一季度房地产指标全线下滑 业界认为最坏时期已过

本报制图何将

随着中国经济春季报的正式出炉，让房地产行业再度成为市场聚焦的重点，一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。

地产拖后腿

国家统计局4月13日公布的数据显示，今年一季度国内生产总值(GDP)同比增长8.1%，低于此前8.3%至8.4%的预期，为连续第五个季度回落，且创下近三年来最低增幅;前次低点是2009年二季度的7.9%。

一季度的宏观经济运势数据中，房地产投资、住宅新开工面积、商品房销售面积等多项房地产行业指标均出现下滑，拉低一季度GDP增速。

国家统计局数据显示，今年一季度，全国房地产开发投资10927亿元，增速比上年同期回落10.6%。全国房屋新开工面积39946万平方米，同比仅上涨0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，同比下降5.2%。商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%。

拿地热情，房地产开发企业土地购置面积7859万平方米，同比下降3.9%。国家统计局公布，2012年3月份，全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为96.92，再创新低。这已经是从去年11月份开始，连续5个月房地产景气指数低于100以下。

国金证券报告分析称，从支出法和收入法分别考虑，房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响，在判断2012年房地产投资下滑11.8个百分点基础上，则GDP增速会回落0.93个百分点，也即从地产这单一因素分析，2012年GDP会由2011年的9.2%回落至8.3%，虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标，但至少从地产对经济影响这一方面上，地产的政策预期会有所改善。

调控不动摇

4月13日，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

国家统计局新闻发言人盛来运也在新闻发布会上表达相似看法，盛来运表示，一季度GDP增速放缓很大程度上是中国政府主动调控的结果。控制房地产的泡沫化当然会影响有关投资，甚至与住房相关的消费，进而对短期的经济增长产生一定影响。但从中长期来看房地产调控与经济增长并不矛盾，调控的目的就是保持房地产平稳健康发展，保持经济可持续增长。

中原地产研究部总监张大伟表示，目前楼市调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，目前楼市已经明显出现了调控效果，但因为地方土地财政的建设，加上外围经济恶化，放松调控的呼声很高，本次调控可能说是最后一个经济转型的机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵微博表示：“清华中国与世界经济研究中心的预测是GDP一季度8.4%。刚刚公布的是8.1%，环比回落为1.8%，超预期，按此趋势GDP全年回落约1.7%。太猛，微调必须。数据表明货币政策事实上已经调整;减税须出台;地产是关键，其调控方向不会动摇但力度应微调。2012稳字当头。”

事实上，政策微调已经开始，3月份新增信贷超万亿，京沪等一线城市重启首套房贷款利率8.5折的消息，对于首次置业的刚需人群存在利好，但针对房地产的调控并未全面放松。中原地产预计在2012年，政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从中小套型的普通商品房加快建设供给。到增加首套房购房者入市的比例，都将降低刚需置业人群的置业难度。

楼市最坏时期已过

今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。

4月12日，绿城中国公布，3月共取得合约销售共844套，销售面积约15.6万平方米，销售金额为31.2亿元，环比增长56%，当中包括5.4亿的协议销售额。“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去了。”绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示。

4月13日，远洋地产公布3月销售简讯。数据显示，3月实现协议销售额约20亿元，销售面积约17.21万平方米，环比分别上升约104%及60%。相比去年，远洋3月协议销售额同比大幅上升约80%，远洋主要得益于北京、环渤海区域及东北区域成交量进一步恢复。

中投证券报告显示，信贷等政策对刚需支持力度持续加大，加上开发商持续以价换量下房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。3月楼市成交回暖极为明显，特别是此前调整程度最深的一线城市。随着4-5月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。行业最坏时期已过，预期持续向好。

“链家地产”市场研究部陈雪认为，3月份销售速度加快，但整体的库存压力基本没什么变化，而且这还不考虑4月份下半月至6月份持续的开盘高峰的潜在库存，按照一季度的成交情况来看，消化当前待售面积仍然需要4个半月，但实际市场高库存的状态可能要长得多。

走量不提价的复苏

事实上，今年3月回暖的成交量也引发购房者对于房价反弹的担忧，一些项目近期价格也出现上调。对此，国泰君安报告在对3月全国房地产行业运行数据点评表示，房价真正松动，维持全年房地产销售均价稳中有降的判断。3月商品房销售均价为5498元/平米，同比上升6.4%，环比下降7.1%，房价真正开始松动，开发商以价换量，目前小部分项目涨价的现象不可持续。

国泰君安报告表示，以价换量为开发商最优选择，2012年的整体市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚开发商开始降价卖房回笼资金，为的是土地市场的抄底机会和行业并购机会。而对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的就是回笼资金，先保生存再谋发展。

国金证券报告预计，目前虽然销售开始好转，但企业层面对市场判断仍较为谨慎，短期调增新开工可能性较小。从销售和新开工周期的周期分析，往往销售连续好转6个月后，新开工才会得到改善，所以二、三季度新开工持续下滑的趋势比较明确。