那些年我们一起错过赚钱时光 10年机会逐个数(2)

2002

机会：商铺

人物：刘绍益

2002年，上海楼市刚刚起步，商铺投资同样也蕴含着很多的机会。如在那段时间投资商铺，既可以做到在价格底部进入，享受到物业本身增值带来的收益，同时还能够分享到铺位租金上扬带来的巨大收益。

刘绍益是上海人，从上个世纪90年代中期就开始创业，经营一家小规模的印刷厂，家境比较殷实。因为手中有闲钱，在2002年前后，他曾考察了好几个商铺项目，但最终都没买，回头看来，委实错过了不少机会。而错过这些机会的原因，却仅仅只是一念之差。

2002年初，刘绍益了解到，在徐汇区斜土路、大木桥交叉口处有商铺出售。商铺是金色港湾的配套商业，每个铺位大概将近100平方米左右，开发商承诺“买一送一”，即购买商铺可获赠相同面积的地下室。

刘绍益除了对商铺很感兴趣之外，还想连同二楼的公寓也一并买下来。二楼的公寓有两个房间朝南，通透亮堂，外面还有一个面积大约50平方米的露台。按照他的计划，考虑把这里改造成为办公室，外面的露台上可以搭个凉棚，如有客户过来，可以喝茶聊天。附带商铺赠送的底层甚至可以摆设备，也做库房、机房。

不过就在刘绍益选好房，准备交付定金的时候，开发商又提了一次价，公寓从4950元/平方米涨到了5100元/平方米，这让他心里有了一点小疙瘩。他要求售楼小姐打点折扣，但对方就是不肯松口让步，这让他有些耿耿于怀。就在僵持的那段时间，售楼小姐表现得很殷勤，隔三岔五打电话过来，催促他过去交定金，这反而起了反作用，“我认为可能是卖不掉了，才故意找到我”。双方僵持了一个月后，刘绍益明确告诉对方“不要了”。

后来的市场行情走势让他有些追悔莫及。两年后，商铺由最初的10000元/平方米涨到了25000元/平方米，现在附近出售的商铺挂牌价更是达到了75000元/平方米。同时，随着徐汇商圈辐射，以及周边商业氛围日渐浓厚，不断有品牌店进驻，租金水平开始升，目前已经达到了10～12元/平方米·天，一套面积大约100平方米的商铺，年租金收入可达40万元左右。

另外一次机会出现在静安区。2002年的夏天，他得知康定路上有一套面积约80平方米的临街商铺，对方要价8000元/平方米。看过之后其他方面都比较满意，除了面积，因为他想找一间面积大一些的商铺。最后一次见中介的时候，他还带了2万元，准备交付定金。中介见他诚心买房，主动表示免收他的中介费，希望促成交易;房东表示也可以去掉零头。但他最终还是没有把钱拿出来。目前，康定路上的商铺售价已经超过了70000元/平方米。

还有一次，刘绍益甚至放弃了到手的机会。

那是在2004年底，一次偶然的机会，在三江路、龙漕路路口，又看到有商铺对外销售。其中一套面积约100平方米的底层商铺，房型正气，让他感到非常满意。开发商报价30000元/平方米，周边公寓已经卖到了19000元/平方米，两相对比，显得商铺售价并不高。也许是因为有了前两次教训，看好房之后他马上取出5万元付了定金。

但付了定金之后，刘绍益又觉得心里有些不太踏实起来。他发现周边商业氛围很淡，商圈辐射不到这里，因此担心以后商铺难以租出去，造成长期空关。恰好他认识的一个人也想买那里的商铺，于是刘绍益把自己的房号转让给那个熟人，自己来了个“金蝉脱壳”。

事后，刘绍益承认还是看走了眼。商铺刚刚交付，就被一家国有商业银行看中，签了一份长期租约。而在一年之后，周边商铺的售价便涨到了50000万元/平方米。如今，周边的社区商业氛围逐渐浓厚起来，包括克莉丝汀饼屋、海王星药店、罗森超市等都已进驻。

点评：投资商铺，除了获得物业本身增值所带来的收益之外，还能因为商铺出租而带来的高额租金回报，所以素有“一铺养三代”的说法。在2002年前后，上海的房价水平尚处于低位，而且除了市中心区域外，很多地方的商业氛围都没有成熟起来，因而在那段时间，投资商铺既可赚到物业增值带来的收益，也能享受到租金上涨带来的长期稳定回报，商铺投资可谓是“双丰收”。

中原地产对上海历年来商铺投资回报率做了分析统计，发现在2002年前后，平均回报率在10%～12%;即使在2005年前后因为房价的上涨导致回报率有所回落，但也达到了8%左右，比较理想;只是到了2008年以后，才降到6%以下。

即使在目前，商铺的投资回报率已经回落到低位，但随着城镇化进程的持续，周边区域还是有机会可以挖掘，比如部分目前商业配套一般，但未来人口将大量迁入的区域，无疑能够成为新的“掘金点”。

