别大意 有了房产证你的房子很有可能也不属于你

转自微信公众号 融360房贷(ID:fangdai123)

近来和小伙伴们就“买房之后最重要的事是什么?”这个问题进行了深入的讨论，着急的人说装修，单身的人告诉房贷君要娶媳妇，过日子的人选择存钱还贷款……可惜，没有一个答案能让房贷君满意，最后大家都问房贷君答案应该是什么?

你们这些傻白甜啊，最重要的当然是去办理房产证啊，只有把房产办到手才能证明房子是你的，因为不管是出租、转让、交换、赠予、继承、抵押，还是遇到建设拆迁补偿，要是没有房产证，上述行为都属于不合法的!!

不过，最近发生的几件事突然让房贷君发觉，很多时候，即便是办了房产证，这房子很有可能也不会属于你，这到底是什么原因造成的呢?

事例一：河北燕郊房产“大产权”变“小产权”

大年初八，家住河北燕郊的肖先生想要卖掉现有的住房，但是在前往不动产权局办理不动产权证的时候却发现，房产证上的70年产权在产权局却显示仅有50年的产权。

与肖先生有类似情况的还有王小姐，王小姐在2002年购买了燕郊的房子，房产证上清楚写着70年产权住宅用地。然而去年12月，她突然发现自己的房屋不能进行买卖交易了。据了解，去年12月颁布不动产政策之后，该小区迟迟没有落宗，导致小区业主领取不到不动产证。目前该小区有的房屋已经过户，但是拿不到银行尾款，有的即便还清房屋尾款，但也不能解除房屋抵押。

原因：根据国家不动产登记的规定，业主买卖房产、交易房产、变更房产权利人，就需要更换新的《不动产权证书》，此时不动产登记中心就会查看土地使用权剩余年限，肖先生和王小姐至此才得知自己小区的土地性质并非住宅。运气好的碰到工业用地或商业用地，只是产权年限缩水;万一运气不好碰上违章用地，你上哪里说理去?

而根据《中华人民共和国城镇国有使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地七十年;(二)工业用地五十年;(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;(五)综合或者其他用地五十年。”

由于用地性质的不同，因此才会产生燕郊房产“大产权”变“小产权”的情况。

事例二：低价购房购房合同被判无效

北京市民黄女士反映，5年前其通过一家代理公司购买了一套房产，并与该代理公司签订了房屋买卖协议，之后又与原开发商签订了一份商品房现房买卖合同，之后拿到房产证和土地使用权证。

2016年12月29日，朝阳法院判决黄女士与开发商所签的购房合同，因涉案房屋存在其他权利人且购房价格严重低于市场价格，购房者与开发商存在恶意串通，合同无效。与黄女士遭遇相同的还有多名业主。

原因：其实黄女士受骗的原因很简单，由于涉事房屋属于不良资产，其真实产权并不属于原开发商，而由于开发商及代理公司刻意隐瞒了房屋的真实产权，造成了黄女士上当受骗。

不知道在房贷君说完这两个事情之后，大家有没有发现一个共同点，那就是在这两起事件当中，涉事房屋的业主均通过合法渠道办理了房产证，也就是说业主具有持有房产的合法权利。可问题是，即便持有合法的房产证，面对这两种情况，房产证依然没有产生它的效力，那么作为业主该如何防范呢?

针对第一种情况来说，政府会在出售土地的时候标明该地块的用地性质，购房者如果对于某处楼盘有购买意愿其实是可以通过很简单的办法就查询到的：

我们就以北京市为例，首先我们可以登录北京市国土资源局，在首页的功能区域我们可以看到“土地交易信息查询”的功能选项

点击进入，我们可以看到北京市自09年以来的所有土地交易的成交信息

我们点击进入其中一条土地交易信息可以看到如下：

三个地块分别对应着三种不同的用地性质，而“01-15-01”地块对应的就是R2二类居住住宅用地，也就是说三个地块中，只有这个地块可以作为居住住宅用地，产权年限相应的也应该是70年。

(注：需要注意的是，北京市土地信息只能查询到2009年，如果是想要查询2009年之前的信息就需要带上房产证和身份证去有关部门亲自核实了,其他城市也应以当地政府公布信息为准)

针对第二种情况来说，一般随着楼市销售旺季到来，市场上往往会出了一批低价或者是特价房源。

但是据了解，目前市面上这些低价的房子先天就存在硬伤，所以其定价往往比周边同地段房价要低。

面对较大优惠折扣时，购房者要多留心。对楼层、朝向、户型、通风、采光等方面“先天不足”房子，购房者要综合衡量、慎重选择，在选房过程中多看，多比较，在验房时仔细检查住宅设备、设施，降低购房风险。

另外，面对前所未有严厉调控，不可否认一些项目资金情况出现了问题，这时候买低价房需要注意项目是否有烂尾风险或者产权归属问题。但是这些问题，一般购房者不易辨别，不妨请教专业人士，或者查一下开发商前身，其之前开发房子是否存在重大问题。

话分两头，各表一枝。虽然低价房的坑防不胜防，即使拿到了房产证也不一定属于你，但也有一种项目，如果你买到了，可能会偷偷乐，因为这种房不仅价格低，而且真没有什么大的毛病和风险。那就是70年产权的商住房。

50年变70年?房贷君是不是在开玩笑啊?

没有开玩笑，这种房子就叫做住宅公寓。

根据产权不同，我们平时住的房子可以划分为普通住宅(70年)、住宅公寓(70年)、商业公寓(40年)。这三种房子的区别，房贷君用一个表来告诉你。

除此之外，商业公寓一般为loft，上下两层，而且多数不通气，水电费、物业费也比住宅要贵，而住宅公寓没有这些问题

那么，“住宅公寓”怎么来的?

普通住宅和住宅公寓，产权同样是70年，而且还建在同一片土地上，为什么叫法不一样呢?

原因是，这种房子日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，为区别于普通住宅建筑，该类公寓明确为“住宅公寓”。即：冬至日当天日照数>2小时，则划为普通住宅;冬至日当天日照数<2小时，则划为住宅公寓。

一栋楼中总有几户的日采光不是很好，所以一般底层或者朝北的房子多数为公寓。

那么，这种住宅公寓到底能不能买呢?

住宅公寓大多为小户型，面积小，每一层户数较多，朝向多为北向，南北通透的房子几乎见不到。

其实，住宅公寓人家也没什么不好，只不过是日照时间少了点而已，如果你不是特别介意的话，只要楼层、户型、价格都ok的话，那就买嘛!如果你比较介意的话，那就要提前看清房屋用途，不然签了合同你就傻眼了!

特别提醒：

1、签订购房合同的时候，房屋用途一栏会直接标明是“普通住宅”或者“住宅公寓”，大家一定要看清楚哦!

2、有的住宅公寓不是学区房，无法享受就近入学，等到娃儿要上学你就抓狂了!签订合同前一定要询问置业顾问、房管局、教育局……确保住宅公寓可以享受就近入学。



 

责任编辑：辛欣