当“以房养老”面临“长寿危机”

□刘报童

近日，各地的“限购令”逐渐解套，房市引发了人们极大关注。而在这风口浪尖上，保监会宣布“老年人住房反向抵押养老保险”(俗称“以房养老”)在北京、上海、广州、武汉4座城市正式开始为期两年的试点，试行时间为2014年7月1日至2016年6月30日。

但在试点的第一个月内，不但试点城市市民反响不佳，保险企业也未表现出足够的积极性。各大险企对“以房养老”不约而同地展现出极为审慎的态度，经过过去几年间各地的“以房养老”试水，该类保险的局限性与风险问题已为人所共知。

在抽样调查中，绝大多数老人更倾向于将房产留给儿女。表达对“以房养老”保险有购买意向的人群，主要由无儿无女或与子女长期分离的老人组成，而年轻人中“丁克家庭”更愿意在未来接受“以房养老”。但该类老人在日益增长的老龄人群中占比不大，从根本上限制了保险的市场规模，也决定了“以房养老”仅能作为养老体系的补充。因此，保险企业对于市场有限的“以房养老”态度不积极也就不难理解了。

由于“以房养老”的概念尚未普及，老龄人群对其也有一定误读。在过去的局部地区“以房养老”试水过程中，部分老人对保险方提出合同外的种种要求，因而引起多起合同纠纷。而失独孤寡老人尚有其特有的现实问题。随着年龄的增长，投保人因身体原因而失去(或部分失去)行为能力时，由于没有子女或其他关系人为其声明权利，对于可能产生的合同纠纷的情况，难以保障自身权益。

同时，房价的中长期走势晦暗难明，为保证利润空间，险企对于房产的估价偏于保守。而老年人的房产往往是一生积蓄所得，投注了多年感情，甚至是人生意义的凝聚，导致老人出于感性对自身房产估价期望较高。投保人与险企在房产估价上的差距也因而拉开。此外，二三线城市的房价水平，使得投保人经过折算后的月贷款额不足以大幅提高其生活质量。这也将“以房养老”保险市场在可预见到的一定时期内，限制在了数目有限的特大城市中。

此外，人均预期寿命的不断增长，使“以房养老”面临“长寿危机”，险企对贷款额度也难以把握。利率的长期波动更使险企与投保人陷入零和博弈，进一步降低“以房养老”的吸引力。

然而，以上不利因素是对全国城镇市场而言。针对这一批试点城市的具体条件，“以房养老”面对的部分现实问题或许是可以解决的。

京沪穗汉四地均属于特大城市，具有较发达的经济水平，人口基数大，房价水平高，因而符合保监会“60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人”这一条件，且房产价值较高的人群较大，保险能吸引到更多的投保人。“以房养老”保险针对人群所开发出的市场规模，足以为险企提供一片试验田。而京沪穗汉的人均预期寿命均超过或接近80岁，医疗投入(包括千人卫生技术人员数、卫生机构数等)这一影响人均预期寿命的决定性因素也居全国前列，处于瓶颈状态。因此，四地的人均预期寿命在一定时间内并不会有过高增长，险企并不难估测出适宜的贷款额度。

针对险企与投保人在房屋估价上的分歧，除了第三方估价之外，险企还应发挥其集团优势，以养老服务(如养老医疗、健康护理、金融服务等)替代部分贷款。

通过养老服务替代贷款，既能够减少险企的贷款额，又可降低投保人提高生活质量的成本，还可以加强险企与合作机构的关系，扩展其他保险产品的市场。同时，由于贷款额度的减少，利率风险得以降低，险企与投保者的利益矛盾也能有所缓解。