唐山湾国际旅游岛深陷烂尾僵局 已投入900亿元

唐山湾国际旅游岛深陷烂尾僵局 已投入900亿元

“建了半拉子没钱了，停了好长时间了。”9月11日，由唐山海港开发区通往唐山湾国际旅游岛的出租车上，齐师傅指着烂尾的三贝明珠码头工程说。

“不止是旅游项目，地产项目也都停了，港口(京唐港，唐山海港经济开发区所在地)的房子都没人买，谁还跑这么老远买房子呢?”作为土生土长的当地人，他见证了唐山湾国际旅游岛4年来由盛转衰的历程。

总投资2000亿元，截至2012年底已经投入超过900亿元，耗资庞大的唐山湾国际旅游岛如今却被外界和国内众多同样发轫于2009年的“鬼城”相提并论。唐山湾国际旅游岛建设的第四个年头，众多项目陷入停滞状态，为这个被当地政府寄予厚望的旅游重点开发区蒙上一层阴影。

中国房地产报记者在当地调查发现，唐山湾国际旅游岛建设面临着重重矛盾。数以千亿计的投入和当地政府拮据的财政状况难以匹配;多方筹措的资金投入难以见到回报，以致负债过重，后期难以为继;早期铺摊过大，地产项目销售无望，众多开发商萌生退意;港口重工业污染与旅游业严重冲突;甚至在征地和占地补偿上也有众多违规违法嫌疑，并与当地居民多有纠纷。

唐山湾国际旅游岛正在体会着当初激进行为引发的创痛，这种创痛何时结束，如何医治，仍是个巨大问号。唐山湾国际旅游岛管委会(下称“管委会”)及其下属的唐山湾国际旅游岛投资有限公司都拒绝了本报的采访，但对于这个寥落孤岛的未来，他们必须寻找到最终的答案。

大手笔下的停工尴尬

位于唐山市东南部乐亭县境内的唐山湾国际旅游岛，其建设根植于河北省建设沿海经济隆起带规划之上，，由菩提岛、月岛和祥云岛三个岛屿及北侧陆域构成，总规划面积100平方公里。2009年6月，唐山湾国际旅游岛开发建设指挥部成立，确立了包括民俗文化、游艇别墅、养生养老、温泉、高尔夫等九大国际品牌的发展目标。

2011年7月，在原有项目指挥部的基础上，唐山湾国际旅游岛管委会成立，接受唐山市和乐亭新区双重领导，不过这些行政区域划分目前仅限于河北省之内，并未经过国家相关部门批准。

唐山湾国际旅游岛项目成为当地政府近年来的最大手笔。公开资料显示，2012年实施的项目总投资923.68亿元，其中，拟建项目15个，总投资约710亿元，2012年计划完成9.80亿元;新建项目31个，总投资约159.34亿元，2012年计划完成36.37亿元;续建项目25个，总投资约54.34亿元。

然而重金播种的是龙种，收获的却是跳蚤。中国房地产报记者在当地了解到，在唐山湾国际旅游岛数十个项目中，除了少数项目还在缓慢进展中，大多数均陷入停滞状态。这些投资动辄上亿元的项目有的施工进行一部分后停工，有的在圈地完成后就没有了下文，还有一部分则湮没在荒草之中，甚至连项目具体位置也难以寻觅。

祥云岛、菩提岛和月岛都拥有各自风情迥异的主题旅游项目，但目前除了建成一些木屋度假别墅和滨海浴场外，大部分土地都处于沉睡状态。

唐山湾国际旅游岛投资有限公司(下称“旅游岛投资公司”)是管委会下属的国有开发公司，主要负责旅游岛基础设施、商业配套和房地产等项目开发。进入2013年，由于资金匮乏，该公司开发的数个项目均处于停工状态。

三贝明珠码头广场项目是旅游岛投资公司的BT项目，总投资2.75亿元，主要建设游艇码头及广场等相关配套设施。目前主体工程已经完成“两贝”，除了部分零零星星的施工外，整个项目基本处于停工状态。“没钱了，停了很长时间了。”一位附近的工人说。

