房地产“去库存”还需后期“软着陆”

近期的房地产市场可谓利好频出，作为未来五年中国经济社会发展的行动纲领，党的十八届五中全会相关决议对房地产业影响深远，全会通过“普遍二孩”政策将有力带动住房改善消费;全会提出坚持绿色发展，有望对绿色环保建材的使用有进一步的推动;而全会强调的新型城镇化建设，也对整个房地产市场的走向起到关键性的作用。随后，中央深改会议再次传出利好，在推进部署下一轮深化改革中，提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。昨日，国务院常务会议又传出要“以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费”的声音，一系列“去库存”、“带动住房消费”等政策暖风引起业界的关注和憧憬。有分析认为，新一轮利好市场的改革政策将陆续推出，楼市将迎来新一轮持续发展机遇。

奠定房地产市场信心基础

从十八届五中全会召开起，房地产行业对于此次的大会就充满了期待。从去年甚至前年开始，房地产行业就已经进入了一个大调整的时代。行业发展遇到瓶颈，市场销售的冷热不均以及旧模式的老化，企业发展迷茫等等都成为当下房地产行业普遍存在的现象。而上层政策的态度以及未来的指引对当下的房地产来说显得尤为关键。而事实上，此次的十八届五中全会以及其后公布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》都为行业奠定了极大的信心基础。

在十八届五中全会报告提出了几大发展理念，归结起来包括“创新发展”、“协调发展”、“绿色发展”、“开放发展”、“共享发展”。其中，调整人口政策、区域协调发展、城乡区域协调发展的政策方向对于房地产未来的良性发展起到了关键性的指导作用。

在此次的十八届五中全会上，人口政策的变化可以说是最受关注的。而调整人口政策将积极扩大社会消费，其中就包括刺激房地产需求进一步释放。在人口红利逐步减弱，老龄化压力日趋加重背景下，五中全会提出全面放开二孩政策，同时要积极应对人口老龄化，这是坚持共享发展的重要组成部分，同时也将对房地产未来发展前景作重大推力。

二孩政策放开，有利于优化人口结构，促进人口有序增长，在一定程度上对冲人口规模增速下降对经济社会的影响。根据第六次人口普查中全国城镇二代三人户数据和卫计委调查中目标人群40%的再生育意愿，我们认为未来五年，符合要求的城镇人口生育二孩或将带来年均200万的人口增长，使城镇人口生育率同步提高，有利于优化人口结构，促进人口有序增长。而二孩政策放开，在增加未来劳动力供给的同时，有利于减缓老龄化压力。根据统计局数据，至2014年末，全国总抚养比上升为36.2%，比上年末增长0.9个百分点，老年抚养比为13.7%，比上年末增长0.6个百分点。从抚养比数据看，老年抚养比的提高将成为未来20年我国总抚养比稳步提高的最重要原因。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，二孩政策放开增加未来劳动力供给，优化人口抚养比结构，减缓老龄化压力对经济的负向影响。

对房地产市场而言，家庭人口的增长以及对老年、幼儿养护方面的关注，将进一步延缓房地产需求拐点期的到来，同时将推高大户型产品结构需求，促使地产改善性需求迎来新的增长点。

城镇化提速营造良好环境

未来五年是新型城镇化发展的关键时间段，同时我国一体化进程也将同步不断加快，构建全国统一的大市场，促进公平竞争，缓解区域间的发展不平衡。五中全会特别指出，要培育全球影响力的先进制度基地和经济区，以五大国家级城市群为中心，包括自贸区在内，多核联动共同发展将是未来区域协同发展和当地再开发再开放新常态发展的重点。

而城镇化的推动将为房地产发展提供极好的机会。而与此同时，城乡区域协调发展助推长效机制建立健全，为房地产发展营造良好环境。五中全会提出，加快形成有利于创新发展的市场环境、产权制度、投融资体系，改革并完善适应现代金融市场发展的金融监管框架，在进一步鼓励创新发展的同时，也对未来金融改革提出要求，减少市场干预，加强金融监管，加大定向调控，完善投融资体系。

同时建立健全现代财政制度、税收制度作为本次财税改革的基本点被重点提出，而房地产税制改革也成为目前关注点将持续推进。随着今年《不动产登记条例》的进一步完善，个人住房信息联网也逐渐建立健全，为房地产税制推进奠定了基础。年内财税改革更关注房地产“营改增”和所得税改革的推进。而促进城乡区域协调发展、健全城乡发展一体化体制机制也是协调发展的重点。未来长效机制健全仍要加快农地入市、建立城乡统一的建设用地市场，强化居住证附载服务功能、进一步落实户籍改革，逐步缩小城乡差距。

