房价，这次可能真的悬了？

房价，可能真的悬了?

今年过年，席间已经很少有人主动谈论股票了，说道国内的经济形势，大家大多含糊不清，反正都在痛恨手里的钱越来越少了。唯一能提起大家兴趣的事，只有买房子!

很多人都是很早买了房子，最近动起了换房的念头，想把老房子卖了，然后买个学区房或者更大的更新的房子，然后势必再填一大笔钱进去，把自己重新用房贷套死。很想听听他们的判断，但唯一的依据就是，如果房地产跌了，银行都会出问题，经济也就完了，所以国家不会让房地产跌，一定会力保房价。

我之前给大家介绍了股市的估值方法，不但要横向比较，更要纵向历史比较，横向跟行业比跟国外比，看价格市盈率以及盈利能力，是否比别的公司更贵，纵向历史和自己比较，看自己现在处于一个什么样的位置上。如果市盈率处于历史低点，那么基本确定，这个股票就是低估了。但这套估值方法在楼市上完全不适用，中国人最大的风险就是没有见过一个完整的房地产周期。所以根本无法测算如果房价跌下来到底会跌多少，会跌多久。这就跟股市完全不同，所以我们的坐标只剩下了横向比较。也就是跟别的国家以及我们自己的香港比较。

国际上房地产泡沫一个重要的指标，叫做房地产市值与GDP的比值，也就是说如果房地产的市值过大，远远超过了GDP那么就是泡沫了，美国比较敏感，一般房地产市值超过GDP就算泡沫了。

长达近100年的历史中，只要这个比值超过了100%，就要小心了。次贷危机爆发的时候，这个比值上升到了172%，酿成了巨大的金融核爆，到了今天美国的这个比值仍然还有128%，所以这个风险到今天依然存在，美国未来一段时间如果经济重回衰退，那么房价跌也并非不可能。

再说日本，这是一个保守的东方国家，跟我们其实很接近，所以他们把泡沫憋的很大，当年日本泡沫破裂的时候，房地产市值是GDP的2倍，也就是比值到达了200%，到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。

一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁和极少数大公司的高管。在1984年-1997年，香港房价年平均增长超过20%。1996年，香港竟出现买房前必须先花150万港元买一个号的怪事。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。

1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右。据说当时香港居民的损失就远远超过了香港的GDP，如果反推楼市的市值，那么房地产总市值比GDP至少应该在150%以上。那么现在大陆的房地产总市值/GDP是多少呢?美国做空大师詹姆斯·查诺斯给算了一笔账，说至少在300%-400%左右，那么话说我们房地产的核爆能力应该是日本的两倍，美国次贷危机的3-4倍。

我们的算法其实差不多，按照人均居住面积30平米计算(北大的报告家庭平均居住面积116平米)，平均房价就算6000元，房地产的市值已经高达234万亿，中国GDP是67万亿，算下来这个比值是350%。

有人说中国不一样，人口持续流入造成了高房价的刚性需求，其实这个故事我们在香港听过，日本听过，美国也同样听过，上涨的时候永远都是刚性需求。每个人对于不断上涨的资产的需求的都是刚性的。赚钱谁不愿意呢?至于人口流入这个事，未来五年将出现极大的逆转，首先宏观大环境下，2015年已经发生了转折，工作人口开始减少。老头老太太越来越多。2020年将开始人口负增长。

其次大城市纷纷人口管制，到2020年之前，人口基本不增长，核心城区开始人口负增长。三四线城市倒是鼓励农民去落户，但县城大家也是知道的，除了空房子什么都没有，现在的农民基本都已经在县城里有房子了，要让他们买个十套八套的?估计他们也没这个能力，更没这么傻。所以有产业的地方，人口不会流入了，而没有产业的地方，会鼓励人口流入，但那些地方恰恰是空城鬼城，房子像牛粪一样多。鼓励人口流入，其实也是寻找接盘侠的另一个说法而已。

再者，之前十年房价上涨，是因为央行的资产负债表扩张，换句话说是因为多印出来好多钱，没地方去，都被房子吸收了，房地产的涨幅，实际上就是实际通胀率，而在2015年，出现了转折，央行资产负债表收缩了，7万亿资金消失了。货币减少了7%，这就是通缩，未来一段时间，货币越来越少，拿什么支撑高房价呢?况且，收入越来越少，已经是大家的切身体会，难道大家就没感受到奇怪?收入越来越少，房价越来越高，这真的靠谱吗?

所以这就是股市的5000点，只是房地产的周期比股市要长很多，股市一个月房地产一年，股市筑顶一月，房地产可能高位盘整一年，然后股市暴跌3月筑底1年，房地产可能暴跌3年筑底10年。现在把自己重新套死的楼市投资者，不论你是不是所谓的刚需，或者改善需求，到时候恐怕都会很难受。但是断供风险是没有的，首付即使20%，装修税费加在一起，怎么也得有50%了，而且一旦你断供，很可能意味着银行彻底恨上你了，这辈子都不能再贷款了，这辈子也估计买不起房了，所以按照中国人的个性，除了炒房那拨人，大多数人还是会忍的。尽管还给银行的钱，要远远大于房子的价值。

人民日报建议下半年买房?啥情况!

