中国房价，已是一场彻头彻尾的庞氏骗局！

导读

原华远董事长任志强声称，全国房地产7亿平方米的库存并不算多，难消化的部分宁可炸掉也不会降价卖给老百姓。殊不知，中国的楼市早已沦为一场彻头彻尾的庞氏骗局!而注定要有人为这场骗局买单，深陷其中执迷不悟的必将成为最后的受害者!

一、中国房价，已是一场彻头彻尾的庞氏骗局!

中央要求开发商降价销售，任志强却称宁可炸掉也不卖!这简直天理难容!

任志强近日竟然声称：“全国房地产接近7亿平方米的库存并不算多，对于其中有很难消化的那部分宁可炸掉，也不会因为任何政策而消化掉!”也就是说房产大鳄们宁可炸掉自己的房子，也不会降价卖给老百姓!

而就在上个月，中央经济工作会议提出：商品房应该适当降价。鼓励农民工进城买房。还鼓励各种个人和企业去买商品房，然后出租。

一方面国家在战略调控，另一方面资本家宁可把牛奶倒掉也不卖给穷人。难道资本家现在要跟国家对着干吗?

其实，中国的楼市早已沦为一场彻头彻尾的庞氏骗局!

庞氏骗局是对无限发展下线的骗局的称呼，这种骗术是一个名叫查尔斯·庞兹的投机商人发明的。庞氏骗局在中国又称“拆东墙补西墙”，“空手套白狼”。简言之就是利用新投资人的钱来向老投资者支付利息和短期回报，以制造赚钱的假象进而骗取更多的投资。

庞氏骗局中主要有三种角色——肇始者、助推者和受骗者，简单地说，就是地方政府、开发商和老百姓。

我们现在来了解一下现在的楼市是一个怎样的病态结构：一方面一线城市确实有需求，但高房价已经远远脱离了这些需求，北上广深的房价收入比已经超过25，换句话说一个家庭可能近30年的收入都不够买房了，那么他们该怎么贷款?另一方面，二三线城市房价收入比只有7-15，这个还算是合理，但二三线城市却爆发出了更加严重的危机，楼价已经根本涨不了了，因为没人买了，都好几套了。所以根本就没这个需求，产能严重过剩，需求不足。这就是实体经济危机。

那为什么不降价呢，因为金融成本，很多人买房根本不是自己赚钱去买，而是在银行串通一气，然后倒贷款。开发商内部预售的时候，基本上就都卖给了身份证的复印件，只要每年房价保持上涨，并涨过了贷款利息，那么年末的时候，把房子再重新抵押，然后接着还能贷款，这样房子从来就没卖出去，但房价确实每年都涨，银行账面上很赚钱，而且很安全，都是足额的资产抵押，地方政府很兴奋，因为土地也涨价了，自己也赚的很多，还一个劲的配合银行开发商玩这种游戏。

开发商早就把银行的钱套出来拿走了，苦逼的是真正需要房子的老百姓，你不得不以一个傻逼的价格，去买人家倒贷款的工具。本质上这就是一种庞氏骗局，只要房价每年的涨幅都超过贷款利率，这种游戏就能一直玩下去。

直到有一天，傻子没有了。没傻子可骗了，银行和开发商的联盟自然解体，那就变成了他两之间的零和博弈。开发商要赚钱，必然是银行的坏账为代价，而银行要想堵住窟窿，必然有开发商要死。现在已经到了这样的临界点。

二、历史最低!房地产投资增速跌至1%，库存继续增长

1月19日，国家统计局发布2015年全国房地产开发和销售数据：1-12月份，全国房地产开发投资95979亿元，比上年名义增长1.0%，增速比1-11月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资64595亿元，增长0.4%，增速回落0.3个百分点。

中国房地产住宅研究会副会长顾云昌表示，2015年整个房地产市场可以用“三上三下”来形容，三上是指销售面积、销售额、以及个人按揭贷款的上涨，三下是指土地购置面积、新开工面积以及投资增速的下滑。