在三贝明珠码头不远处，海景嘉苑住宅小区项目也处于停工状态。这个同样由旅游岛投资公司开发的项目，整个工地虽然吊塔林立，但工人却寥寥无几，只有几台挖掘机在平整附近的场地。

摊大饼的资金泥淖

截至2012年底，唐山湾国际旅游岛共开工71个项目，总投资额达923.68亿元，整个旅游岛预计总投资是2000亿元，然而2012年整个唐山市财政收入只有622.6亿元，除去上缴及各项必须开支外所剩无几，根本不足以撬动如此庞大的投资。

资金匮乏一直是唐山国际旅游岛所面临的主要问题。据管委会一名工作人员称，管委会成立后，唐山湾国际旅游岛由乐亭县划归唐山市直接管辖，唐山市城建投资公司与管委会合作成立旅游岛投资公司，“但当时我们手里没有一分钱，连成立投资公司的300万元资金都是从私人企业借来的”。

为了筹集建设资金，管委会可谓是殚精竭虑，除了在建设项目过程中普遍采取BT模式外，还通过借债、贷款、发行债券、成立基金等多个渠道进行融资。

管委会及投资公司在成立2年多的时间里，先后从北京银行贷款6.5亿元，从唐山银行融资3亿元;2011年以来又先后同天津诺鼎基金、天津贝弗利基金、美国运通基金、泉州商会基金等4家基金公司达成了合作发行近100亿元基金的协议;2011年7月20日，在天津注册成立了“碧海蓝湾”股权投资基金，发行4.8亿元私募基金。

此外，唐山湾国际旅游岛旅游开发有限公司还发行了10亿元的公司债券;2012年，向深圳国开金融租赁公司借款6亿元，从国家开发银行贷款37亿元。正是这些融资，支撑了旅游岛的建设。

然而，借债之举或许可解一时燃眉之急，却绝非长久之计。在已投资项目短期内回报无望的情况下，不仅令众多投资者和开发商纷纷敲起退堂鼓，也在整个唐山市的资产负债表外埋下暗雷。“钱，是令我们头疼的首要问题。”上述管委会工作人员称。

2013年5月31日，王玉国接替薛树滨出任唐山湾国际旅游岛党工委书记、管委会主任，上一任留给他的是一副“重担”。在最近一次内部会议上，王玉国坦承，“由于前期投入摊子铺得过大，致使资金短缺，负债过重，大部分在建项目陷入停滞或半停滞状态”。

据齐师傅介绍，旅游岛建设占用了部分渔民的鱼塘及稻田等资源，但由于管委会资金缺乏，“协议都签了，但是政府没钱补偿，引发很大冲突，最近两年经常有上访的”。

“现在我们内部对旅游岛发展也没什么信心，开发商投资都是追求回报的，指望房地产销售回收资金，然后才有钱投入其他项目，现在整个港口总共只有3万多人，但没卖出去的房子远远超出这个规模。这里一到晚上一片黑灯瞎火，大部分楼盘都空着，开发商心里明白建好了也卖不出去，索性就停了下来。”上述管委会工作人员说。

坐地生财与规划矛盾

在唐山湾国际旅游岛上，“坐地生财”的案例并不鲜见。唐山新戴河旅游开发有限公司早在2001年就以0.5元/平方米的价格，取得了祥云岛12平方公里的土地开发权，但实际上却基本没有开发，而是不断将这些土地分卖给其他公司。如今这片土地价格已经达到每亩5万元，价格十多年上涨了将近150倍。

值得注意的是，该公司的主要股东为北京山海树集团，其法人代表刘如银担任过唐山市财政局副局长、唐山市海港开发区管委会副主任之职，后下海经商。由于该公司长时间拥有祥云岛的开发权而不开发，管委会及乐亭县政府曾数次酝酿收回土地的开发权，但均告未果。

当地人士指出，这种情况或多或少制约了当地旅游项目的开发进度，也给本来就吃紧的地方政府土地收入造成极大损失。

此外，由于规划问题，紧邻旅游岛的唐山海港经济开发区内大多为钢铁、焦化等污染严重的企业，唐山德龙钢铁厂区就紧邻旅游岛鹭鸶林公园，距离三岛旅游码头也只有两三公里，这对于以旅游立足的唐山湾国际旅游岛无疑是一种隐患。

