的二手房交易趋冷。如今，距离住建部为地方政府出台“国五条”执行细则的“底线”——3月底已经为期不远。一旦各地相关细则落地，很多人会不再急于出手，开始考虑延缓或取消购置计划。

政策的变化，业内人体会最深。卖房卖了10年，刘小刚对政策变化深有感触。“目前只能说政策效力还没有发挥。就拿2011年初的‘国八条’来说，市场也没有在一个月内就迅速反馈。直到年中，太原市的房价才开始被稳住。”他说，任何一项规定出台，市场都需要反应周期。如果配套细则出台，对房价抬头的打压是长期性的。

“国五条”政策效应究竟如何，让我们继续拭目以待。