华夏幸福王文学小传！

导读：河北本土地产-华夏幸福，如何打造出“以地养房、以房促地”的产业新城模式，在从廊坊到环京地带再到全国扩张的过程中，它又如何把政商关系用到极致?作为华夏帝国当家掌门人王文学又到底经历了什么?

写作此文，有个渊源。过去一两年，几乎每五个职业经理人中就会有一个向笔者提问，高薪挖人的华夏幸福值不值得去?

在回答这个问题之前，我想，真正看清这家企业才是当务之急。

作为环京津冀龙头概念股，华夏幸福一直是房地产企业中的低调另类。过去的两个月，这家企业起家于廊坊，成长在河北，正在向全国扩张，以产业新城运营商为标签，著称于政商关系，又被新出炉的雄安新区抬上风口浪尖。

4月1日雄安新区宣布成立。华夏幸福在环京区域布局产业园区的委托面积超2000平方公里，雄安新区成立后，华夏将持续享受首都产业和人口外溢的红利。4月5日开始，华夏幸福股价连续三日涨停，至4月12日，股价报收44.39元，创一年来新高。截至6月9日，华夏幸福市值达1062亿元。在中国房地产企业十强中，这一市值是融创中国的近两倍，超越绿地控股63亿元。

2016年，华夏幸福以1203.3亿元名列全国房企销售额第七位。同一年，华夏幸福的实控人王文学以485亿财富名列胡润中国百富榜第22位。较55岁的平均年龄来说，王文学算是这群富豪里的年轻人，他比首富王健林还小13岁。

在中国地产界的大佬群体中，王文学堪称最"神秘、低调"的一位，其公开信息少之又少，本人更极少在媒体面前抛头露面。舆论可知的仅仅是：他很早便完成了原始资本积累。

初涉地产

王文学，1967年5月生于河北霸州，毕业于廊坊市工业学校。

据笔者从多位接近王文学的人士处了解，王文学家境普通，他早年在河北省廊坊市交通局运输公司当司机。1992年下海，开了一家火锅店，不足一年，他便盘下周边店铺，扩大了店面规模。

王文学从火锅店起家，用25年做成了中国第七大房企

一位接近王文学的廊坊当地开发商告诉笔者，王文学情商很高，为人机灵勤快。他在运输公司工作时口碑不错，在那时便看明白了很多事，也结识了许多政府官员。

由于火锅店位于廊坊的繁华地段新华路，人流量大，王文学的餐饮生意也越做越大，来吃饭的也包括部分当地政府官员。如此两三年后，到上世纪90年代中期，他遇到了新的商机。

那时，全国兴建政府楼堂馆所之风盛行。政府性楼堂馆所包括办公楼、会议楼、大礼堂、招待所、干部宿舍等项目。廊坊市政府大楼也面临翻新升级。一些前来吃饭的政府官员向王文学提及此事，欲做牵线。政府的装修业务立即打动了王文学。他让一部分手下专注餐饮店，另带一拨人马投身楼堂馆所的装修业务。王文学的队伍在政府大楼的装修业务中不断拓展，一度将业务线从廊坊延伸到家乡霸州周边。

然而好景不长。从火锅店老板到楼堂馆所装修商，王文学在他的跨界人生中遭遇了第一次重磅打击。

1997年亚洲金融危机爆发，随后全国财政收紧，中国人民银行发文严禁信贷资金用于修建楼堂馆所。财政部也特别强调，严禁地方债资金用于楼堂馆所建设。

这直接扎住了地方政府的钱袋子，导致王文学的装修队伍一面对政府追款不成，另一面对下游供应商施工队的欠款无法结算。

王文学的情形一度十分困窘，由于讨债人频频到家里砸门催款，他在那一年春节不得不外出躲债。

在这之后，他做出了一个让人颇感意外的举动：在廊坊市政府领导的办公室里，王文学当面烧毁了政府的装修合同，并声明不再讨要政府的欠款，欠下的债他自己用火锅店挣的钱来还。

审时度势，以退为进，这一与政府打交道的方式为他积攒了早期的印象分。在中央财政一刀切的情况下，王文学不难判断，继续向政府讨要欠款，收效甚微。据接近廊坊市政府的人士估算，那时当地政府对王文学的装修欠款近500万元。

而正印证了一句话：祸兮福所倚，福兮祸所伏。因为钱的事，王文学能主动去承担债务换取了与当地政府的良好关系，靠自己的诚信、信誉为自己赢得了良好的印象。

一边经营餐馆，一边还债的日子过了没多久，1998年6月，外部形势出现新变化。国家取消福利分房，中国房地产市场从此起步。

此时，王文学的付出获得了回报。得知廊坊市有块地要做开发，他找到有关政府部门，获得了开发土地的批条，随后又从银行获得贷款。拿到贷款后，王文学先取出部分还清了此前的装修欠款，而后盘下地来做开发。

之所以借款还债，是他认为债主天天上门不会对他的新生意有任何帮助，而这些债主里或许还会有未来的合作伙伴。这成了他之后的习惯——每当转向一个新生意时，他都倾向于完结此前遗留的烂摊子，并且不放过可能的机会。

1998年7月，年仅31岁的他，在廊坊创办了华夏房地产开发有限公司(华夏幸福基业股份有限公司的前身)。三个月后，其运作的第一个项目"华夏花园"即开盘销售，由此踏入风起云涌的房地产行业。

从未有过房地产开发经验的王文学，在土地面前毫无头绪。在北京的一场论坛上，因被万科董事长王石的演讲吸引，他上前请求王石帮助。那时万科进入房地产业已有十载，当时万科尚有子公司对外提供房地产策划等服务。王石欣然应允，让万科子公司前去充当咨询顾问角色，为王文学及其团队输送房地产理念及相关知识，加持了华夏幸福第一个地产项目。

