山东营改增后交易二手房 百万房产少交税2400多元

5月1日起,山东全面推开营改增改革,将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业,并将企业新增不动产纳入抵扣范围。今天,省财政厅、省国税局、省地税局等部门,在省政府新闻办召开的发布会上介绍了相关情况。

二手房交易税负略有减轻

“营改增后,二手房交易对纳税人来讲,征收机关没有变化,但税负会略有减轻。”省地税局副巡视员马奎升在回应“营改增后二手房交易有何变化”时如是说。

马奎升以一套计税价100万元的房子为例算了一笔账:过去征收营业税5%时,计税公式为100万乘5%,需要交5万元的营业税;改为增值税后虽然税率还是5%,但计税公式变为100万元除以1.05后再乘以5%,实际交增值税47600元,少交税2400元。

但征收机关没有变化。5月1日起,全部营业税纳税人纳入试点范围,由缴纳营业税改为缴纳增值税后,根据《营业税改征增值税试点实施办法》第五十一条规定:营业税改征的增值税,由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产(俗称二手房)和其他个人出租不动产的增值税,国家税务局暂委托地方税务局代为征收。

全省各级地税部门将充分利用好现有征管基础,做到地税代国税征收二手房交易增值税,征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变,“原来怎么申报还是怎么申报,原来填什么表、在哪个地方办,一切维持基本不变”。

不动产抵扣增值税

分期年限降至2年

本次营改增基本内容是“双扩”,不但将范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业,也将不动产纳入抵扣范围。针对目前企业比较关心的不动产抵扣问题,省国税局总会计师宋永信明确答复说,5月1日后,增值税一般纳税人取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,以5月1日后发生的不动产在建工程,其取得的进项税额分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%,这个第二年是指取得抵扣凭证当月起第13个月。

据宋永信介绍,在实际操作中,还有一些细化的规定。“比如说,企业购进不动产,先抵扣了60%,不到第二年或者剩下40%没抵扣,就把购进的不动产销售了,这时候可以把没抵扣的进项税额一次性从销项税额中扣除。”

为了规范不动产抵扣管理,企业要建立不动产和不动产在建工程台账,分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况,留存备查。

率先实现省级试点

纳税征管数据交接

早在2013年8月1日,我省正式启动交通运输业和部分现代服务业营改增试点,之后又将铁路运输业、邮政业、电信业纳入试点范围。截至2016年2月底,全省已将35.96万户纳税人纳入试点范围,累计减税320.91亿元,企业减负面达98%。

这次全面推开营改增试点,全省将再涉及65万户纳税人,其中建筑业13.4万户、房地产业5万户、金融业2.2万户、生活服务业44.6万户。相比此前的试点,这次改革涉及的范围更广、户数更多。省财政厅副厅长宋文旭介绍:“此次改革为确保所有行业税负只减不增,山东采取了一系列措施予以保障”。

在制度设计上,营改增试点通过统一税制,打通抵扣链条,消除重复征税来实现降负。比如,营改增之前,建筑业在货物采购环节实际负担的增值税,因不能抵扣而成为营业税的税基,导致重复征税;营改增之后,可以作为进项抵扣,避免了重复征税。截至今年2月份,我省营改增已试点行业累计减税320.91亿元,减税效果明显。本次扩围将四大行业全部纳入试点,增值税抵扣链条将更加完整,尤其是新增不动产所含增值税可以抵扣,所有行业都将受益。据测算,全面推开营改增试点,2016年全省企业将再减负320多亿元。

在具体政策上,作了一些过渡性安排。新增试点行业原营业税优惠政策原则上予以延续,老合同、老项目以及特定行业采取过渡性措施。如转让不动产,如属于老项目,可选择采用简易计税方法,按照5%的征收率征收增值税,实际税负仅为4.76%,略低于5%的原营业税税负。

省国税、地税密切协作,确定7个方面27类移交数据项目,移交纳税人登记信息65万条,在全国率先实现省级营改增试点纳税征管数据交接。目前,全省试点纳税人已确认62万户,户管确认工作即将结束,已进入税控设备发行和发票发放阶段。确保5月1日顺利开票,6月1日顺利纳税申报。(姜宏建)

责任编辑：郝杰