北京首个公租房项目遇冷 运营机构陷困局

550套房屋60户入住

文/特约撰稿 孟庆伟

首批120套公租房配租，只有60户愿意入住。这是《中国经营报》记者日前在北京首个面向社会公开配租的公租房项目看到的现状。

远洋沁山水公租房项目，位于石景山区玉泉路地铁站向南约600米处，是北京土地招拍挂市场首批配建公租房的地块，由远洋地产有限公司建设，因开工最早，最先竣工和移交，使得该项目成为北京最先开始配租的公租房。

然而，自去年10月份海淀区启动公租房意向登记及配租工作至今，只有60户家庭办理了入住手续。来自北京市保障性住房建设投资中心分析显示，租金高、补贴政策滞后是入住率低的主要原因，由此也恶化了公租房运营成本。

和上海、南京、武汉等地公租房项目纷纷“遇冷”的情形相似，北京公租房政策的落实还有待继续改进，以与实际需求相适应。

静等补贴政策

远洋沁山水公租房是“远洋沁山水·上品”小区的配建项目，有5个单元，共550套住房。去年项目竣工前，由北京市保障性住房建设投资中心代表政府收购了该项目，并进行运营管理。

海淀区作为北京市公租房推行的试点，2010年在全市率先提出“三房”轮候家庭(廉租房、经适房、限价房的轮候家庭)可选择公租房过渡。2011年10月17日，海淀区2011年公租房意向登记及配租工作全面启动。

据北京市保障性住房建设投资中心运营部高级主管陈永东介绍，远洋沁山水公租房项目的550套房中，海淀、石景山、全市统筹调配各为120套、250套和180套。去年底，该项目首批配租时，北京市住房保障办公室拿出了120套调配给海淀区廉租房、经适房、限价房的轮候家庭(下简称”三房轮候家庭”)。

不过最终，经过公开摇号、选房后，只有60套迎来了主人，全部为海淀区经适房、限价房的轮候家庭。今年1月15、16日，60户家庭办理了入住手续。

陈永东告诉记者，由于当时公租房租金补贴政策还没有出台，许多家庭想再观望一下。此外，该公租房项目是在《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》出台之前建设的，单套面积比《导则》要求的大。“由于地理位置好，面积大，租金水平相对高一些，有一些家庭接受不了，就没有办入住。”

记者在该公租房项目管理处了解到，550套住房为一居、两居两个户型，平均建筑面积分别为47平方米和68平方米，单价41元/平方米/日。而《北京市公共租赁住房建设技术导则(试行)》的要求则为，公租房的户型面积设定在建筑面积30~60平方米。

由此计算，47平方米的一居室，每月租金为1927元，68平方米的两居室为2788元，相比同小区和附近同品质的楼盘租金，便宜了不少。比如“远洋沁山水·上品”小区一套60~70平方米的一居室商品房，租金约4000元左右，而相隔百米的“远洋山水”小区，60多平方米的一居室租金在3500元左右。

北京市住保办相关负责人曾表示，考虑到成本，公租房整体租金将按略低于同地段、同类型住房的市场租金水平确定。从该公租房项目来看，租金相当于市场水平的7~8折。

首批配租仅一半入住

问题的关键在租金补贴。

据了解，北京市公租房租金按“市场定价、分档补贴、租补分离”原则收取和补贴。考虑到不同收入家庭的承受力，对符合廉租房、经适房、限价商品房申请条件承租公租房的家庭，市、区县住保部门根据家庭提出的租金补贴申请，根据承租家庭收入、人口、保障面积标准等因素确定给予补贴。

今年3月，北京市住建委发布《关于公共租赁住房租金补贴申请家庭及租金补贴标准有关问题的通知(征求意见稿)》和《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知(征求意见稿)》，公开征求意见。

4月26日，记者从北京市住房保障办公室相关部门咨询获悉，公租房租金补贴标准的征求意见工作已经结束，但还需要完善，目前还没有正式出台的时间表。

北京市保障性住房建设投资中心副总经理、新闻发言人刘志宇则向记者表示，远洋沁山水公租房项目第二轮配租将在补贴政策出台之后进行。此外，该中心负责运营的另一个项目——海淀区苏家坨公租房项目的首次配租，也将在补贴政策出台之后。“补贴政策很重要，不出台的话，租金支付的标准都不知道，租户也很慎重啊!”