一定程度上，王石及万科是王文学房地产生意的启蒙者。从这里或许能看出王文学如今的"万科情结"源自何处。现在，华夏幸福内集聚了大量有万科工作经历的职业经理人，更有专门命名为"科举"的万科挖人计划。

此后，王文学又赴北京上各种辅导班学习房地产课程。到1999年，第一个地产项目的成功，让他发觉房地产行业比餐饮与装修业获利更足。随后，他在廊坊和燕郊各拿一块地，决意专注做房地产项目开发。

王文学通过在廊坊市政府积攒的人脉资源，在餐饮业与装修业赚得第一桶金，而后在地产行业将这层政商关系逐渐放大。彼时的王文学已不满足于一两个项目的小打小闹，但廊坊房价低迷，做大地产规模谈何容易。他一度想把触角伸进北京，但碍于无人脉资源，拓展无望。

转向产业地产

华夏幸福的第一个产业地产项目是固安工业园，这是王文学商业生涯中的又一个重要转折点。

2000年前后，只在河北有三个地产项目的华夏幸福，在房地产行业只是无名小卒。

这一年，万科上市已经九年，正开启新一轮规模扩张。王石辞去万科总经理一职，一年后郁亮接棒。2000年，顺驰以1.72亿元拿下了天津梅江地块，孙宏斌在庆功会上喜极而泣。同在这一年，合生创展实现11.98亿港元的销售额，成为当时业绩瞩目的地产商，还丝毫看不出此后一蹶不振的迹象。

一心想要做大企业规模的王文学这次请教了知名策划人王志纲，以及麦肯锡、华高莱斯、和君咨询、罗兰贝格等咨询公司。

据笔者了解，在"二王"会面中，王文学最大的收获是意识到战略的价值。王志纲曾劝导王文学，在没有政府资源和足够资金实力的情况下，进军北京的念想几乎不可能实现，当务之急是思考如何在廊坊本地发展壮大。

二人预料，北京未来将更加炙手可热，由于管控严格，一些企业落地北京将越发困难。而廊坊等北京周边属于管控"灯下黑"区域，企业落户便捷。这将为产业集聚提供机遇。产业地产思路仍在王文学心中埋下了种子。

他的事业根据地廊坊，位于北京正南50公里。彼时，廊坊南北发展极不均衡，香河、三河、大厂等北部地区由于临近北京，一体化程度高，发展已相对成熟。而南部以固安县为代表的地区，却贫穷落后，财政收入在廊坊市居于倒数。

在一片落后的景象中，王文学看到了商机。2002年，他迎来了商业生涯中的又一次转机，毅然放弃具有成熟配套的廊坊市区，正式转战固安进军产业地产。

2002年初的一天，廊坊市政府官员召集河北五大开发商吃饭。包括华夏幸福、荣盛发展、宏泰发展等企业掌舵者。饭局上，廊坊市政府表达了对标苏州工业园区，希望把下辖固安县发展起来，并给予政策支持的意愿。

彼时，华夏幸福的账户上仅有一亿元资产，对公司来说，当务之急是让土地尽快变现。但王文学却拒绝业内常见的短平快投资方式，而选择投资产业地产。

产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群的新型产业形式，具有投资大、周期长、回报慢的特点。因此王文学的这一决定遭到众多高管的反对。然而他却力排众议，甚至将自己的股份做抵押，全力以赴投入到产业地产领域。

一位接近王文学的相关人士告诉笔者，王文学在签下固安项目前，曾在燕郊买下一块地预备做地产开发。待确立要做固安工业园后，王连夜赴燕郊退地，以确保将有限资金集中投入固安。

在他的积极奔走和推动下，当年6月，华夏幸福与固安县政府签订了合作协议，二者将共同投资、开发、建设、运营固安工业园区，由此开始了"政府主导，企业运作"的探索之路。

所谓"政府主导，企业运作"，是指由廊坊经济技术开发区、固安县人民政府和华夏幸福共同出资成立三浦威特园区建设发展有限公司，由该公司负责工业园区的开发建设。这既能发挥政府所独具的政策、行政资源管理等方面的优势，为企业提供高效的行政服务，又可以充分发挥企业参与市场竞争的灵活性、自主性和创新性，更有效地解决资金、人才、资源优化配置等难题。

以此为基础，王文学对"产业新城"的模式进行了创新，跳出过往业内"就园区建园区"的局限，确立了以"以产促城，以城带产，产城融合，城乡一体，共同发展"的发展道路，通过产业发展促进城市发展，用城市拉动产业升级，使得产业和城市融为一体，城市和乡村共同发展，形成经济发展模式、城市发展模式和民生保障模式三位一体的产业新城。

开启一种新的商业模式是一场冒险，稍有不慎就可能"粉身碎骨"，但王文学依然"奋不顾身"。考验他的不仅有勇气，还有必不可少的智慧。

为此，他聘请欧美9个国家30多位著名规划大师，遍访新加坡、德国等国先进开发区、工业区，集全球智慧，将产业新城的发展提高到城市发展的高度，进行高规格的规划设计。

产业新城的基础是产业，王文学没有盲目地引进企业，他认为"一个产业园就是一个产业集群"，只有实现产业集群的有效聚拢，才能够促进整个产业园区的发展升级，实现区域竞争力的提升。在这种思路的引导下，他积极引智引资，吸引了中国航天科技集团等一批龙头企业进驻，并因此迅速壮大。

