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吃下万达酒店资产 富力债务风险增加几何

来源: 国际金融报 点击这里给我发消息 转发至: 分享到QQ空间 百度收藏 人人网 开心网 豆瓣网

8月1日,富力地产(02777.HK)公告称,截至7月底,富力地产总合约销售金额约为447.6亿元,同比上升31%;合约销售总面积约338.63万平方米,同比上升21%。

在业绩发力的同时,这家华南地产大佬近期刚刚完成了一件大事:以199.06亿元接手万达旗下的77家酒店资产,沉寂已久的富力摇身一变以全球酒店业巨头身份再次出发。

不过完成了史上最大并购后,市场对富力的诸多疑问也被放大,其中财务状况被反复“追击”。

根据公开数据,2014年-2016年,富力的资产负债率分别为69.68%、73.23%、79.32%,呈逐年上升的势头。截至2017年3月底,富力集团合并资产总额2325.04亿元,负债合计1853.68亿元,资产负债率为79.73%。

经营性现金流吃紧

有意思的是,尽管花了近200亿来吃下万达酒店业务,但在7月20日,富力地产的董秘胡杰却表示,上半年富力完成400亿元收入,公司自有资金很充足,可以覆盖收购,不会带来现金压力。

然而,从记者以往对它的情况分析来看,实际并不那么乐观。

从2012年到2016年,富力地产的营业收入从303.65亿元上涨到537.3亿元,复合增长率约为15.33%。对比经营性现金流,富力在2012年到2016年的经营性现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、 -33.38亿元,并没有因收入的增长有所改善。

由此推断,即使富力在2017上半年的收入达到400亿元,比2016年同期相比增幅78.66%,但其上半年的经营性现金流依然可能为负,靠自有资金覆盖收购的难度很大。

“富力的收入肯定不能覆盖收购,因为收入还包含了成本,不是净收入,因此只能说拿部分净现金流去承担此次收购支出,同时必然需要新的融资才够满足收购的分期付款。”香颂资本执行董事沈萌对《国际金融报》记者如是说。

另外,除了支付万达77家酒店的200亿元,富力地产自身用于物业发展的资金缺口也是十分巨大。

“一般来说,持续出现经营活动现金流为负,这和企业不断追加投资是有关的。”一位地产行业资深人士向《国际金融报》记者表示,对于富力来说,这几年持续通过购地等来实现规模的扩张,所以在现金流方面也会得到相应的体现。

该人士进一步指出,从销售规模来看,富力总体稳健发展,不过后续要警惕类似行业调整所带来的风险,比如项目销售回笼资金的压力会增加等,这都会影响富力地产后续并购项目的各类资金的追加投资。

未改善负债率

胡杰表示,收购万达酒店资产将改善富力资产负债率水平。在收购万达酒店之后,富力地产的资产负债率将降至74.9%-75%。

不过,国际信贷评级机构惠誉7月24日宣布将富力地产的信贷评级列入“负面观察”名单,惠誉表示,富力地产与万达此前那笔199.06亿元的交易将拖慢富力去杠杆进程,令公司的总体债务水平增加,净债务与调整后库存比上升至近60%的水平。

相关行业人士也同时提出质疑:尽管2017上半年富力自有资金充足,但要动用近200亿来收购酒店业务,按照常理推断,富力的负债率应该增加,而不是降低。

对此,沈萌打个比方,假如,富力原有总资产是10,总债务是7,那么资产负债率是70%。假如负债融资2,收购了资产2,那么等于总资产是12,总债务是9,资产负债率是75%,所以肯定是增加的,除非富力做了权益性融资,即发行新股或者盈利偿还债务。

“单纯收购是不会降低资产负债率,除非增加资产价值或减少负债额,前者不排除比如低价买入高价资产后,重新调整资产价值,从而实现资产增值。”沈萌分析称。

“所以要看富力具体是怎么解释的,但从目前公开的信息看,富力地产对外的解释并不透明。” 沈萌表示。

负债规模继续扩大

截至2016年底,富力主要在建项目合计53个,这53个项目总投资额2671.7亿元,已完成投资1369.94亿元,尚需投资1301.76亿元,还有2017年一些拟建项目也需要投资资金。

富力地产2017年一季度报告显示,目前公司的资产总计2325亿元。其中,流动资产合计1834亿元,货币资金为404.9亿元。在负债方面,富力地产负债1853.68亿元,负债率为79.7%。数据显示,富力地产在2014年、2015年及2016年的资产负债率分别为69.68%、73.23%、79.32%,呈逐年上升的势头。

根据富力地产2016年年报,截至2016年底,富力地产的借款总额为1208.5亿元,而富力地产的资产负债率为79.31%,净负债与总权益比率达到160%,远高于行业平均水平90%。而当净负债权益比大于100%时,说明企业所持有现金不足以支付债务,股东面临偿付债务的风险较大。

同时,公司在2016年的流动比率为103.92%、速动比率为 -19.82%,短期偿债能力和长期偿债能力风险较大。

而截至2017年一季度末,富力地产仅拥有245.22亿元的现金,这245.22亿元还多为往年融资而来。

在自有资金不充足,且负债累累的情况下,富力还是只能一借再借。

“从富力资产负债率的指标看,目前呈现上升趋势。”上述行业人士分析,按照房地产领域的数据来看,一般低于80%的都属于正常水平。不过,在地产行业后续融资环境收紧的大趋势下,类似指标的风险或加大。

借款占大头

记者注意到,富力地产的负债中借款(有息负债)占比最大,在2016年,公司借款为1208.5亿元,借款占负债的比例为67.3%,而且一年期的短期负债就达到336.82亿元。

其中,富力的借款主要来源于银行贷款、离岸美元优先票据、境内债券,以及信托贷款及其他,分别占38%、10%、40%及12%。

由于境内债券的融资成本相对较低,富力在2016年大量发行境内债券421.52亿元,同比增长556.27%(64.23亿元),票面利率在4%至5%中变动。

此外,富力地产虽然在2017年没有发行境内债券,但分别在4月和7月发行了10亿元总额、三年期的中期票据,惟一不同之处就是7月的中期票据的票面利率为5.5%,比4月的中期票据上升了0.25%,普遍也高于2016年的债券票面利率。

由此可以看出,富力地产的融资成本仍处于上升中。

上述人士向记者表示,从融资情况来看,类似中期票据等发行也说明当前富力的资金成本在扩大,类似企业获取融资的同时,确实是需要警惕一些风险,比如说偿债压力加大等。

沈萌向记者表示,对于富力的融资成本而言,如果能够有消化新资产的明确能力,那么总的来说问题不大。

针对上述财务状况以及富力地产的负债等情况,《国际金融报》记者多次致电富力地产董秘办试图联系董秘胡杰,但其办公室电话一直处于无人接听状态。

 

 



责任编辑:乔慧
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