楼市回暖的真与假

王德培

]楼市回暖，沸沸扬扬。

5月以来，我国多地住宅成交量价齐升势头明显，“连夜排队”、“千人购房”、“日光盘”重出江湖。数据显示，6月份，北京住宅成交量同比上涨超过50%，上海同比上涨超过30%，而杭州上半年住宅成交量已超去年全年。同时，百城平均房价结束九连降，6月份环比上涨。各方关注的焦点转眼间由年初的“市场寒冬”切换成了“楼市回暖”。而管理层则反复表达了坚持楼市调控不动摇的态度。

对于这波行情，有人欢欣鼓舞，有人紧张忧虑，有人矛盾纠结。然而，笔者以为，有关各方对房价上涨的反应多少有些过度。因为在调控压力下，房价的变化本身具有明显的结构性。此前房价下降，高端住宅成交大幅萎缩、价格下滑，从而拉低平均房价的“贡献”功不可没。实际上普通住宅价格整体下调幅度不大。统计局数据和百城价格指数都显示房价仅有小幅下跌，且仍保持在高位。而当下房价上涨，物业成交结构的变化同样是主要的影响因素。如，北京6月份高端住宅成交量环比上涨67%，同比涨幅超过238%;上海6月份单价在2万元以上的住宅成交环比上涨超过45%，其中单价在4万元以上的住宅同比涨幅超过110%;杭州主城区住宅也放量成交，成交量为近6年来的次高峰。高端住宅的大幅增长势必会拉高平均房价。显然，这样的房价涨跌本身具有相当的虚假性和迷惑性。

进一步来说，其实无论回暖是真是假，恐怕都没有反映中国楼市发展的真实趋势。根本原因在于，目前的楼市并非是一个纯粹的自由市场，而是政策掌控下的市场。我们看到，此轮反弹是随着政策微调开始的，因此后续走向也还要看政策的“脸色”。

鉴于此，房地产调控的走向直接影响着楼市回暖反弹的“能量”。当然，政策也具有一定的不确定性。

由于国内外经济形势阴霾的客观存在，稳增长将不遗余力。由于经济增长被放到了首位，所以房地产调控从总的方面来说是要为经济增长服务的。

中国楼市的长期发展趋势是由城市化、市场化、全球化以及巨量货币等因素决定的。实际上，楼市宏观调控与调结构是并行不悖的，解决房地产市场的矛盾，就是要在调结构的基础上进行宏观调控。其核心在于化繁就简，一手通过宏观调控为调结构争取时间空间，一手通过调结构的制度设计，完善市场和保障两个体系，将房价上涨的矛盾消解在市场和保障的区隔中。

在这种情况下，房地产企业或将“四面出击”：(1)熬。采取相对较为保守的战略，以图熬过调控周期。(2)卖。库存、资金压力大的企业，卖项目、卖股权将是熬过调控周期的一条重要出路。随着调控周期持续，“叫卖”的企业将会日益增多。(3)变。中小企业从“全能型”的地产商向专注于产业链某个特定环节的“专业商”变身，或变轻、或代建等;大中型企业则利用其资源禀赋优势，嵌入到其他企业，成为地产集成商。(4)转。要么转向商业、旅游等其他地产细分市场，要么转出地产业。但此路也并非坦途。因为商业、旅游地产的市场风险更大，且对企业的专业化能力要求更高。

总体上，经过此轮房地产调控周期，地产企业发展路径和模式将发生分化，大企业的产业通吃优势将不断被强化，而中小企业将集中精力做精做细。

(作者系福卡经济预测研究所所长)