固安城市规划馆展示的河北固安工业园沙盘

经过多年的深耕细作，一座生态智慧、宜居宜业的产业新城在固安悄然崛起，这座新城不仅形成了集航天技术研发、应用、服务一条龙的完整产业链，航空航天、生物医药、电子信息、汽车零部件、高端装备制造五大产业集群也已开花结果，在县域经济中所占比重已是蔚为可观。

截至2016年12月底，华夏幸福已为固安产业新城累计引入企业500多家，实现项目签约投资额1000多亿元。这些项目成为固安主要的经济发展动力之一，促进了固安县经济的飞跃。2002年的固安全县年财政收入不足亿元，到2016年，全县财政收入高达56亿元，固安工业园区新型城镇化项目实施14年，有力带动固安县财政收入增长近50倍。

"政府主导、企业运作、合作共赢"的市场化运作模式，也因此被业界定名为"固安模式"。

不是房地产公司，是地产公司

固安工业园的成功，成为华夏幸福进军产业园市场的名片。

"2002年开始做，2006年固安模式的账就算回来了。"一位华夏幸福相关人士说。到2006年，固安工业园被河北省政府批准为省级开发区，贫困县固安的GDP一跃成为廊坊下辖县第一，示范效应开始形成。

此后华夏幸福乘胜追击，2007年5月在廊坊市大厂县拿下潮白工业区，2008年又加速在环京布局，2012年、2015年再度扩大固安工业园规模。如今，华夏幸福已是产业地产的"大佬"，也是产业地产上市企业"老大"。夏幸福投资运营的产业新城已布局环渤海、长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江、湖北等地，已在全国布局50余座产业新城。

华夏幸福做产业园，并不追求精耕细作的产品化路线，而是对地方政府允诺快速城市化，在此基础上谋求自身大规模、标准化扩张。这与传统开发商有诸多不同。传统开发商在拿地后，往往走产品化路线，追求卖出高房价，尽可能赚取高利润。

华夏的模式是，通过前期导入产业，帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设，提升地块大环境，改变土地价值属性，随后赚取地价急速升值、房屋销售升值的差价。许多同行看不上、不愿拿的地，华夏却出手拿下。

华夏幸福对一个项目价值的判断，往往取决于其城市底板如何，即是否没有配套，地块是否干净，这意味着企业自身发挥空间大。而这与同行标准恰恰相反。"对华夏幸福来说，房地产首先是’地’。"一位华夏幸福前员工说。

有他出马，双方只用了9轮谈判就签署了最终合作框架协议，总用时仅2个半月，堪称投资最高、历史最快。镇领导说，这体现了双方合作的诚意和只争朝夕的巩义速度，老孙心想，这也是融创速度。

拿地之后，产业规划能否落地是决定一个园区成败的关键，也是当地政府考核华夏幸福产业园最重要的标准。

从固安工业园开始，王文学日渐意识到产业落地的重要性。华夏幸福开始养护、壮大自身的招商团队，希望以此将招商引资行为专业化。

为了让各地找到最适合当地的产业类型，华夏幸福奉行"根据地"模式。王文学给各地方公司充分自主权，发"番号"与"枪"，强调地方活力与能动性。区域总与城市总是相互支持关系，而非同行企业里的上下级关系。不同于万科集团的"小总部"，华夏总部是做大资源平台，提供资金、智库与招商队伍，一线发现产业机会后，可求助于集团总部调配资源。

在前期产业规划与定位中，华夏幸福还招来了许多外企与咨询公司的职业经理人，专注于做城市规划与产业定位，提供一整套产业方案以打动政府。

在部分同行看来，华夏幸福逐渐展现出政策套利者形象。有不少当地政府部门出身的公务员，被华夏挖角。在产业规划上，有政府从业背景的人员更知悉当地特色及产业政策，由他们做出的产业定位与规划更易打动政府，被视为自带天然优势。"我们这里开会，好些个过去的副市长、政府规划口的人，做过国家五年规划的司局级干部也加入过华夏幸福。"一位前华夏幸福员工告诉笔者。

上述华夏幸福人士介绍，王文学本人也在此过程中逐渐将重心转向产业领域，他每天都会阅读大量产业方面的资料。在与各地政府沟通时，他早已不聊房地产，而是就新能源、汽车、生物医药等产业领域发表看法。这对于急于找准落地产业、发展GDP的地方政府而言，可谓正中下怀。在一些政府官员眼里，王文学就是国内产业地产界的权威。

为了增加产业招商的谈判筹码，华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建，为企业减少开支。这部分费用，华夏会从地价增值后房屋出售赚取的资金中补缺。

华夏幸福在最初的产业园模式中，曾将盈利点放在招商引资上。但随着北京楼市日益火爆，在固安工业园，地产销售反哺产业园现金流的模式逐渐成型。企业落地后，除了做园区运营服务，华夏幸福也通过园区周边的住宅销售回收资本。

其路线图为，土地平整等一级开发完毕后，地产板块先进入，而后销售住宅回收资金，以此保证产业园滚动开发中的资金需求。此外，由于华夏幸福前期投入较多，地方政府通常会以兑价一块土地的方式给华夏幸福补偿。

在外界看来，王文学的产业逻辑是，华夏幸福去做产业园的地方一定是有人愿意去买房的地方，要有楼市规模。此前布局的廊坊下辖县及其他环京地区，都得益于北京的产业与楼市购买力外溢。

"华夏不是房地产公司，是地产公司，房子只是现金流回流的工具。"上述华夏幸福相关人士说。

年报显示，2016年华夏幸福销售额1203.3亿元，同比增长66.4%。其中，产业新城业务销售额共计901.2亿元(含园区结算收入额177.6亿元，产业园区配套住宅签约销售额723.7亿元)，城市地产签约销售额281.8亿元，其他业务(物业、酒店)销售额20.2亿元。