远洋沁山水公租房的首批入住没有达到预期，与公租房租金补贴政策没有正式出台不无关系，但北京市保障性住房建设投资中心运营部高级主管陈永东告诉记者，没有办入住的，多数是因为租金高。

陈永东说，北京市建委委托专业的市场测评机构对远洋沁山水小区附近的出租房屋进行评估，得出49元/平方米的市场价，考虑到成本后，将该公租房的租金确定为每月41元/平方米，相当于市场价的8.5折。

“总的来说，公租房对三房轮候家庭来说，吸引力不够强。”北京市保障性住房建设投资中心相关工作人员向记者表示，虽然目前只进行了一个公租房项目的配租，但他们了解到大部分三房轮候家庭还是希望买房的，租房的意愿不是很强烈，但现在却“要先紧着三房轮候家庭”。

记者了解到，2009年7月30日，《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》正式发布，明确首先解决已取得政策性住房资格但暂时无力购房者的住房困难和过渡住房需求。而2011年12月1日起正式实施的《北京市公共租赁住房申请、审核及配租管理办法》，其中就规定，“廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭优先配租”。

由于公租房之初衷就是面对三房轮候家庭，补贴政策是否及时、到位，则直接影响着入住率。

北京公租房申请条件

(一)廉租住房、经济适用住房、限价商品住房轮候家庭。

(二)申请人具有本市城镇户籍，家庭人均住房使用面积15平方米(含)以下;3口及以下家庭年收入10万元(含)以下、4口及以上家庭年收入13万元(含)以下。

市住房城乡建设主管部门会同市相关部门根据本市人均可支配收入水平变化等对上述标准及时进行动态调整。

(三)外省市来京连续稳定工作一定年限，具有完全民事行为能力，家庭收入符合上款规定标准，能够提供同期暂住证明、缴纳住房公积金证明或社会保险证明，本人及家庭成员在本市均无住房的人员。具体条件由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定。

资料

图为北京首个配租的公租房项目：远洋沁山水

公租房运营举步维艰

较低的入住率，带来的则是公租房持续运营的举步维艰。

由于目前只有不到11%的房源在租住，北京市保障性住房建设投资中心现在每个月要为该公租房项目支付大笔物业费，还要偿还银行贷款的利息。据了解，远洋沁山水公租房的物业费为2.6元/平方米/日，项目总建筑面积约31790平方米，这样算来，每月仅物业费就要8万多元。“压力很大，所以我们也希望尽快配租。”该公租房项目管理处一位工作人员向记者坦言。

对运营方来说，每月41元/平方米又意味着什么?上述北京市保障性住房建设投资中心工作人员告诉记者，公租房租金低于市场价，从成本角度讲，勉勉强强打平。他说，如果租金太低，运营管理就不可持续了。

据记者了解，在收购该项目时，北京市保障性住房建设投资中心每平方米向银行贷款5000~6000元，每月利息为30多元，再加上维护、物业、人力等费用，每平方米成本近40元。

“现在的租金和成本基本吻合，满租的情况下是有点儿吃力的，如果不满租就更吃力了。那样的话，运营都需要政府补贴了。”上述人士表示，有的三房轮候家庭中有收入较低的，反映租金高，这还要等补贴政策出台。

“理论上要优先三房轮候家庭，但实际上他们是否喜欢公租房，是否需要，是否应该最早配租，我们现在也在总结经验。”上述人士认为，目前来看，三房轮候家庭意愿与公租房并不匹配，而新就业和外地来京人员可能更适合公租房。

2011年9月28日，国务院办公厅下发《关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，指出要大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设。

为了积极贯彻《意见》，北京市发布《关于加强本市公共租赁住房建设和管理的通知》。首次明确公租房供应对象，除三房轮候家庭外，还包括新就业职工及外省市来京连续稳定工作达到一定年限的人员。

“三房轮候家庭有需求，另两类人群也有需求，很多东西都是在摸索的。”上述工作人员表示，住房的解决，到底是从收入最低的群体解决起，还是从市场上甩下来的但收入较高的群体解决起，这还需要通过其他项目再试一试，在实践中不断摸索。

据记者了解，各区县正在加紧制定外地来京工作人员申请公租房的标准。

除了意愿不匹配外，上述人士认为租金也是个问题。三房轮候家庭是被认定的北京有住房困难的人群，但因为廉租住房、经济适用住房和限价商品住房轮候家庭这3类群体之间的收入差距很大，租金低了运营方扛不住，高了收入低的群体承受不了。同时，各轮候家庭的真实收入状况很难摸清，这使公租房租金补贴的操作极难，补贴力度要特别大。

上述人士说，公租房有两个基石，一个是政府的投入，一个是公平分配。现在政府已经拿出100亿元，很大程度上缓解了这个事情，但还要持续投入。“而如何公平分配是现在公租房中最重要的问题。”

责任编辑：韩红