一线城市抢地凶猛 房企上演“荒岛求生”

证券时报记者 靳书阳

李嘉诚日前在接受媒体采访时明确表示：“内地的地价飞涨，我们也无法成功投得土地。投资地产的公司有危险，我的原则是不会去赚最后一个铜板。”与此相反，一直重点布局二、三线城市的恒大地产，近期开始在一线城市抢地。面对中国楼市的特殊性，孰对孰错，只有未来的市场走势才能验证。

近日，恒大在沪豪掷41.76亿元，击败9家房企连拿4宗宅地。而自今年7月首次进京以来，恒大已耗资127.35亿元斩获3宗地块。龙头房企重回一线城市，不惜代价抢地，一线城市真的是一个安全的避风港吗?

不少分析人士认为，一线城市外来人口净流入现象持续多年，而土地供应不足，刚需强劲，所以其走势将会与二、三线城市分化。

从需求的类型来说，存在消费需求和投资需求两种类型。如果是消费需求，需求量与商品价格成负相关。就是说，价格越低，需求量就越大。如果是投资需求，需求量与价格将成正相关，表现为越涨越买。

从过去5年中国房地产的走势来看，价格越是低迷，房地产的销售情况反而不景气。而一旦价格开始快速上涨，楼盘的去化速度也明显加快。从这个意义上讲，中国一线城市的住宅市场需求，是一种掩盖在刚需名义下的投资保值需求。

值得注意的是，一线城市的住宅价格上涨，出现了一种与以往不同的现象。据前招商地产董秘、现北京神农投资总经理陈宇透露，今年以来，北京房价上涨幅度最大的地区，恰恰是五环以外的小户型项目。而市中心的大户型项目，单价变化并不明显，挂牌量却急剧放大。据他分析，这应该是与股票市场类似的散户进场、大户离场现象。与此类似，上海宝山区临近中环的二手房单价，也在近期站稳3万，而徐汇区房价，也不过在4万元至5万元之间。这或许表明，最后一批观望者在“逼空”行情下挤破脑袋进场，抓住他们唯一能够触及的房源，争相抢购。这可能是一线城市郊区房上涨幅度超中心区的主要原因。

无论何种产品，只要是投资需求占主导地位，其走势大同小异，只是长短周期略有不同。中国过去长达10年的房地产超级繁荣周期，始自一线城市的暴涨，随后的几年里，二、三线城市开始跟风放量，整个房地产市场进入高潮阶段。当货币环境及外部的经济大环境发生变化，已无法支撑起全国市场的疯狂时，最优的选择自然是收缩战线，重返一线城市。

当趋势逆转时，最后露出海平面的岛屿，一定是大家争抢的地方。这句话或许可以形容当前的房市。