在靠卖住宅回收资本之外，华夏幸福的盈利还主要从产业发展服务、落地投资的返还以及园区税收分成中来。年报显示，2016年华夏幸福的产业发展服务收入达到109.7亿元，同比剧增73%，园区结算收入总计177.6亿元，产业新城业务实现利润约占公司总利润的65.6%。

如果把整个华夏幸福比作一颗鸡蛋，那么产业发展集团是蛋黄，住宅是蛋清，住宅销售会为产业蛋黄提供养分与保护。而要孵出小鸡，还离不开阳光雨露，即其他城市发展业态，如学校、医院、酒店、规划馆等配套。因此华夏幸福在各地打造规划馆，提供产业配套。

这一产业新城模式，归根结底是要依赖城市周边的产业和居民外溢。笔者获悉，早期华夏幸福做产业新城，对标的是美国旧金山和洛杉矶等大城市。如今，华夏内部仍强调城市周边的城市圈概念，环京产业园便发源于此。

政府是最重要的客户

王文学经历的两次"大劫"都与政策变脸相关，他的事业起步与转向都得益于政府资源，每一次危机也源自政策变化。

这类挫折强化了华夏幸福亲近政府资源的意愿。如今，华夏内部已养成全员研读政策之风气，集团上下倡导与政策共舞而不是规避。每次有新政策出台，全公司都会从中寻找机会点与新变化，以确保和政府对话时知己知彼。

企业与政府的亲密关系从来都是双刃剑，往往难以长久。政府是换届制，完全依赖政商关系获取资源的企业需要打通每一届政府的关系链。一位华夏幸福相关人士告诉笔者，华夏幸福的确与廊坊市政府有关联，但关联没有外界想象的那么大，外界神化了华夏幸福上下的政府通关能力。

"华夏幸福是懂政府但又与政府保持距离的。华夏在环京地区都有项目，难道王文学能和每一个县长关系都好吗?为什么政府换届华夏依然能拿到项目?"该人士反问道。

各级政府在中国房地产市场中向来扮演重要角色。中国房地产市场从无到有，是在各地政府推动城市化的背景下产生，并日益成为各地政府的GDP抓手。

尽管土地市场早已执行招拍挂制度，但从政府手中获取土地的，往往是能够最大程度博取政府好感的企业。华夏幸福常常在完成土地整理后，经过一定程序，进行二级开发。除了住宅用地，并非所有地块都走完全意义上的公开招拍挂程序。

过往的经历让王文学深谙政府诉求。多位接受采访的房地产界人士认为，华夏幸福之所以能够不断攻城略地，源自其能够把政府诉求通过商业手段达成。在战略上，它坚守了产业方向。对各地政府而言，产业园能够解决当地就业，拉动消费，提高财政收入并提升城市化率。而这正是困扰一线城市周边三四线县城政府最大的难题。

比如在固安，过去数年固安政府虽有换届，由于固安工业园发展渐入佳境，各届政府对华夏干预程度均较少。也因为工业园的良好发展，华夏幸福在固安的影响力较大，甚至会以外部专家身份参加当地政府班子某些扩大会议。

中报显示，截至2016年6月，华夏幸福已为各地政府、产业新城引进企业逾千家，招商引资约2800亿元。

主打产业标签，是各级政府所喜欢的。尽管目前华夏幸福的住宅销售仍是营收主力，但华夏幸福重心是在产业发展。笔者了解到，王文学平时对产业发展关注度更高，地产板块人事任命，除了总裁级别的王会亲自面试外，其余人士他一律不管也不看。地产板块开会，王文学也几乎从不参与。

如今，华夏已把房地产业务独立切割为孔雀城地产集团，在产业集团统领之下。在上述华夏幸福员工看来，这是公司向政府表态的动作之一，即凸显公司本质是产业，而非房地产，房地产只是挣钱手段。华夏的愿景是，有一天房地产行业不行了，依然可以做产业园。

年报显示，2016年，华夏幸福主营业务中产业园区业务实现收入172.9亿元，同比增长76.9%，但其利润约占公司利润65.6%。

在部分业界人士看来，这或许是一家把政商关系做到极致的公司。"华夏幸福的客户只有一个，就是政府，政府才是真正的衣食父母。因为最牛的资源在政府手里。"一位华夏幸福前员工对笔者说。但在华夏幸福高层看来，企业也是重要客户，在各地运营产业新城过程中，他们与数十家行业龙头企业结成战略联盟，此外还多家科研院所达成校企合作。

为了让政府对华夏幸福有亲近感，王文学甚至将企业的组织模型也向政府靠拢。王文学是毛泽东的粉丝，他做企业奉行"抗日革命根据地"模式，强调地方主动权，鼓励各地发挥主观能动性把资源变现。

身为一家民营企业，华夏幸福还尤为重视党建。2016年7月，华夏幸福党委被中共中央授予"全国先进基层党组织"称号。现有党员3600余名，党组织覆盖公司业务所及全部区域，甚至实现了"有业务的地方有党员，有党员的地方有党组织，项目一把手基本由党员担任"。而这套企业体系对于入职的公务员背景人士来说，适应成本较低。

在那些有政府从业背景的华夏幸福职业经理人身上，王文学看重的是他们可供兑现的政府资源。这与早年他在廊坊交通局工作，结识政界人脉从而踏上从商的思路如出一辙。

华夏幸福对政府资源的重视，还体现在其闻风而动的政策敏感度上。在2016年报中，华夏幸福宣称要紧跟三大国家战略，巩固夯实京津冀区域，快速布局长江经济带，积极突破"一带一路"沿线国家产业新城落地。