自2014年以来，房地产开发投资增速已经连续23个月下滑，目前处于连续十个月在个位数徘徊的状态。

统计局数据显示，新开工面积一直处于下降的势头。2015年，房地产开发企业房屋施工面积735693万平方米，比上年增长1.3%，增速比1-11月份回落0.5个百分点。其中，住宅施工面积511570万平方米，下降0.7%。住宅新开工面积106651万平方米，下降14.6%。

另一方面，房企的购地热情也未见明显提高。2015年，房地产开发企业土地购置面积22811万平方米，比上年下降31.7%，但降幅比1-11月份收窄1.4个百分点。

此外，库存仍然是当前一个重要的问题。截至2015年末，商品房待售面积7.19亿平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，为4.52亿平方米。

“可以说目前不同城市间分化是很明显的，一线城市及部分二线城市的楼市并未受到什么影响，而三四线部分城市就比较堪忧。目前的不均衡表现在库存大在不同城市表现不一、房价上涨各城市也不均衡，因此分类调控的政策后续也会继续出台。”顾云昌进一步说。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，开发投资增速持续下滑，2015年全年增长幅度只有1.0%，比2014年下滑9.5%，当前经济进入L型的发展走势，未来经济继续探底可能性依然仍存在。

三、房地产开发商崩盘样本：楼盘捂两年，欠下40亿巨债

一个故事

某地一开发商，为人低调，自奉菲薄，克己勤免，攒一楼盘，实指望以此大发，装修都搞完了，还没开卖，今年爆了。朋友为公司上门讨债，才了解到情况，该老板已欠下40多亿的巨债，而楼盘，也许在去年高峰期能卖10多个亿，现在能卖个零头就不错了。

朋友查了账本，40多亿的欠款，实际借的钱才19个亿，其余都是历年攒下的利息。我听了差点打一趔趄，但后面还有更惊人的：其实该楼盘两年前就已盖好，老板捂着不卖，表面上看，老板似乎是贪心，想赚得更多，而事实是，当时老板就已经资不抵债了，即使是当时以市价卖掉，老板也已无法清偿欠款。站在老板的角度，与其马上坐牢，不如把楼盘捂在手上，反正房地产蒸蒸日上，手上有个楼盘就有故事讲，就能融到钱，万一将来楼市暴涨，他就把故事讲圆了：偿清所有的债务，还能赚一笔。只可惜，现实很残酷：房价涨幅已跑不过利率涨幅，只有崩盘一条路。

更残酷的是，老板把自己的亲朋好友全拉下水了。坐在他办公室哭丧着脸讨债的，不是兄弟就是同学。他的一个同学，原是某银行支行高大上的行长，自己的钱要不回来不说，银行贷的钱也要不回来，该行长因此被贬为专职讨债的，什么时候要回钱什么时候回去上班。他的两个堂兄弟，为这楼盘献出了数千万的积蓄，又从老家借来上亿资金，全部填进这个楼盘，这亿元资金，都是从众乡亲的口袋里以高利弄到手的，人头有数百之多。他们不知道事情已到了不可收拾的地步，还在不停地催利息。朋友和他们坐一起要债的时候，就听到不停的电话来，两兄弟不停地对电话说：利息明天就还!明天就还!

我相信这帮要债的一定恨不得将老板碎撕万段，但一个死老板一分钱都不值。要是这老板的肉每一小块值一块钱，我肯定，要不了多久他就会变成40亿块。

楼盘崩盘的前世今生

2008年11月四万亿大投资推出后，金融机构差不多哭着喊着往外贷钱。多少年来只见你求银行，什么时候见过银行求过你?但这时侯，银行有政治任务，要把钱放出去，倒过来了。当时贷款人稍微弄点资料，别让银行脸上太过不去，就把贷款拿了。事情就有这么夸张。

一转年，到2009年上半年，经济形势看看有点稳了，银监会就开始出手，要往回收了，时间是当年7月份，银监会发一个内部征求意见稿，要管一管这信贷口子。风一吹，股市就见到了6000点大跌以后的高点：3478点。

