上市公司都在卖房，是谁还在买买买？

十一黄金周过了一半儿，朋友圈一片祥和：有的晒美景，有的晒萌娃，更有一大拨儿婚礼袭来，双喜字儿贴到一扇扇门上，一辆辆车上……美景、萌娃、狗粮都很好，岛君却困惑于一个问题：连上市公司都在卖房，到底是谁还在买买买呢?

自2015年12月中央经济工作会议之后，去库存成为楼市政策主基调。而在这个十一假期，与美景、萌娃一起刷屏的，还有多地出台的限购政策。专家认为，这意味着，政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。限购之后，谁会继续买买买呢?

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2016年9月，多家公司发布卖房公告，其中最出名的应属*ST宁通B。在深圳证券交易所网站查询该公司的信息披露情况，可以看到9月21日发布的拟出售两套在京房产以“补充公司流动资金”的公告，尚无后续进展。

9月14日，*ST新梅(600732)发布公告称，其控股子公司拟将所持有的新梅大厦部分办公用房出售给公司关联方上海鑫兆房产发展有限公司。这8层整层办公用房产权将以单价不低于1.6万元，总价不低于1.5亿元的价格出售给鑫兆房产。初步估算交易完成后，将大幅增加上市公司的利润达5500万至7500万元。

9月19日，绿庭投资(600695)宣布，旗下子公司将位于松江区的工业房产以2168.98万元的价格转让给晋拓公司，将使公司本期净利润增加约716.82万元。

同在19日，海航创新(600555)表示，将卖掉公司持有的位于上海世纪大道的两套办公用房，这两处房产本为抵债房，原值为5695万元，以8200万元的价格转让。十年前的抵债资产，如今竟使公司一举扭亏为盈。

9月22日，云赛智联(600602)也公告了一笔出售上海房产的收益，确认房屋买卖收入约5.04亿元，转让收益约1.86亿元。今年上半年，云赛智联实现净利润7073.73万元，尚不及卖房收益的一半。

9月24日，高鸿股份(000851)发布公告称，下属全资子公司大唐高鸿中网科技有限公司拟公开挂牌转让所持有的部分房产及无形资产。这个房产评估值为4380.7万元，评估增值率117.05%。

9月27日，天和防务(300397)称，公司拟将在北京的3套房产公开出售，最便宜的拟转让价格为680万元，贵的要1250万元，预计产生收益约1000万元。天和防务今年上半年亏损2170万元，此次卖房可以改善业绩。

诸多上市公司的业绩，正在被一线城市学区房秒杀。上市公司半年报显示：今年上半年，在A股上市的2918家上市企业中，有627家公司半年的利润不足1000万元。其中，395家上市公司陷入亏损状态。于是，有“家底”的上市公司开始出售房产以改善业绩。

上市公司卖房的故事，其实反映了楼市过热背景下经济形态的扭曲。尽管房地产业与实业并不是相对立的，房地产业关联的产业包括钢铁、水泥、化工、木材、家电、家具、园林设计等60多个行业。但当炒房收益远大于经营时，资本逃离实体经济是必然。

屡创新高的房价，“诱、迫”实体行业公司投资地产。所谓“诱”，是投资房产的回报已远大于经营原来业务;所谓“迫”，则是房价暴涨让企业用地成本增加，迫使一些企业选择投资地产实现资产保值。

谁在买买买?

自2015年12月中央经济工作会议之后，去库存成为楼市政策主基调。

2016年2月29日傍晚，中国人民银行突然宣布，普遍下调人民币存款准备金率0.5个百分点。央行表示，降准的主要目的在于：保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

恒丰银行研究院执行院长董希淼3月1日发表文章称，从宏观经济走势看，2月我国进出口数据均显著低于预期，PPI长期处于低位，制造业PMI已经连续6个月处于荣枯线以下，并且创下40个月来最低。我国经济当前仍然面临较大的下行压力。本次降准预计将释放7000亿元流动性，再次为实体经济注入血液，有利于进一步稳定经济增长。

