老家的房子能不能交易 能不能卖给外地人?

老家的房子能不能交易，能不能卖给外地人?国土部昨天说……

针对宅基地的流转范围，一道扩围的口子似乎正悄然“撕开”。

2月9日，国土资源部副部长赵龙在新闻发布会上表示：

国家正在推进“三项改革”的试点，包括土地征收、农村集体建设用地的流转和宅基地的使用，宅基地下一步怎么在集体组织成员之间或者是能不能在更大范围之间进行流转，我们正在研究。

每日经济新闻记者注意到，长期以来，作为农民的基本福利，宅基地有其特定使用对象，即农村集体组织成员。为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流转。而最近两年，宅基地进入“改革时间”，部分地区开始试点宅基地的有偿退出、跨村流转。

对于宅基地流转的这种“扩围”，赵龙特别指出：

最后需要通过法律的形式把它确定下来。在目前的情况下，还是要维持农村宅基地必须是集体组织成员内部的一种分配和流转，城里人特别是工商资本是不能够进入到农村进行宅基地的交易和买卖的。

律师：扩围需先修订法律

长期以来，向来被局限在集体组织成员之间流转的宅基地，在学界存在较大争议。

“按照《物权法》规定，宅基地的所有权归本村村民集体所有，而使用权归各户村民，且不得继承。这就造成了，作为集体土地的所有权人，村民集体本应依法享有对宅基地完整的占有、使用、收益和处分权能。但在实际操作中，宅基地使用权及地上物的建设、修整需要取得行政机关审批，这是一种行政权力高过土地所有权的表现。今年一号文件里也专门提到，要落实宅基地集体所有权。”上海申赫律师事务所合伙人耿帅告诉每日经济新闻记者，“谈到宅基地流转‘扩围’，需要修订法律，否则会涉及到‘违权’”。

在耿帅看来，宅基地改革的进程始终面临法律突破问题，按照现行法律规定来看，宅基地流转“扩围”需要对法律作出修订。

“十多年前，在浙江部分地区即进行了宅基地可以在不同集体经济组织之间流转的改革，也涉及法律突破的问题。”耿帅表示，“另外，虽然法律规定农村村民‘一户一宅’，但由于房屋继承等原因，客观存在许多所谓‘合法的一户多宅’的现象，以及私下违规转让地上房屋进而导致宅基地使用权被一并转移的案例。在城郊、城中村等，隐性流转更是十分盛行。针对这些问题，一方面需要作出法律条例的修改;另一方面，可通过宅基地有偿使用和退出机制来显化宅基地价值。”

针对赵龙谈及的下一步宅基地“能不能在更大范围之间进行流转”，一位来自农业部的人士告诉每日经济新闻记者：

就目前信息来看，更大的可能是突破“本集体组织”的限制，在相邻集体组织乃至乡镇一级进行宅基地的流转。因为在本集体内宅基地的流转较难体现其价值。至于说扩到更大的范围，那就必然涉及到小产权房的问题了。从目前法律规定来看，小产权房是肯定不会得到“正名”的。

对于小产权房问题，赵龙表示：

宅基地是农民的基本福利制度，它是有特定对象的，它的对象就是农村集体组织的成员，所以说城里人是不应该得到农村宅基地的。

为了维护农民的居住条件和居住安全，国家严格限制宅基地在非集体经济成员之间的流转……按照法律和登记规则，城市居民是拿不到合法产权的。

宅基地闲置问题突出

每日经济新闻记者注意到，2015年，全国农村土地三项制度改革(农村集体经营性建设用地入市改革、宅基地制度改革、土地征收制度改革)在33个试点地区推广展开，其中宅基地改革围绕权益保障和取得方式、有偿使用和退出、完善管理制度等几个方面进行。

公开数据显示，截至2016年8月底，在15个宅基地制度改革试点地区中，11个试点地区共办理农民住房财产权(含宅基地)抵押贷款188宗，总额约1.4亿元，14个试点地区共退出宅基地14500多户，退出面积6200多亩。

在多位业内人士看来，宅基地改革中的重要一环便是如何处理闲置宅基地。

针对宅基地闲置情况，《瞭望》2014年刊登调查报道，指出“部分村落农房闲置十之八九，记者各地实地调研发现，一些村庄农房闲置情况突出，尤其是‘空心村’和偏远山区。”湖南省政府参事段建南2016年发表文章称，“粗略估计目前湖南农村宅基地闲置10%~20%，个别地方达到30%以上。”央视财经则在2015年末的一篇报道中引用中科院2013年的测算数据，直指全国宅基地总共约有2.7亿亩，而空置的约有1.14亿亩，占比超过了四成。

数据显示，1995年，我国农村人口达到8.6亿人的高峰，当年相应的农村居民点用地2.46亿亩。1996年至2010年，农村常住人口减少了1.38亿人，但2010年农村居民点用地仍达到了2.48亿亩，人均用地214平方米，远远超过150平方米的国家标准。

值得注意的是，对于闲置宅基地如何盘活，今年中央一号文件提出了几个思路，包括：

探索农村集体组织以出租、合作等方式盘活利用空闲农房及宅基地，增加农民财产性收入;

允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地采取入股、联营等方式，重点支持乡村休闲旅游养老等产业和农村三产融合发展等。


 

责任编辑：辛欣