这时候其实大家都醒过来了，对金融危机的恐惧也过去了，都琢磨着贷钱来玩儿了，但央行已不给你机会了，2010年，央行出台政策，对信贷实行总量控制，而且是按季给额度，虽然贷钱凶猛，但一下子有了上限，银行差钱差得直叫唤，一般到4季度，银行基本上就没钱放了，额度用完了。

央行银监这一着，等于是给地方打了一记闷棍。4万亿大投资出来以后，各地政府规划配套的投资达18万亿之巨。本来中央还怕地方政府拿着捏着不敢投，但地方政府才不管呢，好比一人早就想进赌场，一直被爹管着不敢进，现在爹让去了，他还怕把家产输光吗?但地方政府的玩法很快就把爹给吓着了，这是“崽卖爷田不心痛”的节奏嘛，所以就出手勒着点缰绳，这一勒，问题又来了：18万亿摊子已经铺开了，不给钱就等着烂尾。爹你就看着办吧!

要说这时候国际经济形势还没完全稳住，美国还一轮一轮的搞QE呢。中央真要是把钱袋子口子扎紧了，经济出了问题谁负责?但不扎紧钱袋口子，金融系统闹崩了，那更不好收场。怎么办?

得有新招!就是：守住正路，大开旁门，对民间资金进行引蛇出洞。

守住正路就是对银行系统的信贷进行总量控制，这是计划经济，按季给配额，贷款利率也低，能够拿到这种便宜资金的，也就央企、大国企或地方政府好项目。这是金融小灶，能吃小灶的，得高大上够级别。

大开旁门就是放开民间金融，搞活民间金融市场，对影子银行以放为主，以管为辅。压低存款利率，让存款利率跑不赢通胀，用实际的负利率，加上民间金融诱人的高利率，将那些长期躲在银行的储蓄资金引出来，投入到有史以来最大的投资大跃进当中去。

这一招确实有效，于是我们看到了建国以来最庞大、最活跃、也最让人心跳的民间高利贷盛宴!

现在回过头来看，2008年以来中国经济的打法完全脉络清晰了：

一、启动两个领域的大投资稳增长：一个是大基建，一个是房地产。大基建归功于各级政府，即4万亿+18万亿。房地产泡沫一要归功于人民币升值，二要归功于地方政府推动。

二、大基建和房地产又是相互支撑相依为命的两个相关体：没有大基建，投资上不来，经济增长没保证，人民币升值可能会立刻掉头转为贬值，那么房地产及各种资产通胀无从谈起;同样，没有房地产热，没有越来越高的地价，地方政府既卖不出地价，又无从将土地质押融资，就没有钱搞基建。只有双方珠联璧合，才有稳定的经济增长。

三、无论是大基建，还是房地产，对资金的需求都是十分巨大的，如果单从银行一个口径往外出资金，那么，一旦泡沫破灭，风险全部集中在银行，这是关系到社稷安危的大事，这么大责任，谁都负不了，唯一的办法就是启动全民资金，将风险分散到全社会。

所以，银行系统分裂成双轨：一轨为表内，服从央行银监的各种管制，有信贷控制，有存贷比考核，有计划利率，另一轨在表外，不受考核管制，各式各样的理财产品，庞大的理财资金池，成为民间资金市场资金最大的源头。

跟着是信托资产的跳涨，短短几年就直奔10万亿。虽无法律文件规定，但刚性兑付的隐性承诺，相当于为各种大资金进入房地产、进入矿藏资源、进入地方融资平台提供了背书，有了这种背书，才会让那些大的民间资金，以及那些进来的境外热钱，无所顾忌地进入了房地产和大基建的第一线。

但实际上民间并不明了这一局势，他们只知道炒房很赚，比辛辛苦苦做实业要容易赚钱多了，就纷纷入局，却并不明白，钱从何来?财富从何而来?对于他们当中的绝大多数人来说，知其然有钱赚就行了，何必费神费力去知其所以然呢?他们认为，竭力搞清所以然的那些家伙，都是些吃饱了撑的傻子。

那么这一波炒房的真正源头动力在哪呢?

