买“超低价”二手房 当心面临三重风险

很多人觉得南京房价高，在南京买不起房。近期小王却在主城找到一套超低价房源：89平方米的三房42万元，仅4494元/平方米，居然比浦口、六合还低。这套房位于城南西善桥的西善花苑，相比附近新房11500元/平方米的报价，这个价格低得不可思议!

房主廉价卖“房票”

前几天，小王在某网站上看到这样一个帖子：“出售一套85平方米拆迁安置的经济适用房，价格四十万，2013年8月拿房。”南京还有这么便宜的房子?这种房子能买吗?带着疑问他联系了发帖的房主。房主说，他们家房子拆迁后，一共得到了两套拆迁安置房，因为急用钱所以出售其中的一套。房子位于城南西善桥的西善花苑，属于经济适用房，拿房满五年后就可以上市交易，能办两证能过户。现在出售的实际上是房票，2013年8月就可以拿到房子，买房人可以先入住，到时间他会配合过户。

小王非常心动，但他很快在网上看到有中介出售类似的房子，西善花苑89平方米的三房报价42万元，中介保证说能过户。“你放心，这房子绝对能过户。”该中介向他介绍了一种债务抵押的方式，即购房款作为房主向买房人的借款，房主将房子抵押给买房人，然后找律师操作，直接出具一份法院的判决书，这套房就属于买房人了。该中介称，会找律师帮忙签合同，确保交易万无一失，买房人需付2万元“打点”。

记者以买房人身份联系了这家名为永旗房产的中介，一位姓杨的经纪人说，通过这种方式已成功交易多套这样的房子。她强调说，只有这个时候买才会这么便宜，如果满五年以后正常交易，房价就会贵很多。随后，记者查询发现，有不少西善花苑的经济适用房在出售，单价4000多元到6000多元。有的写着即将满五年，有的写着两年或者三年后拿证，实际上都是未满五年的经济适用房。还有4000多元/平方米价格特别低的，则是房主还没拿到房子的。而附近春江新城满五年的经济适用房，报价则大多在10000元/平方米左右。据了解，有不少买房人因为房价便宜，私下购买未满五年的经济适用房。

买房人面临三重风险

如此低的房价无疑十分诱人，但是购买这样的房子安全吗?真的能确保顺利过户吗?南京市住房制度改革办公室相关人员介绍，南京经济适用房要上市交易的，必须购房发票满五年，而且要符合上市交易条件，如房主或配偶有第二套产权住房，符合上市条件的，经审核后，取得“南京市经济适用住房(上市)确认书”，才能办理过户手续。《南京经济适用房上市管理办法》规定，如果未满5年要转让的，由市住房保障办公室按原供应价格予以回购。此外，只有集体土地上被拆迁农民所取得的经济适用住房，在出售时不需交纳差价。其他经济适用房购买满5年上市的，政府将收取其转让溢价的50%，作为南京市保障住房的建设资金。

“虽然从法律角度合同有效，但是购买未满五年经济适用房后，存在合同无法履行，无法过户的风险。”江苏东恒律师事务所律师魏东说，最近有一个案例正在打官司，房主之前出售了一套城南未满五年的经济适用房，现在因为房价涨了不配合过户，要求买房人另外再付40万元房款。购买未满五年经济适用房产生纠纷的案例非常多，特别要注意的是，由于房子属于保障房性质，出售经济适用房的房主或者配偶必须有第二套房居住，否则房子根本无法过户，即使真正有法院出具的判决书，也可能出现无法履行的情况。

专门从事经济适用房交易的著名房产经纪人陆维新指出，购买未满五年经济适用房存在“三重风险”，一是市场风险，因为要满五年才能过户，房价涨了后房主可能毁约;二是政策风险，违规出售经济适用房，按规定政府可以原价收回，此外还有特殊情况导致满五年后也不能过户;三是意外风险，如果房主出现意外，死亡或者失去民事能力，都无法配合完成过户，从而引发更多的纠纷。