行业反应

市场憧憬迎来下一站繁荣

“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。”11月10日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席、中央财经领导小组组长习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议，研究经济结构性改革和城市工作。在会议上，习近平总书记为楼市调整方向进行定调。有分析认为，此次习近平总书记的政策定调更侧重于根据实际情况解决具体问题，也更接地气。“相信新一轮利好政策即将推出，楼市有望迎来下一站繁荣。”

行业看好声一片

在此次中央财经领导小组会议上，习近平总书记发表讲话强调，推进经济结构性改革，是贯彻落实党的十八届五中全会精神的一个重要举措。在适度扩大总需求的同时，要着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给体系质量和效率，增强经济持续增长动力，推动我国生产力水平实现整体跃升。

针对楼市，习近平要求“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。11月11日，就在中央财经领导小组第十一次会议后一天，国家统计局公布数据，到今年10月末，全国商品房待售面积6.86亿平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。与2014年同期相比，全国商品房待售面积增加了1亿平方米，增幅为17.8%。

上海中原地产研究咨询部高级经理卢文曦在接受媒体采访时就认为，房地产库存问题继续被政府重视，表明政府救市的姿态坚决，新一波利好动作即将开展。他预测，从这次谈及楼市调控会议的高度来看，去库存已经成为当前楼市调控的重中之重，与之相配套的政策，预计将在这次会议后加紧筹备，部分库存压力过大的城市有可能抢先发力，在前一轮利好政策效果平淡的压力下，新一轮政策将加快酝酿推出。

企业有机会也有挑战

“在全面深化改革的大背景下，坚持五方面共同发展，在保持经济中高速增长的同时，也将激发区域经济发展潜质，进一步推动新型城镇化发展，给房地产带来更加市场化的机遇和挑战。”中国指数研究院分析认为，此次十八届五中全会之后，房地产企业将迎来发展良机，同时也面临更大的挑战。

“从政策上可以看到，未来五年，人口政策放开，金融环境更趋市场化，创新机制体制更受鼓励，长效机制更为健全保障房地产市场长期健康运行。”分析认为，新增城镇人口将带来住房需求结构性变化，中长期房地产市场环境正在孕育变化，自住性需求仍将长期稳定的支持房地产市场发展空间，同时也对房地产企业应对新形势下人口变化提新要求。

专家视点

“去库存”还需后续的“软着陆”

易居研究院智库中心研究总监 严跃进

虽然今年市场去库存效应在体现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，包括住房户型结构改善、信贷政策继续宽松等依然会成为去库存方面的重要策略。今年三四线城市土地出让比较缓慢，影响投资数据的上升。土地市场复苏态势一方面受到了牵制，但另一方面也有升温的可能。一旦土地市场继续火热，投资等数据的基本面也会趋于改善。

多轮救市政策透支楼市需求

同策咨询研究部市场总监 张宏伟

在政策刺激下，今年底即将出现的繁荣景象背后或将潜伏危机，多轮救市政策不断透支楼市需求，这对于明年楼市来讲或将是一个利空消息，这意味着楼市需求危机有可能在2016年三季度爆发，届时，楼市将陷入新一轮的调整周期。

少数热点城市购房者还可继续分享楼市红利

上海易居房地产研究院副院长 杨红旭

长期来看，全国房价还将一浪高过一浪的上涨，一线城市和部分二线城市的房价，还将继续上涨的让人看不懂。但是，开发商的日子再也回不到2004-2010年间的暴利时代。在此背景下，地方政府应反思如何减少“土地财政”依赖症。而金融机构在高企的不良贷款率压力之下，也不可能长期高息压榨开发商(部分不堪重负而倒闭)。至于少数热点城市的自住性与投资性购房者，依然可以继续分享楼市红利。

房企发债进入“黄金期”

中原地产首席分析师 张大伟

在境内资本市场不断开放和完善、融资成本下行，以及境外融资成本攀升的背景下，不少海外上市的企业都把融资规划锁定在境内市场。当前，公司债平均融资成本较低，通过债务发行，置换掉之前高利率的资金债务，相比于其他融资渠道，公司债吸引力是明显的。

(专题策划 蒋劲劲 采写 记者 蒋劲劲 许蕾)

责任编辑：白岚