北京楼市成交萎缩四至五成 土地市场热度不减

马年伊始，伴随着市场浓重的观望气氛，北京楼市可谓冷淡开场。无论是新房还是二手房成交套数同比均萎缩四至五成。

与楼市表现出的冰点状态不同，北京土地市场可谓热火朝天。今年1月份，北京土地成交总量超过300万平方米，总价超过406亿元。

“房冷地热”成为北京房地产市场马年开局的鲜明特点。业界人士对此表示，需求的观望是市场低迷的主因。短期来看，供求关系决定房价走势或呈微降;长期来看，“房价在2014年的涨幅将有所缓解”，价格将较为平稳。

北京楼市成交开年遭腰斩

来自中原地产市场研究部的统计数据显示，北京房地产市场在2014年春节后6天合计住宅签约总量仅1969套，相比2013年春节后的开局4303套下调了54%。

二手房成交均价也出现了12月后的再次微跌。1月份北京二手房均价为3.18万元/平方米，相比12月北京二手房成交均价3.26万元/平方米再次出现轻微下调。报价也在12月的3.32万元/平方米基础上下调到了3.24万元/平方米。

与此同时，北京豪宅市场同样出现倒春寒，高端新建住宅与二手房均明显下调。丽兹行豪宅研究院的数据显示，1月份北京高端二手住宅成交量同比降幅超五成，达到57.53%，环比下降36.21%。

“春节假期因素导致1月最后几天基本已经休假，影响了签约量。”中原地产首席分析师张大伟分析判断，这一因素将在2月份表现更明显。此外，除春节假期影响外，市场在上涨1年多之后，价格持续大涨，购买力新增乏力。

上海易居房地产研究院研究员严跃进同样指出，春节假期效应开始显现，很多房企推盘力度不大，且购房者的入市动机削弱，从而导致成交量的下滑。

张大伟进一步指出，北京楼市2014年还会受到两大因素影响：自住房供应大增的预期和信贷整体收紧。2月15日金隅两自住房项目开始申购，数千套入市。

“总价仅200万的自住房对北京楼市来说的确影响非常大。”张大伟称，北京二手房价格从2013年12月开始已经出现了连续3个月的价格微跌。需求萎缩的主要原因也是因为自住房导致的市场观望。

据悉，北京在2014年全年供应的自住房量将突破4万套，相比2013年全年的商品房住宅成交，4万套相当于增加50%的供应，虽然普通购房者申请到的难度非常大，但其中大部分需求都会处于观望中。

“从房价来看，2014年再次出现明显上涨的可能性越来越小，特别是之前价格上涨更快的二手房很可能会出现调整，新建住宅因为开发商资金情况更好，而且价格之前受到限价影响，预计在2014年也不可能维持2013年的涨幅。”张大伟分析判断。

土地市场热度不减

与北京新房和二手房成交陷入冰点截然相反，土地市场的表现格外惹眼。

2月13日，北京宅地市场迎来马年首次出让，春节前被停拍的丰台西局地块和顺义赵家营地块重新挂牌出让。这场争夺战迎来了包括万科、融创、龙湖等多家房企的角逐，龙湖更是在孙河地块后，时隔接近2年后再次在北京拿地，品牌房企可谓强势回归一线城市。

经过激烈的竞拍，最终由龙湖盟科联合体及和裕地产分别以35.7亿元和25.1亿元抢得，两块土地成交总价达60.8亿元。

事实上，北京土地市场的火热在1月份就已经预演。今年1月份，北京土地成交总量超过300万平方米，总价超过406亿元。

土地市场的热度似乎从未消减，根据国家统计局的最新数据，2013年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，刷新2011年3.15万亿元的历史纪录。

“2013年北京房地产市场持续升温，刺激了地产商的拿地热情;而楼市的热销也减缓了一些房企的资金链压力。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，从深层次原因来看，一部分二、三线城市的房地产市场遇冷，也加剧了目前尚有利可图的一线城市的房地产市场中的竞争。

据悉，北京2月份已经确定出让的经营性地块有16宗，合计土地建面达到了242.6万平方米，其中7宗挂牌地块起价已经达到了175.16亿。

“预计2月土地出让金有望再次突破400亿。前两月，北京土地出让金将突破800亿。”对于后市，以及土地市场热度对房价的影响，张大伟判断，从短期看，预计地王依然会频繁出现，影响市场的价格预期，但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用，“房价在2014年的涨幅将有所缓解。”