由于在京津冀占地良多，华夏幸福几乎成为对京津冀房价最有定价权的企业。早在雄安新区出炉前的2015年，华夏幸福便与河北雄县签订181.2平方公里的产业园区开发合同。2016年国家特色小镇战略出台，华夏幸福又在小镇建设上加足马力。比如已经宣布与地方政府合作的香河县机器人小镇、霸州市足球运动小镇、永清县幸福创新小镇、任丘市中医文化小镇与白洋淀水乡风情小镇等等。2017年，华夏幸福还在内部新成立了特色小镇事业部，足见其重视程度。

多位接受采访的业内人士认为，在中国商界，王文学显示出高于常人的政治智慧。无论是其本人还是治下的企业，多年来都坚持低调作风，鲜少对公众发声。

全国扩张，遭遇水土不服

最近一次把华夏幸福送上风口浪尖的依然是政府。

2017年4月1日，雄安新区横空出世。这是由中共中央、国务院设立的国家级新区，涵盖河北省雄县、容城、安新等3县及周边部分区域，被称为继深圳经济特区、上海浦东新区之后第三个具有全国意义的新区，是"千年大计"、"国家大事"。其目的为集中疏解北京非首都功能，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎等。

雄安一出，一直重仓河北的华夏幸福股价立即暴涨。在雄安新区，华夏幸福此前已和保定市政府、雄安县政府签署了共计481.2平方公里委托开发协议，处于前期土地平整阶段。

随着股价飙升，拥有华夏幸福50.82%股权的董事长王文学从中收益巨大。其持有股权对应市值从409亿飙升至665.9亿。两周内实现256亿的财富增值。魏建军持有保定创新长城资产管理62%的股份，而后者持长城汽车56%的股份，目前为国汽车第一大股东。按照魏建军间接持股估算，半个月内，其账面财富从350亿元升至376亿元。

这个看似占尽先机的部署，因为雄安新区的特殊地位，目前却令华夏幸福面临两难局面。

4月15日，河北雄安新区临时党委、筹委会宣布，雄安新区将严禁大规模开发房地产，对新区内有关土地、房地产开发等项目，将逐一摸底调查，分门别类，集中清理，依法整治。新区将"探索创新土地管理利用和住房保障新模式。严格土地用途管制，不搞大规模土地批租"。

在此之前，如万科、恒大、融创等诸多品牌房企均聚焦北京，对环京地带并不在意。如今，同行间的竞争压力将成倍增加，已错过入局环京市场的最佳时机。"距离北京半径80公里内都没有什么值得拿的地了，今天才进来的同行，吃的不是骨头，就是残羹冷炙，成本太高。"

这也是华夏幸福之前走出环京地带的原因，竞争加剧之后，出走步伐只会更坚决。在全国化扩张的目标下，华夏幸福率先向长三角拓展。王文学认为，到长三角发展，可以变此前的环城路线为进城路线。在镇江与无锡等地，华夏幸福的项目都靠近市区。

但是，水土不服症状也开始显现。

笔者了解到，在江苏镇江，等到华夏幸福完成一级土地整理，拆迁完毕，镇江市政府告知，他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场，华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。

在环京地区，土地整理后，各地政府都会按一定比例给华夏返还整理费用。但在镇江，当地政府以财政紧张为由，拒绝支付土地整理费用。一位镇江项目相关人士透露，华夏幸福已在镇江市耗费近6亿元拆迁费，一度向镇江市政府表达过退地之意，但未成。事已至此，华夏幸福决定先靠卖房回笼资金，但恰逢镇江楼市低迷，欲降价销售又遭遇镇江政府反对。

镇江故事虽然不是华夏幸福走出河北的全部，但作为一个缩影，华夏幸福在大本营与当地政府默契下屡试不爽的产业发展模式，的确在镇江受到挑战。

王文学从中吸取教训，意识到进城不易，回归环城，即依然在中心城市周边布局，向外发散。比如，如今在南京，华夏幸福在句容、全椒、滁州、马鞍山等地环绕一圈。在合肥，华夏幸福布局了周边的肥西、长丰、巢湖、舒城等地。

不同于碧桂园所走的产业地产路线，坚持布局一线城市周边，认为当前中国只有四个一线城市拥有足够的产业和居民外溢能力。这也是业界大多数人的共识。而王文学坚持认为二线城市周边也可复制"北京模式"。

当下，中国诸多二线城市落后产业外溢的速度正在加快，其复制一线城市发展路径，将市区逐渐变为住宅与高端商务区，引入服务业，集聚人口，而将落后产业转移出去。以合肥为例，合肥部分市区正在拆迁，一面盖房卖高价，一面将老工业搬离市区。

华夏幸福坚持在二线城市周边拿地，一方面是因为二线城市市区地价逐渐高涨，只有在周边，才更易赚取打造产业园后地价急速升值的利润。另一方面，华夏的产业园承接了二线城市吸纳人口的巨大需求。

多位业界人士提醒，在扩张的过程中，华夏幸福需要不断修正产业模型。此前华夏的产业引入以第一、二产业为主，而在上海与深圳周边，政府的诉求是能够大规模导入第三产业。华夏的这条产业路线，在上海和深圳等一线城市仍可能遭遇水土不服。

在北京周边，无论是固安还是大厂，当地政府在招商引资上均较为被动，华夏幸福得以发挥能动性。但在上海与深圳周边，无论是苏州、昆山还是珠海、东莞，当地政府机制灵活，产业招商能力并不亚于华夏。这意味着，华夏幸福在当地的价值增长空间有限。

