五大房地产机构看好下半年楼市 预测房价涨5%

日前，中原地产、世联地产、美联物业以及国际房地产服务机构戴德梁行和仲量联行相继发布对于深圳楼市下半年走势的分析。这些房地产服务机构集体看好深圳下半年楼市，认为下半年深圳房地产市场成交量将实现稳中有升的态势，不过对于房价预判各家机构都比较保守，集体预测下半年深圳住宅市场将量升价稳，“房价不会过快上涨”。深圳中介地铺门店数量最多的深圳中原预测，深圳楼市今年一二月为成交量和访客量最低的底部，到目前市场已走出底部，下半年深圳楼市月均成交量将达12000套，相当于上半年月均成交量的两倍，而房价将维持上半年的平稳态势，全年涨幅约为5%。

楼市悄然走出底部

深圳楼市在5—6月走出了一波火爆的行情。深圳各大房地产机构大多把这两个月的成交视作此轮调控市场的一个转折点。“一二月成交量最低，三四月供需慢慢释放，五六月市场走出了底部。”中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智表示。

“就像是一夜间的事情。”购房者小卢此前还在观望中等待房价再回调，现在的他则希望早日挑到合适的房子出手，“感觉市场一下子好起来了，一股向上的势头。”

2012年2季度世联购房者信心指数显示，购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较年初持续改善，其中对未来房价预期指数上升最明显，表明未来降价压力持续缓和。但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。

李耀智透露，目前市场上看房的购房者虽然与2月份的数量相差不多，但由于对市场预期的改变，这些客户看到合适的就会出手，购房效率明显提升。美联物业全国研究中心总监徐枫表示，这是典型的“买涨不买跌”的购房心理，原来要跌不买，现在是要涨都来买。

二手房价将制约新房房价

在投资性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，而目前市场呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添入市动力，较高峰时期有所回落的房价也是刺激刚需释放的重要因素之一。

不过在市场一片向上的预期中，在多家房地产研究机构看来，深圳楼市却很难重现2009年深圳楼市房价快速上涨的现象。

“限购限价政策还在，投资客也无法进场。”李耀智认为，这些决定房价成交量将回升，但价格的涨幅在年内却应该在5%以内。美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权表示，现在投资客如果入场，房价上升的速度无法弥补交易税费等成本，因此对于投资而言现在并不适合入市。

此外，徐枫表示，二手房对于一手房价格制约的因素越来越大，“新盘开盘很难以比周边二手房高很多的价格入市，而更多是参照周边二手房”，以及深圳下半年入市新房数量将达到上半年成交的两倍，这些因素都会遏制房价的过快上涨。

中原地产▶▶

全年月均成交量

将保持6月份水平

中原地产华南(大深圳区)董事总经理李耀智认为，今年一二月深圳楼市成交量为深圳历史最低，价格继续下行;而到了三四月，在年内第一次降存准的情况下，预期出现波动，供需缓慢释放，价格完成筑底;到了五六月，年内两次降准、降息，直接改变市场预期，红五月、红六月的精彩上演，至此楼市已经走出此轮调控的底部。

“2—6月深圳一二手住宅成交均呈现显著回暖，未来市场将在此基础上继续稳中有升。”李耀智表示，与市场回暖对应的是，从2月中旬开始中原二手房市场各地铺统计的访客量也开始大幅度上升，至6月份，访客量稳步上升至4.17万人。

“2月到6月每个月的访客量都在4万人次以上，但不同的是，2月的访客可能看了几个月都还没有买，但是6月的访客则是看房后很快就会出手。”李耀智认为，随着降息等消息对市场预期的影响购房者入市的积极性和效率都在提高。

李耀智认为，在严厉的行政政策与宽松的金融政策的博弈下，全年的月均成交量将保持在6月份的水平，预计今年全年月均成交套数为9000套，下半年月均成交量达12000套。

深圳中原统计的数据显示，今年下半年深圳新房供应会继续放量，预计将有46个项目入市，面积约为408万平方米，供应量将达到2009年以来的最高值。

深圳中原预计，深圳楼市下半年将维持上半年的平稳态势，价格将在6月份的基础上再上涨，即全年涨幅约为5%。

美联物业▶▶

“放松”政策力度弱

美联物业全国研究中心总监徐枫认为，楼市不能简单地概括为“政策市”，它与经济趋势密不可分，通过国内通胀、进出口、就业等影响宏观经济的重要指标分析，当前GDP增长缺乏动力，导致“愿望虽美好，现实却残酷”的尴尬局势。“一直以来，房地产在国民经济中扮演着举足轻重的角色，因此，当经济面临压力与挑战，楼市调控出现轻微松动也就不足为奇。”

徐枫表示，楼市租金与房价的变动趋势基本一致，而四个一线城市租金上涨趋势则是前所未有的快，目前房地产租金回报率则有企稳的趋势。

美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权则以“走钢索”形容当前调控政策左摇右摆的态势，他认为，经济增速预期放缓为楼市政策悄然松动之背景。不过目前楼市调控主基调不变，地方政府时有微调冲动，可谓明紧暗松。事实上，政府为确保经济“稳增长”，抑通胀目标已经退而求其次，通过存准率下调以及首套房贷利率放宽等政策就可见一斑。不过，与2008年出台的措施相比而言，2012年政策力度较弱，相当于缩小版的救市措施。

美联深圳区董事总经理江少杰则认为，近两三个月以来，一二手住宅市场成交量普遍出现回升，开发商随着前期资金回笼，以及5月底以来政策面的变化，降价热情下降，房价止跌回升。“经历了2008年和2009年的经验，对于房价上涨的恐慌使楼市显现微升的动力。”

江少杰对2012年深圳楼市走势预测认为，下半年一手住宅供应将增1—2倍，巨量供应与持续限购将遏制楼价过快上涨;而针对楼市的财政政策随时可以收紧，房产税扩容试点敲山震虎;但另一方面，不可否认的是深圳房价已走过低点，年内下降的空间基本不存在，并且房价已现拐点，开始逐步上扬;同时，通过分析下半年可能出台的利好与利空政策，他预测，未来房地产成交量将稳中有升，一手住宅增幅快于二手住宅。

戴德梁行▶▶

“限购”、“限贷”或拖累成交量升幅

2012年上半年一二手商品住宅成交量同比大幅减少43.66%，为308.16万平方米。

商品住宅去化速度放缓使得市场上积压的库存逐渐增多，戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端表示，较大的库存意味市场处于供过于求的疲软状态，同时也影响房企的资金链状况，可以预见后续市场仍然存在较大的去化压力。但上半年连续两次的“降准”、接踵而至的两次“降息”，以及部分地方政府对刚需释放提供支持，加之此前价格的实质性下调都促使压抑已久的刚需客户逐步入市，令市场于年中呈现企稳迹象。

“为稳定经济增长，预计下半年投资仍将保持较快增速，而尽管投资进入房地产领域仍会受限，但在无法精确监管资金流向的情况下，房地产行业必然会有一定程度获利，且包括基建投资在内的一系列投资也将在客观上促进房地产的发展。”张晓端认为，宏观政策保增长仍客观上利好房地产行业，“部分城市在贯彻中央政策的同时，放松尺度的主观意愿将远远高于进一步收紧调控”。

责任编辑：王雪莲