小镇，特色不在房地产

7月27日，住建部村镇司对外拟公布了第二批全国“特色小镇”名单，加上2016年10月份第一批公布的127个特色小镇，已经有403个小镇被列入国家级特色小镇名单。

目前第三批名单已经开始申报。

根据2016年7月发改委、财政部和住建部规划，到2020年要在全国培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇。

短短一年时间，特色小镇在全国遍地开花。这是一次机遇，在中国经济转型升级关键时刻，特色小镇极有可能成为下一个驱动中国经济的引擎。这也是一场盛宴，多数的特色小镇都会配建10%-30%不等的居住用地，在土地资源稀缺且价高的背景下，特色小镇项目意味着可变现的土地。

但特色小镇开发并非没有前车之鉴，北京天安门东35公里的河北燕郊是现成的教材，这个乘工业园区、开发区东风兴起的小镇，几经沉浮，最终沦为房地产开发的乐园。

7月初，住建部下发通知，要求各地保持和彰显特色小镇特色，尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区，保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼，传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。监管层已经开始对特色小镇萌芽中的问题进行纠偏。

特色小镇遍地开花

“从这条路下去，从山上到山下的都是蓝城的项目。”7月初，家住河北省张家口市下花园区的老金指着正在拆迁的前堡村废墟说，“从5月份开始拆的，现在已经拆得差不多了。”

老金口中的蓝城项目即是宋卫平执掌的蓝城集团在下花园的桃李春风项目，位于鸡鸣驿景区，于2016年8月份签约，主要利用张家口市下花园区煤矿棚户区改造腾挪出来的土地开发养老休闲主题特色小镇。

蓝城桃李春风是下花园区众多特色小镇中的一员，从2016年下半年起，这个面积只有304平方公里、人口不足7万人的张家口远郊区一口气签约了4个特色小镇项目。

放眼整个河北省，官方公布的首批特色小镇名单有82个，实际数量已经过百。

与北京一河之隔的廊坊大厂影视小镇便是其中之一，该项目原为华夏幸福旗下的影视产业园区，目前更名为大厂影视小镇，希望吸引北京各类影视文化资源入驻，以形成一个以影视为主题的特色小镇。

该项目负责人李颖介绍，目前大厂影视小镇有两家后期特效制作企业和几家艺人工作室入驻，也吸引了一些大制作影视作品前来取景，同时还承担了诸如《欢乐喜剧人》等真人秀节目的拍摄工作。

在河北省承德市，由北京供销集团开发的大数据小镇已经在落地多年，虽然这里并没有大数据相关产业基础。

从2015年特色小镇概念提出以来，在全国各地一大批特色小镇纷纷上马，其中有已经成熟的北京古北水镇、上海安亭汽车小镇、杭州云栖小镇等，但更多的小镇是在试图借助特色小镇带动当地产业和城镇化发展。

从住建部发布的两批共403个特色小镇名单来看，多数入选的特色小镇均有一定产业和资源基础。

不过，具体到地方特色小镇项目规划，产业状况普遍较弱。以河北省公布的首批82个特色小镇名单来看，文化、创意、旅游、养生类项目占比超过2/3。“现在的特色小镇主要发展旅游和养老特色，而这两类是最没有特色的。”一位在北京从事20年旅游规划的人士称，“拿北京来说，任何一个有山有水、有树有草的地方，都能用来开发旅游和养老。”

特色小镇的地产局

目前，已经有多家房地产开发商宣布将未来的业务重心转向特色小镇。

供职于某千亿房企的一位地产从业者担忧，如果当地缺乏独特、成熟的产业形态，仅寄希望于开发商，最终难免会重蹈产业园区被房地产主导的覆辙，“房地产开发周期也就一两年，产业起码需要三五年，甚至十年，当房地产开发完了，利益已经回收了，是否还会继续把主要精力放在产业培育上很难说。”

目前，他所在的公司已经全面布局特色小镇。对于开发商而言，特色小镇的好处是拿地便捷，他介绍，“近年随着土地供应减少、地价不断上涨，开发商拿地越来越困难，特色小镇不一样，这个项目你拿下了，配建的住宅用地原则上也就是你的了。”

燕郊，一个失败的样本

说起特色小镇的地产困局，就不能不提燕郊，这个因工业园区、开发区建设而崛起的小镇，在产业基础刚刚起步的关键时刻，就被高涨的房价和巨量房地产开发“淹没”了。

2007年前后燕郊先后引入700多家企业，包括中兴、汉王、神威、世源汽车等一批优秀项目相继入驻并落成，目前这些企业成为支撑燕郊这个国家高新区招牌的遮羞布。

按照当初设想，依托北京，燕郊重点发展电子信息产业、生物医药产业、汽车配件产业、旅游休闲产业和现代物流产业五大产业。但2008年金融危机后，这一局面戛然而止，房地产开始取而代之。在房价不断上涨过程中，工业项目纷纷变身住宅，甚至一些生态绿化用地也用于房地产项目。

房地产兴盛吸引了大量外来人口，这个原来规划30万人口的国家级高新区最终形成当前120万常住人口的规模，同时也给地方政府带来不菲的短期收益，2016年三河市税收收入超过5个地级市，且十大纳税人名单全部为房地产企业。

但从今年4月中旬开始，燕郊房价和成交量双双暴跌，“去年和今年一季度，来自房地产的税收平均每天2千多万元，从5月份到现在，每天只有两三百万元，不好的时候，每天只有50多万元。”一位三河市政府人士忧虑，“第一二季度已经过去了，财政收入基本没有问题，第三季度清算一下土地增值税等旧账也能维持住，到第四季度财政可能就要断粮了。”

该人士认为，在缺乏替代收入来源的情况下，房地产调控对三河市财政收入打击相当致命，“工业企业就那么几家，政府不补贴就算好的了，加起来税收都不如福成五期的二手房交易契税收入多，基本可以忽略不计。”