楼市下半场：唯新是举

楼市下半场·

20年未有之变局

概念地产：以新生的名义博眼球

房子也卖专利?这是开发商玩营销噱头还是被逼着找出路?

不久前，号称国内第一个“在家里种菜”的世界首创专利产品———室内园田楼盘在沈阳发布，2000户家庭，每家配备一个10-20平方米的“园田”，业主在家便可实现“亦耕亦居、复返自然”的生活方式。国家住建和城乡建设部政策研究副主任王珏林表示，当前房地产市场面临着激烈竞争，不像我们前几年，大家盖什么房子都能卖出去，而且卖得很好，现在这种搞专利产品的模式，值得同行关注。辽宁省社会科学院院长鲍振东认为，在全世界首创室内园田绿色生态住宅，可以说是思路新、理念新、视野新、境界新，园田绿色生态住宅项目首开在城市造田、在楼中造田、在居室造田、在空中造田之先河，解决人地矛盾，值得推广。

或许，这只是“史上最严厉调控”两年多来，开发商谋求变局的一个缩影。近几年，养老地产、文化地产、教育地产等层出不穷，已经从概念走向实践。万科、绿城等都是较早涉足养老地产的企业。另外，值得关注的还有文化地产等新业态，不久前，昆明首个“文化地产”项目文化空间登场，据称建成后的文化空间将形成集民族文化、都市文化、中外文化为一体的昆明城市文化综合体。

产业地产：房地产开发的“明天”

“近两年我们在广州的住宅项目少了，但在产业地产等方面的动作更大，这代表合生的转型方向之一。”合生创展集团营销负责人介绍，比如位于花都的TIT国际产业园，就是一个规划用地达3000多亩的“巨无霸”项目，现正招商。

这只是产业地产兴起的一个缩影。前不久，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在福州一个论坛上表示，在严格实施房地产调控政策的背景下，中国房地产业出现一些新的变化，房地产开发与产业结合的趋势越来越明显。今年第一季度，在全国固定资产增速逐月下降的情况下，产业园区投资的增长速度明显高于全国平均的固定资产投资增速，河南、贵州、四川等省份产业园区投资占到整个固定资产投资比重近50%。实际上，这些产业园区绝大部分是由房地产开发企业结合产业在做的一些新的产业园区，也就是说房地产和产业并行发展的势头和趋势非常明显。

“对一些实力比较强、开发经验比较丰富的房地产企业来讲，现在产业园区的投资和发展正带来新的机会。从企业的角度来讲，这是一个新的趋势，就是房地产和产业的结合，使房地产服务于实体经济，而不是脱离于实体经济发展，这也是一些有实力的房地产企业在今后转型升级过程中必然要选择的方向。”秦虹说。

从广州市今年土地供应的情况看，产业地产也是主要看点。《2012年广州市辖区建设用地供应计划》显示，今年广州土地供应主打商业，住宅用地大幅缩水。全年计划供应2.55平方公里商品住宅用地，相比去年供应计划大幅“缩水”近四分之一。与之形成对比的是，产业用地达7.15平方公里，是住宅用地的3倍之多，产业地产在土地源头上的“能量”可见一斑。

城市综合体：重构房企发展战略

6月份，番禺万达广场亮相;7月，首批产品万达SOHO亮相，800套产品有上千人登记，万博商圈“共振”效应明显。“谁拥有城市综合体，谁就拥有城市未来。”已成为开发商大举进军城市综合体的“刚性”理由。

近两年住宅市场受到调控，不限购、不限贷的城市综合体如雨后春笋般崛起。前有万达、华润、凯德，后有中粮、万科、保利、合生等，地产巨头加码布局商业地产，转战城市综合体成为企业重构发展战略的一致性选择。据统计，从2011年至2015年，20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中在广州市区和周边的城市综合体将不少于20个。

中原地产区域营业经理洪韵表示，城市综合体开业，对周边商铺和住宅的业主来说都是大好事，会带动租售价格上扬。以天河城为例，正对天河城南门的天河南一路商铺，10年前只是几万元/平方米，现在售价已达20多万元/平方米，商铺租金从每平方米不到百元飙升到过千元，甚至连六运小区内的二线街铺，成功获得“住改商”资格的一楼铺位的售价也达10万元/平方米。

地产名家论转型

郁亮(万科集团总裁)：房地产行业不可能长期维持高利润率，因为它既不是国家管制垄断的行业，也不是有排他性核心技术的行业，更不是像创业投资公司那样的高风险行业。尤其随着土地成本的大幅上升，利润来源只剩下房产开发本身，这个行业其实离微利时代已经不远了。而且，市场竞争充分、销售利润率降到最低。经过20来年的发展，作为行业的领跑者，万科现在主动把销售利润降下来，等到微利时代真正来临时才不会被动。以美国最大的房地产企业帕尔迪公司为例，帕尔迪的销售利润率在6%-8%之间。

冯仑(万通投资控股股份有限公司董事长)：2011年我国工业地产市场增加了40%以上，而商业不动产的租金也呈现50%-70%的增长，与此相比的是，住宅房地产的市场规模减少了40%，房地产市场的交易速度在降低，交易成本在增加，整个市场配置效率低下。面对制度性的调控，住宅房地产领域应寻求转型。

蔡穗声(广东省房地产行业协会会长)：面对新环境，我们要探索房地产业发展新模式。关于产品结构，要增加住宅品种，适当降低住宅投资的比重，加大对商业地产、旅游地产、产业地产等产品的投资，实现产品多元化。关于产业链条，要利用其商业运作与资金优势，与各行各业紧密结合，实现跨界经营，业界称之为“复合地产”。关于经营方式，鼓励企业从销售型企业逐步过渡到租赁型企业，更多地持有物业，通过经营管理、租赁服务赚取利润，实现房地产业从类制造业向现代服务业转身。

金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：现在住宅市场遇到困境，但商用地产市场没这么大的波动。但住宅开发企业直接转型商业开发还是有很大挑战的。住宅开发属于生产型企业，注重规模效应，土地储备，而商业开发经营是属于管理和服务型企业，定位、设计、建造、管理、服务要综合考虑。两类企业在模式上有很大区别。(赵亚洲)