绿城：绷紧的不止是神经

上一次，“只借钱不降价”的宋卫平和他的绿城集团挺过了2008年最艰难的那几个月，一直熬到了2009年的春天。

这一次，时值2011年的“金九银十”，2008年的情景仿佛重现。可是这一次，春天还会来吗？

在“海航30亿收购绿城”的新闻传得沸沸扬扬之际，尽管绿城董事长宋卫平第一时间出来辟谣：“无中生有。”但是，被收购、高利贷、低利润率……近期有关绿城的一切传闻，最终都直指绿城最隐秘的部分——资金链。

2010年底，宋卫平公开表示：500亿元销售收入是绿城2011年的及格线。但是，现实似乎没有他预计的那么美好。今年上半年，绿城取得销售回款203亿元，比去年同期下降了7%；而同期销售额为656亿元，同比上升78.6%。事实上，绿城的项目布局多围绕在大本营浙江，位于经济发达的长三角地区，正是限购、限售、限贷政策的重灾区。这无形之中暴露了其软肋——毕竟，绿城尚未完成全国布局。

但是，宋卫平并不这么看。即便没有提早在限购区域之外发力，即便万科、恒大等房企纷纷降价出货，宋卫平的态度仍然很坚决：“不降价。”在降价和负债之间，他选择了后者。2008年，宋卫平曾炮轰率先降价的万科不负责任。如今，他则说：绿城做的是中高端产品，降价的效果有限。

事实是，绿城在销售项目的拿地时间基本为2009年。其时，央企和国企正轮番争当天价“地王”，绿城也跟风在多个城市竞得地王，土地成本之高可想而知。没有料到，转年4月“国十条”出台。中报显示，绿城负债率高达160.2%，是一线开发商中负债率最高的。

其实，除了降价，房企另有应对调控寒流之策：借债、压缩开发规模，而绿城在“借债”方面动作尤为大胆，业内更称宋卫平为：利用游资的高手。

2008年，宋卫平就曾大手笔借债，甚至一度威胁到公司生存。2011年初，一则《宋员外又开始民间借贷》的帖子在杭州各大论坛出现。有媒体曝出，绿城甚至向员工进行阶段性融资，内部集资的起点为10万元，不设上限，预计年收益率12%。实际上，绿城当时的信托计划已经涉及全国多个地区多个项目，募资规模达数十亿元。7月，“平安信托和联袂打造产品……年收益25%以上”的广告更使一切有关绿城的猜测坐实：许诺如此的高额回报，足以说明其在一个时期内多么缺钱。

在开发规模方面，宋卫平解释道：“从去年开始，绿城调整了拿地的节奏和步伐，这减轻了我们的压力。”然而，在土地储备方面，绿城并没有压缩投入，一直“位居前列”。2011年初，绿城在宁波、沈阳等地拿下多幅地块；6月，绿城与华彬集团合作，以24亿拿下上海长风地王。更多的分析认为，绿城敢于在市场低迷期进行“反周期”操作，意味着宋卫平在赌土地估值上升。

也许，宋卫平2011年做的唯一正确的决策就是尝试新的商业模式——代建。在宋卫平看来，绿城的产品设计、建造、销售及物业管理都是可望而不可及的资源。因此，绿城可以此为资本与其他企业合作,共同开发项目——其中绿城的出资额往往低于50%，主要负责建造。“代建”的好处是可以在不增加负债率的基础上，获取土地资源，扩大规模，得到现金流。整个过程的关键词就是“不出钱”，或“少出钱”。可惜的是，代建新模式实施日短，其前景尚不明晰。

低收益率、高投入、加大杠杆效应，这一切都让绿城的资金链如一条绷紧的神经。