探秘北京“房虫”部落：曾赚千万 如今卖房买股(2)

洼地难觅

在接连走了永清几个楼盘后，赵春最终决定放弃买房。

他的理由是，一方面是当地房价已经炒高了，没有太多上涨的空间，另一方面，他担心将来找不到接盘方，房产的变现风险最要命。

更为重要的原因是，目前随着限购限贷政策的持续发酵和自住型商品房加速上市，北京新房二手房近期已开始拐头向下，根据历史规律，北京房价下跌，北京周边的房子也会随之下跌，甚至跌幅更深。

2011年初，北京开始执行限购政策后，北京房价缩量、价跌的一年调整周期。而固安、燕郊等地由于不限购，来自北京投资人的溢出效应使得当地的房价出现一轮上涨，但随着年底北京房价加速下跌，北京周边的房价开始大幅补跌。

来自安居客的统计数据显示，2011年9月固安房价均价在6489元，11月逆势上涨至6796元，这一数字也是固安2011年房价的最高点，随后固安房价开始加速跳水，2012年5月跌至最低点4975元，最大跌幅26.8%。

“北京有多少需求，这里就有多少土地盖成房子来填平，更何况大量充斥在当地中介和小报上的二手房信息。”

乘坐在永清直达北京的828公交车上，赵春远远望去，道路两边尽是大片大片可以开发的土地。

卖房买股

过去十几年，北京“房虫”部落从无到有，从鼎盛到衰落，也与滋生“房虫”的土壤息息相关。房价处于低位，交易税无足轻重时，“房虫”便有了施展拳脚和腾挪倒手的土壤与空间，而当房价高高在上，高额交易税又直接关乎利润时，“房虫”们只好忍痛割爱，转而寻找更好的套利土壤。

“二手房差价的20%上缴，还不包括约5%购房成本(满五年)和期间的贷款利息，一套房子至少要涨40%卖出才能保本。”

尽管房地产市场依然火爆，职业炒房人王剑却略感“高处不胜寒”，决定不再追加在房地产上的投资。

王剑也曾考察了有“首都第二机场”概念的固安，他最终放弃了。“你看当地的二手房信息，大都是转手卖房的，尽管可能还会有几千元的升值空间，但到时能否出手还不好说，最赚钱的时候一去不复返了!”

当炒房暴利已成昨日追忆，今日“房虫”又都去哪儿了?据上证报记者调查发现，除少数转战京外，继续寻找未被发掘的房价“洼地”外;大多数正另寻其他赚钱的门路，有的转售为租，有的转战股市或商业地产，甚至投资移民海外。

在过去七、八年中，王剑曾在低位买进的多套位于北京三环内的商品房，目前大都升值四五倍，由于踩对了房价上涨的节拍，他也从最初的四处举债跻身为今日的“千万身家”行列。

目前，王剑手里仍持有三套学区房，今年房地产交易市场的低迷，也让他暂时放弃此时卖房的计划，决定先“转售为租”。在他看来，当前房价低迷的根本原因是政府拧紧了资金龙头，只要将来在贷款上“放水”，房价还能再起来。

与王剑的转售为租不同，更多的手持多套房产“房虫”已经或正在卖出高估值的房产，转而将资金配置到相对低估的金融产品上。

北京一家管理资产四五十亿元的阳光私募负责人对记者表示，他们在北京的客户中有不少是通过炒房赚取第一桶金的，前两年他们对房价也不看好，但很少有人动真格卖房的，但现在他们更倾向于“卖房买股”。

感受到炒房资金撤离脉动的，也来自私人银行部门。在光大银行私人银行业务分行负责人年栗接触的客户中，不少是以投资房地产起家的，这些客户现在已开始考虑些其他方面的资产配置，诸如黄金、艺术品，甚至海外资产的配置。

“一个行当只能干5年，5年后当所有人都明白了，你也没什么干头了。”凭借多年炒房练就的灵敏商业嗅觉，职业炒房人张羽冲已彻底从住宅地产投资，转型至商业地产投资上来。

在张羽冲看来，一轮牛市不会是每个产业和行业一起爆发，总有一个先启动、后启动的次序，而“炒房客”也将渐渐谈出历史视野，取而代之的专业的投资机构将逐步替代普通个人投资者。

【记者手记】

每一个成功的“房虫”都身怀绝技。有人对四环内所有著名小区如数家珍，有人擅长钻研政策，对地铁、学区信息非常敏感，有人擅长透过成交数据把脉行情拐点，正应了《红楼梦》里那句，“世事洞明皆学问”。

【思索】 炒房哲学与择时智慧

“不少人都知道买楼最重要的是位置(location)，其实要战胜市场，能够掌握时机(timing)同样重要，甚至可能更重要。”

香港著名投资人周显在其所著的《炒楼密码》一书中称，楼市完成一个升跌周期可能长达20年，而在其中只有5至6年适合买楼，一旦错过就要等下一个适合的入市时间，这往往会慢长到超过一般投资者的忍耐力。

在过去十年北京楼市的“超级牛市”中，北京“房虫”群体通过炒房最终赢得千万身价的故事，看似只是钱多者的“博傻”游戏。但在实际运作中，其操作难度和对则时的判断并不亚于任何一项投资。

如同在股市中，底部总在极度恐慌中产生，顶部总在人性贪婪中出现一样，尽管北京房价看似一路狂奔上涨，但在个别年份也曾出现断崖性下跌，此时勇于出手者无疑能成为后来的赢家。