2016年2月，“楼市，深圳已疯，上海正疯!”但是，客观来讲，房地产市场对未来中国经济造成的风险不容忽视：无论从人口结构，还是劳动力人口拐点，又或者是租售比、房产总市值占GDP、收入房价比等等数据衡量，房价继续上涨是要出问题的。财经专栏作家肖磊认为，降准可能会加速一线城市房地产市场的升温，进一步刺激大宗资金流入一线楼市，对股市和实体经济反而形成“抽资”风险。短期看，因降准等助推，一线城市楼市热潮难以消退，但也进一步加剧了房价“悬空风险”。

7个月过去，回头看：在吸引资金上，楼市成功碾压了实体经济。2016年7月新增贷款4636亿元，住户部门贷款增加4575亿元;8月新增贷款9487亿元，住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。换句话说，7月新增人民币贷款中，个人按揭贷款(主体为房贷和车贷)的占比达到了98.7%，8月该比例则高达71.2%。就是说：公司的老板都不贷款了，买房者还在继续贷款——加杠杆;对未来的现金流，他们比老板更有信心。贷款买房值不值，买房者应该都有自己的判断：毕竟，10多年来，唱空房市的声音屡屡被打脸。但岛君还是期待大家能听到另一种声音。

2016年3月1日，正和岛转载了金融市场专家刘维明的观点，他在文章里说：

按照正常的规律，房地产去库存的第一个选择就是降价提质，让更多的“刚需”释放。然而，伴随着中国的房地产的去库存出现的却是房价飞上了天!

为何?只因去库存成为了一项“政策”或者“政治任务”。

不想再罗嗦地解读一个市场问题变成一项政治任务的内在传递过程和质变过程，只想大家回忆一个历历在目的例子：当大力发展资本市场、股权市场、直接融资成为一项国策和政治任务之后，股市发生了什么?炒家习惯利用各种信息来蛊惑市场，在房市里也不例外。

房地产去库存的配套措施很多，减税、降首付、降低门槛、提供融资便利……很多人冲着减税带来的名义支出减少1-2%的政策去购房，殊不知房价此刻涨了岂止2%，对这种隐性的高支出却无所察觉!降低首付带来的是高负债杠杆，不仅要多还利息，还会影响生活质量和加大负债风险。

在中国，房子正在或者已经沦为一种纯粹的金融资产，是供资金游戏的工具。这种游戏以一线城市为风向标，蔓延至二、三线城市：如果一线城市房价上涨而二、三、四线下跌或许还能够用供需关系解释，但全面上涨只能说明是炒作之风又起，因为此时中国房地产的整体现状是严重的供过于求!

深圳的房价自年初至今上涨超过了50%，上海的波动也很大，这在很大程度上是由于上述两个城市本身具有强烈的金融属性和丰富的金融环境。从历史上看，深圳的房价波动率远高于其他城市，具有典型的金融资产特征。一旦价格下跌，其跌幅也远大于其他城市。

既然房子已经沦为了一种金融资产，那么围绕着这种资产的金融链条就会被建立起来，无论是影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动……你在股票市场里看到的现象、经历的过程，很有可能在楼市里重演。

正如5100点有人一边让你加杠杆买入，一边自己疯狂减持、抛售一样，现在也有人让你加杠杆买入已经疯狂上涨的房子，然后他们在去库存……

影子银行、P2P、中介、隐性杠杆、资金流动……都是套路。把一些楼盘的价格做起来，据说也有套路，就是房产商自己买自己的房，操作流程如下：

房产商A，开盘了100套房，每套售价100万，那就是1亿的资金量，对吧?现在一开盘，我直接把价格报到200万，暂时没人买怎么办?ok，我去搞一批身份证，比如公司员工的姐姐，部门经理的老丈人，用他们的身份以200万的价格买下来，由房产公司付首付、并还房贷，同时，另外签一份合同，把房子抵押给房产公司老板控股的法人单位B。

然后，法人单位B拿着这些抵押的房本去找银行做抵押贷款，获得资金，因为这些原本值100万的房子是以200万购买的，那银行的评估认为它值200万，银行就可以放到最高140-160万的抵押贷款，这个资金再拿来还房产公司A的月供，公司就可以有大量的现金流，然后坐等房子慢慢卖......