此外，每个地区都有当地房企，各自耕耘当地政商关系，掌握天然资源优势，外来者站稳脚跟并不容易。

走向全国意味着资金需求加大，华夏幸福也逐渐加快融资节奏，融资渠道除了银行贷款，还有信托、租赁融资等。华夏幸福常与信托公司合作，信托公司依托华夏幸福旗下公司的资产或项目发行信托产品，融到钱后，一部分向华夏幸福旗下公司增资，成为其股东，另一部分向该公司发放贷款，该公司将其股权质押给信托公司作为贷款担保。此举令信托公司变相持有该公司100%股权。项目完成后，该公司还贷解除股权质押，并回购信托公司持有的股权，后者获利退出。

比如，2014年5月，华夏幸福旗下子公司京御地产、京御地产的全资子公司廊坊幸福基业与平安信托签订协议，平安信托发起信托计划，募资不超过10亿元。平安信托以不超过5亿元向廊坊幸福基业增资，占股41.67%，剩下不超过5亿元向廊坊幸福基业发放贷款，信托贷款期限24个月。

如此一来，京御地产便只持股廊坊幸福基业58.33%，京御地产同时将这一部分股权质押给平安信托。24个月后，平安信托有权选择是否继续持股至合作期结束。2016年7月15日，京御地产以6.18亿元买回平安信托持有的廊坊幸福基业41.67%股权，平安信托获利退出。

华夏幸福还曾将子公司旗下地下管网出售给融资租赁公司，并回租使用。这种售后回租的融资方式在房企中较为少见。

年报显示，2016年华夏幸福负债合计2118.7亿元，资产负债率84.8%，一度被外界质疑高风险。但据笔者了解，华夏幸福2016年预收账款1025.5亿元，占总资产比例41%。在会计准则中，房企预收账款按负债计，但预收款本质上是尚待确认的营业收入，不需要支付利息，和通常语境下的负债不是一回事。预收款多，说明房企房子卖得多，经营状况好。另，大厂等成熟区域已贡献较为稳定的净现金流，部分二三梯队区域也开始有现金回款。

产业资本版图

在以往的发展中，华夏幸福通过地产输血、发展产业新城的模式不断做大规模，如今已经成为国内房地产行业和产业园区两个领域的航母级企业。

不难看出，虽然5年时间里华夏幸福营收增长了9倍，但房地产占营收比例提高了18.6%，土地整理收入和产业新城服务占比均大幅度下降，其中土地整理收入占比下降五分之一，产业发展服务收入占比降低4.4%。

换言之，近年华夏幸福业务之所以大幅增长，其收益于房地产快速发展或者是园区带动地产业务的大幅度增长，而相比之下，产业业务增长则有些逊色，这对作为产业新城运营龙头的华夏幸福而言有些尴尬。

但不可否认，这并非华夏幸福刻意为之，全国多数产业园区开发商都面临同样境地。

产业园区核心是产业，但对产业的招商引资、培育扶持也非大部分开发商们所擅长，对于华夏幸福而言，一方面是不断扩张的产业园区版图，另一方面确是产业发展业绩相对滞后。这一反差背后是大量产业园区长时间处于发展状态，也就是空置状态，而房地产则一路高歌猛进。

这也是华夏幸福一直以来希望突破的痛点。在原有产业园区的模式中，唯一出路似乎只有招商引资，而在当期经济形势之下，招商引资显然并不容易。

王文学的视野已经进入资本市场。地产之外，王文学开始通过资本市场运作逐步为自己的产业园区培育产业。

2016年12月13日，ST宏盛发布公告称，拉萨知合企业管理有限公司以每股26.8元、总价9亿元价格受让大股东西安普明物流有限公司3359万股，占ST宏盛总股本的20.9%。加上10月22日从自然人张金成手中购得805万股，知合企业累计持有ST宏盛4164万股，占总股本25.9%，成为ST宏盛的实际控制人。这是2016年王文学旗下的知合系拿下黑牛食品、玉龙股份的控制权后，拿下的另一上市公司。

作为一家连年受到退市风险警示的上市公司来说，ST宏盛的日子显然并不好过。过去8年，这家总部位于西安曲江的上市企业一直在进行"保壳"守卫战，前后经历5次重组，主业几经变更。在"保壳"期间，ST宏盛先后传出与赣州稀土、山西天然气、华为尼日利亚、华侨城科技等多家企业借壳重组的"绯闻"。

选择与王文学旗下知合企业已经是ST宏盛第五次大型保壳战，不同于前四次重组，均以资产置换达到借壳上市重组目的，本次大股东通过转让股权方式实现退出上市公司，截至目前，华夏幸福系并没有宣布注入资产。

其实，早在2016年6月份，华夏幸福系就已经谋求入主ST宏盛，当时，后者大股东还在与华侨城商谈重组事宜之时，ST宏盛持股11%第二大股东张金成把其持有805万股转让给知合企业，交易完成后，知合企业以5%持股比例成为第三大股东。

2016年 10月份，ST宏盛以6891.37万元价格从朗森汽车产业园区手中收购北京旭恒置业70%股权，同时出售原有亏损的金融租赁业务，旭恒置业在北京亦庄天宝园五里二区有一处20758.03平方米的物业，该物业与美廉美超市租赁期限到2025年，营收较为稳定。

这显然是一次"保壳"之举，除了出租给美廉美物业外，旭恒置业旗下没有任何资产，可以帮助ST宏盛维持上市地位。由于知合企业入主ST宏盛仅仅为控制权变更，不涉及重大资产重组和借壳上市，省去较为繁琐的审批流程，无论对于濒临摘牌的ST宏盛，还是华夏幸福，都是一种较为理想的状态，为未来资产腾挪留出余地。

就在恒大和宝能举牌A股引发广泛质疑之时，万科、廊坊发展、金科因"野蛮人"入侵闹得满城风雨，王文学却已不动声色将3家上市公司收入囊中，这也使得华夏幸福成为2016年资本市场不可或缺的角色。作为以产业新城和房地产为主业公司的掌门人，在监管层严控借壳上市、打击野蛮人的背景下，王文学玩的显然不是单纯的地产开发。

其大举攻入A股的背后到底是怎样的产业资本谋划?

