李开发：以房养老是个重大忽悠

现在热议的“以房养老”就是把房产抵押给银行，银行每个月给你一定数额的钱，你可以养老。

倒按揭实际上是房产抵押贷款的另一种形式，就是抵押来的贷款是以每个月的方式付给你。

官方媒体说在国际上这个很普及……。

现实是：在国际上有这个产品，但是很少有人问津……因为很不合算，而且很有风险。

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住宅有两种：一种是公寓楼房，一种是独栋住宅，也就是别墅。

在国外公寓也罢别墅也罢，土地一般都是永久所有权。(偶尔也有租别人的土地盖的住宅，叫借地权。)

买房子的时候，房价是：土地价+房屋建筑价

公寓房因为每户所占的土地很少，基本上是房屋价，土地价占比很少。

别墅占的土地多，地价占比很大。

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国际上倒按揭的条件：土地所有权的独栋住宅。公寓房不行。

评估价是：土地评估价，不包括房屋建筑。

借地权是被排除的，不在此列。

倒按揭一般是：土地评估价的50%-70%，建筑物不算的。

比如你买的别墅，土地值100万，房子值100万。

倒按揭时，只算土地价，土地评估价一般比买入时低，因为卖给你时是加了利润的。

假定土地评估价80万，银行给你60%，那就是总额48万的倒按揭。

而且：土地价48万 - 倒按揭利息 = 你实际能拿到的钱

利息简单估算：如果存款利率是4%，贷款利率是6%，那你的倒按揭就是付利差2%

48万20年，利息大约10万。20年实际领取38万。平均每月不倒1600元。

到倒按揭结束时，连房子带土地都归银行……所以很不合算。

风险是：到时候你这个老人还活着的话，那这个房子和土地都已经不是你的了，倒按揭也结束了。

要么这个房子租给你，要么你搬走……至于你靠什么生活，那是你的事。

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为什么银行不认建筑物?

房子作为住宅，只要它不倒，你可以住一百年两百年都可以。

但是作为资产，现在在国内跟国际上一样，建筑物最多只认35年左右。

现实是国外30年的二手房能办按揭，只是按揭期限只能5年。

中国实际二手房房龄超过20年就很难办按揭。(参看本文下面的链接)

也就咱银行自知咱质量不行，20年房龄就没资产价值了，抵不出钱来。

就好比衣服你可以穿一辈子都没关系，但是要拿到典当行换点钱，典当行就只认8成新的……。

倒按揭不认建筑物……因为等倒按揭结束，也就是银行拿到它时，基本上就没有资产价值了。

倒按揭不认公寓房的土地……因为土地是按比例摊给房主的，银行无法对某一户土地有处置权。

一另一方面，楼房的土地每户根本就摊不上几平方，想养老，杯水车薪。

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所以可以看出

中国压根土地就不是所有权，建筑物不在评估范围内……已经出局了。

就算中国的银行宽大为怀，把借地权当成所有权……也只有别墅有可能。

住别墅的老人靠它这玩意养老啊?

脑子没进水的话：把别墅卖了，重买个公寓房，剩的零头都比倒按揭多……。

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退100步热议一下：

中国城市99%?的人都是住的公寓房，别墅人口微乎其微，中国的银行有没有可能认建筑物?

倒按揭是你养老后的旧房子，等你上西天去了，房子归银行。……大都是房子里刚摆完灵堂。

收回来的是快塌了的拆迁房，银行是收破烂的?……还都收些各个老破楼里的送终房。

就算收个快塌了的送终房……万一，老伴儿还活着那，咋办? ……

还有，如果银行给你“养老金”付清了，你俩到时都没死咋办?

银行还得把你俩赶出去流浪街头……。

然后准备好跟你老两口双方的子女吵架打架……上法庭。

万一子女是跟父母同住呢?……世世代代纠缠下去。

就算银行严重老年痴呆，也不会做这烂瓦块买卖。

结论：“以房养老”根本不可能!

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有媒体报道说国家准备明年开始试点……。

国家莫非真的想给老百姓画饼……试试能不能充饥?

“以房养老”是你们的大救星!

老百姓好期待啊……。

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参考：

链接： 二手房按揭贷款

摘：注意事项二：竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，多数银行目前的政策是"房龄+贷款年限≤35年"。例如，某房屋竣工年代为1994年，那么目前的房龄为15年，所以贷款年限最长为20年(即35-15)。

链接：二手房按揭贷款限制规定一览

摘：……“15年以上的房龄，地下室、车库以及阁楼的贷款我们都不受理。”邮储银行的一位信贷经理说。农业银行、中国银行、交通银行信贷部门的工作人员称，不受理二手房按揭贷款的业务。

建设银行、工商银行则向记者表示说，虽然可以办理二手房贷款，但房龄必须在20年以下。“20年以上，包含20年的老房子，我们不受理。”工商银行的工作人员表示。

为什么二手房贷款会受房龄限制?一位业内人士表示，因为房龄直接影响评估价值。“越老的房子越不值钱，风险越大，而且随时有被拆迁的可能。”他表示，银行的这种规定也是为了降低贷款风险。