据上述管委会工作人员介绍，德龙钢铁厂所在地是祥云岛水库，一直以来是鹭鸶的栖息地，但德龙钢铁厂的污染使得这一地区的生态遭到极度破坏，“德龙钢铁是因为污染严重不断遭到投诉后才搬迁到这里，政府方面一直酝酿再次搬迁，但是出不起50多亿元的搬迁费，双方一直在僵持”。

上述管委会工作人员认为，发展旅游产业不仅要有合理的规划，还要有可持续性，“以前要利用港口优势发展工业，引进一大批钢铁、焦化、化工等污染企业，现在又要发展旅游，开始轰轰烈烈的大干快上，污染企业和旅游业是相互矛盾的，怎么解决?关了企业?人家投资几十亿元建的企业，说关就能关了?但是不关的话，对旅游肯定有影响，这种复杂的问题很多，也难以解决。”对于旅游岛发展状况及目前所面临的种种困境等相关问题，唐山湾国际旅游岛管委会秘书科负责新闻媒体的工作人员拒绝了中国房地产报的采访要求，旅游岛投资公司同样拒绝回答。

国家发改委城市和小城镇改革发展中心研究员冯奎表示，一些地方政府喜欢在项目上进行大手笔的规划，在造福百姓的幌子下，进行一些缺乏严格论证的新城建设。由于城市内在的产业发育严重不足、人口集中度明显不够，最终无以为继，沦为“鬼城”。不少项目在建设过程中，资源配置过度扭曲，埋下了地方债务隐患，威胁到金融安全，已经到了不可不治的地步。

旅游支点何在

唐山湾国际旅游岛是地方政府大规模推动旅游城市建设的缩影。从国家把文化旅游产业上升至主要发展项目后，全国各地均在“十二五”期间制订了本地区的发展规划，尤其是一些传统资源较为匮乏、旅游资源较为丰富的地区，把旅游产业列入了该地区的优先发展产业序列，一时间全国旅游项目遍地开花。

国家旅游局综合协调司司长张坚钟曾表示，旅游地产正在成为从其他行业撤出的游资的新“乐园”。在中央房地产调控的压力下，诸多地产商进入旅游行业。据不完全统计，目前全国各地85个市、县(区)共实施了2259个旅游地产项目，共吸引全国1/3的地产商涉足其中，投资总额达万亿元。

然而，旅游地产大跃进所导致的后果也开始引发人们的思考，盲目摊大饼、简单追究大而全的发展思路，造成旅游产业同质化倾向日趋严重，对生态环境的破坏、对旅游资源的过度开发、房地产比重远远大于旅游本身等诸多问题越发凸显。

目前中国旅游地产已出现泡沫危机，诸多地区面临有楼无市的尴尬，除了唐山湾旅游度假岛外，中国房地产报记者在黑龙江省伊春市、河北省承德市、湖南张家界市等多个旅游城市采访时均发现，上述问题十分普遍。

中投顾问产业研究部经理郭凡礼指出，开发商对旅游地产项目风险并非没有感知，而是希望通过销售地产项目直接将风险转嫁于消费者身上，待自己的地产项目获得足够盈利后就立刻离场。

中国休闲旅游产业研究中心副主任孙小荣指出，发展旅游业必须要与当地产业布局、经济发展水平、人口资源相适应，“旅游项目前期开发需要大量资金投入，如果当地经济发展水平一般，根本无力承担庞大的开发费用;从产业结构上讲，有旅游项目，那就不能要污染严重的工业企业。”郭凡礼指出，目前我国旅游地产的发展模式还不成熟，仍需以地产为核心，开发商应该对地产和旅游进行合理配置，只有二者平衡发展才能获得最终成功。

9月11日入夜，京唐港主干道两侧灯火通明，住宅集中区则一片漆黑，整个小城随处可见倒闭的饭店、宾馆，破败之象显而易见。一位当地开商店的人士告诉记者，项目红火的时候，当地极为繁华，每条道路两边几乎挤满了饭店和宾馆，“那个时候稍微好点的宾馆住一晚得300元以上，现在连100元的房间也大多都空着，我们这个商店现在每月的收入还不够付房租呢。”