在美国，在美联储，在美元。

金融危机之后，美联储先拿出大资金救助金融系统，后来又连续搞了三轮QE，欧洲日本也都搞量化宽松，全球资金泛滥。这些资金，在它们的本国，是呆不住的，因为它们本国资产在通缩，利率是零利率。只能出境去寻找收益高地。这个高地就是中国。

中国其实也可以不把自己做成一个收益高地的。那得有个前提：经济零增长或负增长，国内资产通缩，利率为零，人民币还想出境找吃的呢，那么一准，热钱对你没兴趣。

但中国做不到。经济不增长?中国玩不起。于是我们经历了一波中华民族有史以来最大的基础设施建设。大基建，稳增长，热钱流入、资产特别是房地产的通胀，人民币成为利率最高的货币。

那么高的利息，谁会要这么贵的钱?做什么样的生意，在付掉了年化30%-40%的资金费用之后，还能有钱赚呢?答案就是：地方政府和房地产开发商。

地方政府对资金的廉贵不在乎，只要能搞到钱，把GDP做上去，大领导能升官，其它都是小事，至于还得起还不起，他们根本就没怎么想，实在还不起，没关系，咱已升官走人了，把烂摊子留给下一任吧。

房地产开发商，特别是中小开发商，拿块地就已经费力了，到银行贷，银行不给贷，所有开发贷都已被叫停。股市呢，已丧失了融资功能，就算没丧失，也不给房企融资。房地产的资金来源只有两条路：要么境外弄钱，以贸易的方式进来，要么境内走高利贷。

对于开发商来说，他们相信房价永恒上涨，因为他们被中国人口、城市化、刚需这一连串他们容易明白的概念洗脑了，他们相信只要把房建起来了，就有钱赚，40%的利率算什么?

对于放贷人来说，40%的高利放出去，确有回款之虑，但是不怕，一个楼盘值2个亿，我只贷1个亿给它，还让它全额抵押，就算房价跌50%，我也能把本息收回来。但他们不知道，大多楼盘都早已重复抵押，抵押给你的，也抵押给了别人，编的都是同样的故事，如我说的第一个案例，它早已资不抵债了，就算你那到了那个楼盘的产权，那也是个无数债务纠纷的产权，有无数官司在等着你。

螳螂捕蝉，黄雀在后

这一轮炒钱就是国际货币大放水的经济形势和中国经济发展阶段共同促成的中国资产大通胀所致。

随着国际经济形势变化，以及国内政治经济形势的变化，炒钱所赖以生存地基础条件也处在急剧的变化之中。

首先，管理层新班子上台，即严控地方债、清理地方债。地方融资平台的融资规模即开始急遽地缩水。

紧接着，央行、银监开始一轮一轮出政策，对影子银行，主要是炒钱国家队的银行表外业务进行清理。

从清理银信合作、到清理理财资金池，直到今年5月五部门联手出台127号文，一轮比一轮政策紧，逐步收网，至今年，基本上算是把炒钱国家队给HOLD住了，影子银行也大幅瘦身。

国际上，美国经济加速复苏，热钱开始回流美国，美元指数重返上升通道。到去年底，美联储终于缩减购债，逐步退出量化宽松，一下子扭转全球资产价格预期，从黄金、到石油、到中国房价，全部逆转。

这就是为什么去年房价还在蒸蒸日上，一转年，啥事没干，房地产市场就突然变天!

这一轮资产大通胀是注定躲不掉的，管理层从经济稳定、金融系统稳定的角度制定的应对政策，也是职责所在。但从民间资金出洞，参与到这轮资产潮起潮落大游戏的那一刻起，注定要有人为资产泡沫破灭买单，注定要有人为此倾家荡产、跑路跳楼。执迷不悟陷入太深的，付出的代价也必定最惨痛。

作为高净值的中小企业家群体，资产的保值增值是他们最关心的话题之一，在当下的中国大背景之下，其中很多人选择将资金投入到股市楼市之中，但是如今股市震荡，楼市亦存隐患。那么出路在何方?小景给出的建议是：多元化，通过配置美元资产、投资创新等等，分散投资风险，获得更好的收益。

责任编辑：白岚