观察华夏幸福系对三家上市公司的入主历程，不难发现其路径基本一致。2015年12月2日，知合资本首次以4.42亿元价格获得黑牛食品 5094.6万股，占总股本10.85%，同时，获得从大股东手中获得另外8905.44万股的委托投票权。

直到2016年7月19日，华夏幸福系知合资本以17.46亿元代价获得黑牛食品29.82%的股权，成为上市公司的大股东。

知合资本取得黑牛食品大股东地位后，8月份，黑牛食品开始资产腾挪，将原有食品资产悉数出售给大股东控制下的黑牛资本，上市公司成为净壳。

9月13日，黑牛食品公布以每股16.7元价格向不超过10名投资者定向增发180亿元;12月10日，黑牛食品旗下子公司在固安和霸州以8亿元价格获得1146亩工业用地，无论募集资金还是获取土地，主要用于OLED产业发展，上市公司主业逐步从食品行业向科技产业过渡。

入主玉龙股份的路径也类似，2016年7月份，玉龙股份原有大股东唐氏家族主要成员将13296.7玩股份以9.3亿元价格出售给知合科技，占上市公司总股本16.95%，同时唐氏家族将占总股本12.8%的10037.6万股表决权委托给知合科技。

通过这一方式，知和科技虽然暂时没有取得第一大股东位置，但通过委托表决权形式获得玉龙股份29.7%的表决权，成为玉龙股份的实际控制人。就在同一时间，唐氏家族将另外的25628.3万股占总股本32.6%股权质押给知合科技。

通过转让、委托表决和质押等方式，知合科技实际获得了玉龙股份49.6%的股权，其中拥有29.7%的表决权，而实际转让仅为17%股权。目前唐氏家族唐志毅仍是名义上第一大股东，但实际控制人已经变成王文学。

11月12日，玉龙股份发布公告称，将打包出售四川玉龙、伊犁玉龙、玉龙科技、玉龙精密和香港嘉仁等5家子公司全部股权。一旦转让交易完成，意味着玉龙股份成为净壳，未来华夏幸福系可以根据自身产业定位规划给上市公司注入新资产或发展新业务。

与玉龙股份和黑牛食品相对丰厚的家底相比，未来ST宏盛资产置出将更加便捷，经过华夏幸福系入主前的小规模资产重组，目前ST宏盛旗下只有旭恒置业这一不足亿元规模的资产，而且未来也不排除郎森汽车产业园回购旭恒置业的可能性。

培育产业是知合资本的重要使命，工商资料显示，知合资本牵头企业为知合控股，股东为廊坊幸福基业投资有限公司和王文学，旗下有知合资本、知合产业投资、知合资管、知合金控、天下云仓、云联科技等一大批产业投资企业，每一家投资企业旗下有拥有众多子公司、孙公司、创投资本等企业，形成独立于华夏幸福股份之外的华夏幸福资本系。

除了资本先行之外，近年华夏幸福还重点在科技产业、智慧城市、科技孵化、互联网等实体产业发力，此外，知合资本系还重点投资生物医药、制造装备、网络科技等产业。

随着科技孵化、私募创投、实体产业等业务的不断发展，未来华夏幸福系将培育起一个系统的实业孵化平台和产业集群，这些产业不仅可以充实华夏幸福旗下产业新城，而且也为未来整个华夏幸福系转型奠定基础。

而收购入主上市公司无疑又是一个一箭双雕的策略，拥有多家上市平台，左手可以装入孵化器来的科技产业，不断做强做大;右手可以继续维持资本游戏，为继续探索和发展新的业务提供融资平台和充足的弹药。

其实，从知合控股的规模也不难看出未来王文学的发展重心，整个知合系的母体知合控股注册资本为20亿元，而华夏幸福股份母公司华夏幸福控股注册资金也不过10.5亿元。

人才悖论

在规模扩张中，组织架构优化尤为重要。早年的华夏幸福，固安、大厂、廊坊等山头林立，为了打破铁板一块，王文学设立换防机制，甚至将固安一分为二，展开内部竞争。最终成立各业务集团，垂直管控，加强专业团队配置，改变此前管理混沌的局面。

组织规模的扩大离不开人才的支撑。与其他河北地产商不同的是，华夏幸福早年便把公司总部从廊坊迁到北京，目的是向全国范围内挖掘人才。

接近王文学的人士告诉笔者，王用人识人有自己的独特角度，虽然他学历不高，但格局思路好，用比较好的条件，启用了一大批能征善战的精英。

华夏幸福或许是地产公司里美女最少的公司。王文学挑人看重智商、情商而非形象，重视名校背景，任人唯才。"许多地产公司前台都是美女，华夏幸福的前台是一男一女，男的是保安，女的是行政助理。老板觉得形象一般即可，能干活就行。"一位华夏幸福员工说。

据笔者了解，华夏幸福内职业经理人大致分为三类。一类是王文学从河北廊坊一路带出的老班底，一些已经做到高管，较为稳定。另一类是地产职业经理人，来自同行挖角。华夏幸福曾经面向万科、中海、碧桂园等企业展开挖角行动，以翻倍的高薪为诱饵。最后一类来自外企、咨询公司，这类人是目前王文学颇为欣赏与看重的。

