揭秘石家庄高端住宅“叫好不叫座”的背后

住宅一旦冠以“高端”开头，通常意义上就让人感觉与高品质、高价位分不开。然而事实真的如此吗?前段时间举行的河北省高端住宅产品居住价值高峰论坛上，不少业内人士就表示，石家庄很多高端住宅产品价格高企，可是住宅本身却相对不成熟，产品品质、物业服务、社区配套等方面还存在很多问题。通俗点说，一些“高端”住宅是价位高端了，品质却不高端，也难怪会叫好不叫座了。

居民收入低是“硬伤”

购买高端住宅，首先要有相应的消费人群。那么石家庄有能力购买高端住宅的人群有多少呢?近日，中国各地27个省份公布了2015年上半年居民收入数据。其中，河北城镇居民人均可支配收入为12562元，低于全国平均水平的15699元，位列27个省份的23名，排在倒数第五。而2014年国家统计局调查数据显示，去年石家庄市全体居民人均可支配收入为19084元。与石家庄动辄价位在10000元以上的高端住宅相比，居民收入似乎显得有点微不足道。

上海易居房地产研究院5月27日发布的《全国35个大中城市房价收入比排行榜》中，石家庄与天津、沈阳、大连、南京等12个城市一起被列入东部二线城市，居民房价收入均值达到9.2，也就是说，石家庄市民要是想买一套100平方米的房子，全家不吃不喝要花9.2年。而根据我国的实际情况，易居研究院认为我国房价收入比保持在6-7属合理区间。

以上9.2年的结果还是基于普通商品房房价计算得出的。石家庄市住房保障和房产(新闻新房 论坛 微博 )管理局的相关数据显示，2015年1-6月份石家庄新建商品房成交均价为7601元/平米，而高端住宅产品以学区房、地铁房、公园房等等的名义，动辄万元以上户型面积也大多在150平方米以上，这样的价格能买的起的人又被筛掉了一部分。收入低，房价高，也就不难解释高端住宅产品卖得慢的现状了。

高端住宅并不“高端”

何为高端住宅?高端住宅，不仅仅局限于户型之大，一般还具备地段优势、占有完善的城市配套、优美的景观设计、完善的物业服务，成熟的高端社区群等等。但实际上，石家庄的许多高端住宅，在产品打造上还存在很多问题，所谓的高端住宅往往是价位上去了，而配套等产品服务上还停留在普通住宅的层次上。

近些年，石家庄的高端住宅产品也在不断借鉴一线城市的一些理念，产品的硬件和软件都在不断提升。但是由于一些主、客观的因素，高端住宅产品仍旧存在诸如配套不完善、物业服务跟不上、高端社区不成片、炒作概念等突出问题。比如，一些楼盘打出学区房的概念，可是到了孩子入学的年龄，却不能及时入学，引发业主和开发商的纠纷，诸如此类的问题，直接让这些住宅贴上了“偷换概念”的标签。

并不“高端”的住宅产品，也就难免让很多购房者望而却步了。河北省住宅与房地产业协会会长张凤珠在河北省高端住宅产品居住价值高峰论坛上曾说到，“河北的开发企业普遍存在的问题，就是实力比较差，规模比较小，资金短缺的问题困扰着许多开发企业。开发企业应综合自身实力和规划水平来决定是否做高端产品。因为在买方市场上，购房者会更在意产品品质”。

消费人群太狭窄

石家庄高端住宅叫好不叫座，还有一个关键因素就是──消费人群太狭窄。石家庄市住房保障和房产管理局公布的《2015年上半年石家庄市区房地产市场运行情况》显示，上半年石家庄86.93%的商品房被本市居民买走。也就是说，石家庄的住宅产品将近9成卖给了本市人，只有1成多卖给了外地居民。换句话说，外地居民在石家庄购房置业的比例并不高。

消费人群狭窄，加上石家庄本市居民的收入偏低，购买力低，高端住宅也不得不成了令普通购房者止步的“奢侈品”。一些业内人士表示，石家庄高端住宅市场有一个很大的特点，那就是，高端人群对高端物业的反复消费。这部分人，消费了别墅产品，同时又消费了高端住宅产品，还可能同时消费了高端写字楼。而我们可以想象，石家庄这么多高端住宅产品，如果都去抢这些为数不多的客户，这些人消费能力再强，又能够开发商们挖掘多少年呢?

北京四季房展秘书长郑向东认为，在京津冀一体化的利好形势下，石家庄的高端住宅开发商当下以及今后要做的，就是瞄准定位好石家庄的客群，吸引北京等周边地市释放出来的人群来石家庄置业。他认为，目前石家庄高端社区成片性不够，高端物业少，无法形成北京那样集中的社区。因此将来石家庄需要发展的方向是在未来发展中形成一些新的高端社区，形成相同社会阶层、文化审美以及物质消费水平的业主群体，吸引京、津等地的居民来石家庄置业。