2016年2月6日，人民日报海外版在第二版下半版，用4栏的版面发表了一篇关于楼市的“市场观察”。这篇报道通过专家之口，建议购房者可以在今年下半年出手。

报道分析了央行、银监会房贷新政的影响，借助“北京市社科院经济研究所所长杨松”等专家之口，对普通购房者提出了如下建议：

1、2016年楼市整体会以稳为主、略有下降，不会暴涨暴跌。由于中国目前仍然处于降息通道之中，贷款成本将会徘徊在低位，因此对于自住型刚需来说，可以考虑在今年下半年适时出手，但对于投机炒房者而言就要三思而后行了。

2、近年来，一方面政府加大了对“保障房”“廉租房”的建设和供应力度，刚需问题有所缓解;另一方面，社会也意识到了房地产畸形发展对经济的危害，而且客观上中国整体房价仍处于较高水平，因此继续炒作获利的空间已经不大。

这篇报道还是引起广泛关注，大家纷纷猜测文章的背景，以及试图透露的政策信号。我的看法如下：

1、建议刚需购房者下半年出手，而不是在此次房贷新政之后马上出手，可能隐含着这样的预判：国家对楼市去库存的政策组合拳刚刚开始打出来，目前主要是出利好，为购房者减轻负担、加杠杆，从需求侧发力。未来可能还会从供给侧发力，主要办法是降房价。

2、目前楼市政策异常宽松，流动性充裕，一线城市和强二线城市房价很难下降，在这些城市国家采取的是让房价上涨，引发买涨不买跌的心理。但三四五线城市就不同，由于库存量非常大，人口流失或者增长缓慢，未来必然会有针对性的政策，鼓励开发商降价。比如减免开发商的税费，在信贷上有保有压，鼓励降房价。因此，对于这些城市来说，下半年的房价或许比现在还要便宜。

3、从近期官方在钢铁、煤炭等行业“去过剩产能”所采取的手法看，未来楼市去库存可能会有所参照。其核心特点是：政府强势出手，辅以具有很强针对性的信贷、财税政策。所以，未来三四五线城市的开发商，或许会在政策具体指导下被迫降价。

中国房价六大趋势

来源：人民日报

据一份调查显示：仍有52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点;而44.2%的居民认为目前房价“可以接受”。

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大城市的房价还有一段上涨空间

中国的城市模式完全不同于美国。我们是摞起来的城市，密度高，人口高度集中。这种趋势一旦形成，很难改变。

你让中国人过“买个牙刷也要开车10分钟”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房价很难回落。加上人民币货币供应量长期偏高，所以房价只能不断上涨。

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计划生育政策不会改变楼市发展大势

全面放开二胎，这虽然确实是一个很大的利好，但还没到足以改变整个楼市发展大势的程度。

好处还是一定有的。有经济学家分析说，日本和欧洲部分国家过去的教训表明，人口拐点到来前后，经济危机如影随形，首当其冲是对房地产的冲击。

比如日本，在1992年出现人口拐点后，房地产泡沫破裂，地价大幅下降。而如今，中国楼市的人口拐点也已越走越近。

从这个意义上说，二胎政策的放开，对楼市来说将犹如一场及时雨;即将终结的人口红利，有望因此重获生机。

>>>>三、四线城市房市趋于疲软

未来，大量中小房企或将被收购，转型，或者死亡。最终，国内也许只剩下一百来家大房企，而且是多元化发展的。大量的人员，将离开这个行业另谋出路。

同时，未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将继续保持流入态势。三、四线城市目前商品住房高库存及滞销问题已经较为严重，而其未来的人口又呈流出态势，随着住房供给结构性过剩问题的突出，未来将有部分新城将沦为鬼城或空城。

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逆城市化很难出现

很多国家在充分城市化之后，会出现逆城市化。也就是城里人到农村买地，建别墅。未来10到20年，中国很难出现这种局面。因为中国人多，耕地少，土地国家所有。此外，公共资源的不均衡分配，也让去农村居住的人，生活不方便、不安全。

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商铺面临价值重估

商铺面临的最大问题是，“提袋消费”(服装、鞋帽、家电等)日益被网购取代，支撑商铺价值的只剩下“体验式消费”(餐饮、电影、培训、溜冰场)。

传统商业旺区的街铺，可能是最危险的资产，因为单价太高。此外是人口流失城市的郊区、新区的综合体。“一铺养三代”越来越困难，“三代养一铺”的悲剧随时发生。

在一线城市，一直存在一种现象：同样地段、同样档次的住宅和写字楼(含商务公寓)，住宅更贵。

为什么?原因有三：第一，商业物业基本上没有学位，不能落户口;第二，商业物业土地使用年限短;第三，管理费水电价格高，一般不能通煤气。

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写字楼“刚需色彩”不足

网络时代，在家办公、分散办公、郊区办公正在成为时尚，写字楼的“刚需色彩”不足。一个人在办公室，可能只需要3平米就够用了，但对住宅面积的需求是多多益善。

未来这种现象将持续，投资房地产还是要首选大城市中心区的住宅。当然，如果你希望现金流充裕，就是要投资好的写字楼。

责任编辑：崔有天