这家企业是地产行业少有的以人力资源推动业务的企业。过去，王文学常与HR经理召开闭门会，商讨战略落地与人才配置。

王文学重视战略分解，倡导将商学院理论一以贯之。这导致这家公司书生气重，重视方法论。在华夏，团队在得到战略指标后，往往需要在一周后，面向高层，汇报达成任务目标的步骤设想，即战略执行的分解动作。高层往往会对具体步骤提出异议，但如何改善并不作指示。只说理念，不说方法。在团队完善步骤后，重复此汇报流程，直至高层无异议。此过会制鼓励团队作战，共同思考，谋取最佳方案。

在此过程中，王文学及高层和执行层职业经理人之间，逐渐形成战略解码和互动，但这也导致时间成本较高。"华夏幸福往往是想一件事用一个月，干一件事只用两天。"一位华夏幸福人士告诉笔者。

华夏幸福的人才流动率之高，一度也被行业诟病。多位接受采访的业内人士谈及华夏幸福，都认为其薪资较高，但做不长久。过去数年来，诸多职业经理人跳进之后又跳了出来。

重视人才却难留住人才，首先源自华夏幸福的管控特质，欢迎人才，但将职业经理人捆绑在单一环节上，如同螺丝钉之于机器。华夏幸福强调集团军作战，单兵作战能力并不强，管控精细，将事事拆解，信息碎片化，一岗一人，只做一事，职业经理人难以从中产生全局感。这一风格与中海地产颇为相似，职业经理人执行度高，配合度好，但缺乏创新独断能力。

"人刚进来就感觉被一脚踹进游泳池，大量同质化的人在一起。再牛的人进来，公司也希望这个人只在一个点上发光发热。"一位华夏幸福员工说。

其二，华夏幸福内部晋升空间有限。一位华夏幸福前员工告诉笔者，王文学有时迷信外部新鲜血液，相信外部环境造就的人更有经验。一个机会，往往内部人排队晋升等待许久，但最终会发现被空降兵取而代之。

其三，一定程度上，王文学也默许了人才的高流动高淘汰机制。在华夏幸福，组织变革比较频繁，那些在同质化人才竞争中落败的一方，则会逐渐淡出公司。王文学希望每个职业经理人都有危机意识，但在外人看来，多年来，他并没有他特别看重的职业经理人。

多年来，华夏幸福对待人才的理念并无太多变化，虽然主张吸引优秀人才，但在一部分同行看来，他们似乎更愿意把人才当成消耗品。企业与人共同发展的理念并不强。一位行业领先企业的人力资源专家告诉笔者，"华夏幸福认为与人才共同发展就只是一起把企业规模做大，给人多发工资。"

华夏幸福打造的精品住宅潮白河孔雀城-学府澜湾，位处潮白新城

25年来，从火锅店到装修商，从地产商再到发展产业园，王文学的生意越做越大，管理风格也随之变化。

早年，王文学会不时喝酒应酬，维系各方人脉。后来，他痴迷管理，令华夏幸福与麦肯锡等咨询公司合作良多。在企业发展初期，他几乎会面试每一位职业经理人，专注细节，眼里揉不得沙子。2015年以前，王文学常常会在集团大会上点名批评人，表现出事无巨细的风格。

但2015年之后，会上点名的事情不再发生，他开始强调合伙人制，强调内部PK。再之后，他越来越少参加经营会议，而只参加战略会。他甚至把自己的办公室搬出华夏幸福集团所在的楼层。

同时，他开始有计划地与世界一流的管理大师们接触、请教。哈佛商学院的迈克尔·波特教授、克里斯滕森教授，欧洲英士商学院的钱·金教授等，最近几年陆续出现在华夏幸福主办的中国产业年会上。

每一次，王文学都会安排专门时间，与这些管理大师们进行较长时间的私下会面，请教有关产业园区规划和企业发展战略的很多具体问题。据多次在场参加会面的人士透露，王文学丰富的实战经验和好学求教，给这些管理学教授留下了深刻印象，王自己也认为交流给他的启示和帮助较大。

王文学的管理变得越来越柔性。他开始对内强调，人要有私人爱好，不论是跑步，还是品酒，哪怕打麻将也行。华夏幸福现在一周只上四天半的班，周五下午许多人会去跑步。

这些变化让王文学看起来越来越像一个真正的企业老板，抓大放小，不再时刻处于患得患失的状态。他已经完成了财富积累，在2016年胡润富豪榜上，他以485亿元身家登上河北首富之位，位列百富榜第22名。

唯有关于企业战略方向的问题，还会时不时让王文学感到困惑。虽然在这波雄安新区关注热潮中，华夏幸福抓住政策东风，走产业路线不动摇，其产业园明星的标签被更多人熟知。但据笔者了解，王文学不是没有过重拾商品房开发的想法。

去年，华夏幸福成立了一个城市地产事业部。在全国楼市风生水起，同行大赚其钱的时候，王文学开始考虑要不要在北京、上海、广州、深圳等核心城市拿地，做房地产开发。

他或许太想做大企业了，就像地产商同行那样，在对的市场时点买地卖楼，坐等盆满钵满。但在这个新成立的城市地产事业部的总裁、总经理等人都招纳到位后，他又反悔了，这个新部门成立数月即被撤销。

如今王文学已不再是年轻时可以不顾一切去做自己喜欢的事的勇士，但是他还是愿意在陌生的领域去放手一搏，但这对华夏幸福来说或许是另一个机遇

责任编辑：郝杰