通州九成售楼员离职 楼市降价仍有较大空间

编者按/地产困局难解，开发商降价声四起。但消费者依然承受不了现在的房价，成交量迟迟不见回暖。《中国经营报》记者在通州调查时发现大量楼盘还有比较大的降价空间，因为目前在售的大部分楼盘都不是2010年地价最高时拿的地，地价占比都不是很高。

但对通州大部分在售楼盘而言，即便是降价以后的售价依然高达楼面价的三倍，市场在以自己的方式继续催促和逼迫开发商降价。也许，只有到资金链更为紧张的关口，广大开发商才能意识到，只有更积极地降价卖房回流现金才能过冬。

“现在通州房地产形势，已经回到通州新城概念出台前的状态。”泰禾集团总裁助理、通州知名楼盘“运河湾上院子”项目总经理沈力男如是评价。

楼市宏观调控逐步加码的一年多时间里，通州房价走入量价齐跌的现实。相比较北京其他区域，通州2011年的金九银十已成泡影。接近2万套的库存量，按照目前每月300套的成交量，要消化掉存量需要4.4年。

《中国经营报》记者调查发现，相比年中的假降价真促销策略，目前通州开发企业竞相通过货真价实的降价销售，依然吸引不了消费者。据通州地产中介粗略计算，有90%以上的售楼人员离职另谋工作或者离开北京市场。

在市场低迷和资金绷紧的压力之下，房地产商不仅在一线高调降价，二三线城市也杠不住了。

无成交 高库存

开发企业的意见出奇一致：没有看到楼市政策松动的迹象。“楼市的寒冬已经到来，开发企业能否熬到春天还是未知数。”阳光100常务副总裁范小冲对楼市表达了他的悲观。

代表通州房市的楼盘主要分布在城铁八通沿线和新华大街—运河大街，前者为通州交通要道，后者则为通州新城的核心地区。这两个区域曾经引领了通州房价的飙升，如今则是“门前冷落”，交易惨淡。

“金隅花石匠”位于城铁八通线终点土桥东北方向500米，东六环内侧。金融危机发生时，土桥附近的商品房报价均在6000元每平方米。金隅花石匠2010年以18000元每平方米的高价入市，之后就与宏观调控政策撞上，至今几乎没有成交量。

11月15日，“金隅花石匠”售楼处除了几个零散的工作人员，没有一个购房者。工作人员看到记者走进去，立即过来匆忙把沙盘上的灯打开。工作人员告诉记者，现在的均价在15000元每平方米左右，降价幅度超过15%，“但还是卖不出去”。

根据北京市房地产交易管理网显示，“金隅花石匠”8、9、10三个月分别销售1套、4套和1套。在记者询问什么时间买房合适时，售楼小姐的回答有些意外。她建议：“最好还是等等，现在不是买房的时候。”

类似情况也在其他楼盘上演。与网上炒得热火朝天的业主维权活动相比，“华业东方玫瑰”售楼处乃至整个小区显得异常冷清。“华业东方玫瑰”位于城铁八通线临河里北侧200米，8月6日，“华业东方玫瑰”推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%，相当于原房价的8.1折，实际价格为14500元/平方米。

记者在现场了解到，“华业东方玫瑰”降价并非对外宣传的那样，销售均价基本还处在17000元/平方米左右。根据售楼人员介绍，“华业东方玫瑰”只是通过交款方式的不同有相应的和物业费的减免。

位于通州核心区的K2·百合湾、运河湾、京贸国际城、北京ONE等楼盘也有不同程度的促销和降价，均价都跌破20000元/平方米，但仍然没有引来购房者的青睐。

比较而言，上述楼盘降价难卖也是情理之中的。位于五环外、城铁八通线管庄站的“远洋一方”均价也在17000元/平方米左右。在购房者看来，无论是从地理位置还是交通便利，“远洋一方”都要优越于上述楼盘，但价格却持平甚至低于上述楼盘。

