房企资金紧缺 信托融资诉求升温

资金紧张，银行融资渠道受限，使房企借道信托融资解决资金诉求的愿望越来越强烈。诺亚财富日前发布报告显示，7月共成立房地产信托41只，成立规模为105.26亿元，规模占比为17%;环比上月，成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5个百分点，出现回暖迹象。

一家信托公司高管告诉记者，目前房地产信托确实存在回暖势头，房地产商融资需求十分强烈，但信托公司在风控上比以往更加严格，在交易对手选择上更倾向于规模大、资金实力强的房地产商。

房地产信托规模的提升，一方面说明信托公司对房地产信托业务看重，另一方面，说明房地产开发商资金短缺问题依然存在。值得注意的是，在监管层面收紧，融资机构加强风控的背景下，部分中小房企的资金状况尤为艰难。

全国工商联房地产商会会长聂梅生在接受《经济参考报》记者采访时表示，2011年“限贷”与“限购”的叠加，一方面银行紧缩“银根”，另一方面，限购政策的施行，也使房地产企业回笼资金难上加难。因此，在资金紧张的背景下，房地产企业不得不选择融资成本较高的信托、债券等融资方式进行融资。因此，三季度对于房企来说是个坎，多个信托到期，使部分小房企又陷入了还债困境。

不过，诺亚财富管理中心研究部总经理邓伟岩对记者表示，单月成立数量和规模上涨仅是环比，并不能表明市场整体回暖。他还称，不排除在兑付压力下部分开发商和信托公司发新还旧，以及部分开发商对楼市抱有乐观预期进而加大投资的可能。

“数量和规模上涨更多与已谈妥项目在7月集中推出有关。”一位信托人士对记者称，在2011年下半年监管层面对房地产信托收紧，房地产信托项目发行受限。现阶段来看，监管层面并没有放宽，仍然是按照以往要求报项目。

记者了解到，虽然7月增速较快，但与去年相比，仍然相对较低。用益信托的数据显示，7月份房地产信 托 成 立 数 量 为6 9只 ， 规 模 为153.22亿。相比去年同期成立数量115只361亿，降幅超过一半。

中国房地产学会副会长陈国强也对记者表示，面临三季度的兑付窗口期，甚至有部分企业以发新信托还旧信托的情况，这也意味着，在监管层、宏观政策都不放松的背景下，房地产企业资金压力骤然增加。

的确，三季度对于房地产企业来说，是近两年的还款高峰。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。中金公司的报告则称，7至9月平均每月到期房地产信托规模在300亿元，为年内最大高峰。

对此，银监会非银部主任柯卡生日前也表示，今年下半年与明年上半年，在2010年和2011年集中成立的房地产信托面临集中兑付考验。他透露，今明两年，信托行业集合类房地产信托需要兑付的金额，扣除次级后分别为710 .02亿元和1842 .52亿元。

面对还款高峰，房企的资金压力却因规模和实力各有不同。“现阶段，房地产企业资金链状况分化非常严重。”一位具有国资背景的P E高管对《经济参考报》记者表示，作为招保万金等大型房地产企业，由于项目一般都比较好，所以资金链状况一直不错，反而融资成本在不断下降。但与之相反的是，三四线城市的中小型房企，融资成本却在不断提升。

“之前分化都没这么大，现在越来越大了。”上述人士坦言，对房地产企业来说，银行贷款越多，其资金成本越低，但是，由于银行对房地产企业信贷的严控，更多的房地产商只能选择其他融资方式，这也就产生了分化。从资金成本来说，由于大型地产商底气较足，多能将融资成本降至7%至8%。而小型地产商恰恰相反，他们需多承担30%至40%，甚至高达50%的融资成本。

除成本的高压，库存的居高不下同样给房企带来巨大压力。截至8月16日，万科、招商等龙头房企在内的38家房企发布的中报显示，库存合计为5423 .62亿元，与去年同期相比净增1288 .84亿元，增幅达31.17%。

大房企资金充裕、小房企四处求资，大小房企资金境况“冰火两重天”。对此，聂梅生指出，库存与债务高企是房地产企业不得不面对的现实。

“政策层面存在变数也是企业所面临的重大风险。”陈国强指出，国务院派出的8个督查组已结束督查阶段，但在评估结果未出来之前，谁都无法判断未来政策走向。但是，如果结果超出中央预判，将出台后续政策。例如，扩大房产税试点，提高二手房交易税，提高预售门槛，加大预售资金监管力度，加大执行力度，对地方实行问责等等。

因此，陈国强建议，在资金高压与其他存在的诸多不确定性的同时存在情况下，我们应警惕房企资金断裂的金融风险。


 

责任编辑：王雪莲