2003

错失的机会：住宅

人物：崔建强

下面这个故事，或许大家都会有似曾相识的感觉，因为我们可能不止一次地听到身边有人这样说：“要是我当初把那套房子买了……”

从下面这个即将登场的故事主角身上，我们发现了这样一个普遍存在的现象，由于各种各样的原因，很多人一再浪费购房时机。这一次，我们把视角对准了一位“新上海人”，名叫崔建强，陕西人。他的经历，很有代表性。

上海的住房也曾经有过“白菜价”，崔建强就碰到过。

“你绝对想不到，那个时候我曾有机会只花不到10万元，就可以买到一套房”。2000初，由于换了一份工作，崔建强从黄浦区搬到了闵行区静安新城。这个社区是一个动迁房性质的大型社区，于上世纪90年代中期为了配合静安区市政动迁而建。整个新城由十二个分区组成，最早的一区建于1996年底，最新的十二区于2000年竣工。他跟同事一起，在一区租住了一套两房。

半年后的一天，房东通知他们另行租房，自己准备把房子挂牌出售。可能是出于考虑减少售房成本，比如节约中介费用，房东提醒崔建强，如果他愿意买，可以再便宜一点，总价大概9.8万元即可成交。

他租住的这套两房面积约72平方米，以房东当时的报价来计算，单价只有1360元/平方米。现在看来，这简直相当于白送!记者在静安新城走访时了解到，目前出自该社区的二手房报价在1.8万～2万元/平方米之间，对比之下，当时的价格连现在的零头都不到!

但崔建强当时显然没有意识到这是个千载难逢的机会。他说：“当时还是个单身汉，并未成家，买房的欲望不是很强烈。”但现在回头来看，如果当时买了那套房，无疑抄了大底。

崔建强在一家台资公司上班，随着自己技术水平的提高，收入也多了起来。同时，已经成家的他，随着儿子的出生，买房已经成为不得不考虑的现实问题。他爱人也认为在上海买房更加靠谱，可以把小孩接过来带在身边。

2003年夏天，已经买了房的同事现身说法，劝他买一套。虽然当时房价又涨了一些，按照他当时的条件，完全有能力承受。崔建强当时已经积攒了大概八九万元，有能力支付首付款。而且按照他当时已经接近5000元的月收入，应付月供没有任何问题。其间，他又搬了两次家，从静安新城搬到平阳二村。不到3年时间，就搬了3次，频繁的搬家让他感到有些疲惫不堪，买房的欲望也很强烈。

但房价的快速上涨让他感到有点纠结。不到3年时间，附近的二手房价涨到了4500元/平方米，自己辛辛苦苦攒了3年，居然只够付首付款，这让他感到有些不甘。机会往往是稍纵即逝，就在他犹豫的时候，房价不断上涨，原本足够支付首付的积蓄，在几个月之后却发现不够了，这反而进一步打消了他的买房念头。就这样，在犹豫中，崔建强选择了放弃。

“我当时要是在上海买了房，现在也是一个百万富翁了。”谈起自己曾经错失过的机会，崔建强自嘲地对记者说，“现在回想起来，我当时为何就不能果断决绝一些，买了再说。要是知道房价会涨到现在这个水平，我砸锅卖铁也要买。只可惜啊，再也没有第二次机会了。”说这话的时候，他举起右手，狠狠地挥了一下。虽然他最终还是在老家陕西咸阳买了一套房，但如果当时把房子买在上海，至少现在老婆、小孩可以每天跟自己呆在一起，一家人有享不尽的天伦之乐。而现在，他只能通过电话，向家人诉说自己的思念之情。更主要的是，在上海打拼了十多年，因为经常换房搬家，那种漂泊不定的感觉已经紧紧地攫住了他的心，没法摆脱。

点评：近年来房价的上涨，原因非常复杂，诸如城市化进程的加快导致需求增加、供应结构不合理、投资性需求比例过大、土地价格快速上涨……在各种因素的共同作用下，房价一路快速上涨。其间在2005年和2008年因为宏观调控和金融危机曾有所停滞，但随后依然保持快速上涨态势。直至2011年宏观调控政策作用显现，房价上涨势头才被遏制住。根据上海市发改委曾经公布的一份市场监测资料显示，在2003年初，包括黄浦、徐汇、静安在内的市中心商务区，中档楼盘售价在7000～9000元/平方米之间，高档楼盘也不过15000元/平方米。包括宝山、闵行在内的外围区域，普通楼盘售价在3300～4500元/平方米之间。而如今，同等品质的楼盘，售价均已上涨了6倍左右。如上述市中心商务区的中档楼盘售价普遍在45000～60000元/平方米之间，外环线附近的新盘单价也超过了20000元/平方米。在这一轮将近10年的“房产牛市”中，不管何时买房，都有赚头，其区别在于赚多赚少。