这样与市区“成交价格倒挂”的房源在通州有很多。沿着八通沿线的，比如“远洋一方”、“世纪新城”、“街区”等，不仅紧挨着城铁，而且离市区相比而言稍近。“这些打着通州新城概念的高价房，小幅降价依然没有优势。”中原地产华北区总经理李文杰认为。

目前，通州在售住宅楼盘45个，库存量1.6万多套，占到全市的12%左右，月均销售量在300~500套。

与此同时，售楼员开始批量流失。一售楼小姐告诉记者，一个月1000多元，卖不掉房子，拿不到提成，谁也不会继续坚持。

某地产代理公司的工作人员孔先生透露：“我们通过短信平台群发了现付20万元佣金招售楼人员的信息，都是打电话咨询的多，真正愿意干的人却凤毛麟角。”

小幅降价无效

通州房价在今年年中就开始了降价之旅。

8月24日，“润枫领尚”为庆祝公司10周年庆典，特别推出了100套特价房，均价15500元/平方米，起价13000元/平方米。

9月初，“京贸国际”公寓二期开盘，均价14000元~15000元/平方米。同时，“京州世家”也发布消息称，93~95平方米大两居特价房均价14200元/平方米。9月7日，被外界称为不会降价的“金隅花石匠”突然宣布，140平方米房源起价13400元/平方米，为南北通透现房。

但根据记者调查，上述降价楼盘噱头多于实际。以“金隅花石匠”为例，该楼盘降价房源只有为数不多的几套，目的只是吸引消费者。如果说之前的降价只是假摔，如今通州开发商实施的则是真正的让利策略，但却已经难以打动消费者。

按照“京贸国际”负责人高枫的说法是，目前来看，楼市调控政策没有松动迹象。“通州各个项目已经调整了价格，这一轮降价预计在年前不会有多大的变化。”据了解，“京贸国际”共13栋商品房，目前开盘的5号楼仅仅销售100余套，占总套数400多套的1/4，但价格已经从之前的19800元/平方米调整到15600元/平方米。

除了一部分明确降价外，更多楼盘采取了打折的策略。根据“华业东方玫瑰”售楼员的介绍，首付30%享受9.8折;首付50%则享受9.7折;全款享受9.6折。“在此基础上，还可以享受9.1折，一套71平方米的房子相当于10万元，接近总价的10%。”售楼人员给记者这样计算。

问题是，开发商无论怎么降，购房者都不买账。就像开发商不知道“政策底部”一样，消费者还是希望继续降。如何让购房者看到“房价底部”，有一家楼盘开始“赤膊上阵”。

位于通州新城核心区的“东亚·逸品阁”(靠近东六环)11月初开盘之际，主动公开了房价成本。该楼盘公布：各种成本合计下来，单位成本为12347元/平方米，所以开盘价格定在13200元/平方米。据东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏表示：“这是企业的营销策略之一，目的是为市场树立信心，打破观望的局面。”

据了解，“东亚·逸品阁”自曝成本价格并非首次出现。2008年金融危机时，“东亚·逸品阁”就曾公布了回龙观“东亚上北鑫座”的成本价格，并取得预期的销售效果。“房地产的微利时代到来，开发企业要学会审视夺度。”全经联执行主席杨乐渝评价。

“东亚·逸品阁”的“定价”是不是购房者心中的“底部”呢?按照目前通州的情况，并不乐观。统计数据显示，2011年1月份通州区域内商品住宅成交均价为22318元/平方米。到了2011年8月份，通州区域整体成交均价持续下跌至17861元/平方米。

以至于，有业内人士呼吁：降价最好一步到位。SOHO董事长潘石屹()就呼吁：减价促销是一个技术性问题，开发商切忌试探市场，不要以“挤牙膏”方式逐步减价，否则永远都不会有成交。“开发商认为合理应该降多少，就应该直接一步降到位。”