你以为银行不知道这件事吗?银行的人都知道，但为什么不管?因为房贷是银行最主要和稳定的利润来源，如果不给贷款，从最底层的审批员到分行行长，都完不成任务，拿不到奖金。

从去年开始，实体企业，尤其是南方几个省的制造业企业大规模倒闭潮，导致银行的日子非常难过，银行也不敢贷给这些工厂了。这时候，房产公司就成了银行的救命稻草，谁还敢卡它们?那不等于卡死自己吗?

加上实体经济萎靡，南方几省大量原来手里还有点钱的土老板，工厂也不干了，变卖出来一些资金，干什么好呢?工厂赔钱，O2O高科技啥的咱又不懂，那就买房子吧，感觉比较稳妥。于是两方合力，就成了现在的房产泡沫，这也是为什么深圳疯涨，上海沦陷，北京告急的原因。

所以你现在去深圳的一些新开楼盘，价格特别离谱，动不动十几万一平，但是很快就要售罄，并且你一看，购房合同都有，身份证也是大活人，这种房子，基本都不是“业主”本人住，房产公司A会租出去，租户的租金也不会打给“业主”本人。

高档楼盘租不出去的，就只好空着，然后告诉来看房子的人，“业主”是大老板，手上很多处房产，对价格不敏感等等。当然，偶尔也有钱多的冤大头被忽悠入局的，觉得再不买还得涨，咱砸锅卖铁也得入手一套。

岛君向一位资深银行业内人士请教，他证实了部分说法：“假按揭一直有，一般不会暴露。今年各家银行抢夺房贷比较激烈，真真假假就分不清了。”

谁会继续买买买?

去库存的成绩怎么样?效果显著。

根据易居房地产研究院统计数据，2016年8月，35城总体新建商品住宅存销已经降至9.1个月。这意味着市场仅需9.1个月的时间就能消化完这些库存。存销比正处于历史低位，并不断逼近五年最低点，即2011年2月的数值(7.5个月)。具体观察各线城市，一二三线城市的新建商品住宅存销比分别从7月份的8.5、9.6和14.7个月的水平，下降至8月份的7.5、8.7和13.9个月的水平。

继9月份厦门、杭州、南京相继出台限购政策后，十一黄金周期间，天津、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉等多城市在3天内密集发布限购令。中经联盟秘书长陈云峰认为：这说明政府在给全国过热的楼市降温方面达成共识。按此前每年的规模，到11月中之后，银行信贷规模放完后不再放贷，加上首付提高，双重叠加会给以北京为主的楼市降温，房价马上会止涨，尽管还会有一个特别小的惯性，因为市场对信贷的影响较为灵敏。不管一手房还是二手房，新政后房价会横盘停下来，成交量会有大幅度下跌，四季度会有一个小的淡季。

限购的目的是释放真实需求，打击投资需求。但也有研究者认为，“当前各地积极实施的限购和限贷政策，将需求平稳化，居民置业需求后移可以让房价飞得更高和平稳一些，从而保障在土地出让市场有一个好收成。”

房地产税被认为是调节房价的利器。2015年8月，房地产税法正式纳入我国立法规划。

2016年7月23日，财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议税收高级别研讨会上表示，遗憾房地产税和个人所得税改革还没推出来，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益调整而受到阻碍。

“税务机关其实还没有做好这方面的准备。目前征收能力和管理水平都跟不上。”中央财经大学税务学院副院长刘桓告诉新华网记者，直接面对居民征税很难，“一旦征收房地产税，一个楼内的一百户居民就有一百种情况，税务局要分别对待，我们国家恐怕还没有这么大的税务能力。”

刚刚离世的复旦大学教授谢百三曾撰文反对房地产税：“请记住，全国全面开征房产税之时，就是几百万中国人民假离婚之日。万般无奈，夫妻拉着手去离婚，将成为中国5000年文明史上一段荒诞时期!提出此税者，将载入史册。”

谁会继续买买买?现在是一段荒诞时期吗?

责任编辑：郝杰