逾七成大中城市房价环比上涨 楼市调控还有几张牌？

导读

今年前5个月，70个大中城市房价环比上涨数量均为个位数，而随着货币政策松动(6月和7月央行先后两次降息)，以及刚需恐慌性入市的影响，国家统计局刚公布的7月份房价上涨城市数量陡增至50个，远超前六个月之和。

当前在中国经济面临下行压力的阶段，在严厉调控收获短暂成效后，楼市的这团热火却又悄悄复燃。7月下旬至8月上旬，国务院派出的8个督查组对16个省市的调控情况进行了督促检查，得出的是存在问题但总体调控成效不断显现的结论。

在7月房价看似普涨的背后，其中包括一些刚性需求的助推，主要是对未来预期的调整。那么，面临7月的一片“涨声”，在传统金九银十到来之前，调控政策无疑处在了十字路口。

经历流火七月的“普涨”后，史上最严的楼市调控走到了十字路口。

国家统计局近日公布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而7月上涨城市个数超过了前6个月之和。

调控未有明显放松，房价上涨城市却陡然翻番。多位业内人士在接受《第一财经日报》采访时均表示，7月房价“普涨”完全在意料之中，首次置业及改善型需求在货币政策放松下集中释放是主因。

随着“金九银十”的脚步临近，不少开发商已在积极“备战”，7月楼市的“涨声”或是压箱底政策的前奏。

调控尺度受考验

当前中央三令五申严控房价，督查组检查并勒令不得以任何理由变相放松政策，但房价止跌回升的苗头已被悄悄点燃。

8月18日，国家统计局在其官网上公布了7月份70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)销售价格变动情况。与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市仅有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个;二手房方面，价格环比上涨的城市有38个，涨势已经较为明显。

上海中原地产市场研究部总监宋会雍对本报记者表示，这波房价上涨主要受首次置业和改善型需求的集中入市推动。“其实，房价上涨势头从3月份开始就有所表现，6、7月份的‘普涨’只是一种正常的延续，接下来这种势头应该还会继续，但势头会放缓。”

中国房产信息集团研究总监薛建雄判断，房价上涨的势头肯定会延续，到年底甚至可能会出现“报复性的反弹”，而预计更加严厉的政策也会接踵而至。

其实，从各方反馈的信息看，中央已对房价上涨的势头高度警惕。据《人民日报》报道，国务院督查组认为，调控措施落实较好，但几个问题需要特别注意：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。

目前，随着楼市回暖及房价的止跌缓涨，“稳增长”与控房价的矛盾已变得更加突出，调控走到一个新的十字路口。有媒体援引住房和城乡建设部相关负责人的话称：“预计年内不会有大的政策变动，但如果房价出现趋势性的明显反弹，将会考虑出台新的更严厉的调控措施。”

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，房价再度上涨突显了楼市限购、限贷等行政手段的弊病，当这些行政手段严格执行，市场就会继续陷入僵局;但只要出现“微调”等放松性政策，就容易刺激购房需求入市，导致量价齐升。

一位不愿透露姓名的业内人士分析称，房价上涨的趋势已很难在短期内逆转。“保障房的推进并不是很顺利，导致刚需在货币政策放松的刺激下集中入市，而房产税在短期内进一步推广也还存在一些障碍。日本、新加坡、韩国等国家都出现过房价大幅度上涨的情况，最终都是通过这两个手段把房价调下来，但现在两项任务的推进都太过缓慢。”

近日，财政部财科所副所长刘尚希在接受媒体采访时称，开征房产税还有很多准备工作要做，不是发一个文件，一下子就能推开的事情，预计“十八大”以后才能真正提上议事日程。

开发商备战“金九银十”

7月涨势无疑让刚需购房者心头一“热”，但在政策、天气等多重因素下，7月下旬以来，开发商和置业者的热情似乎都留给了“金九银十”。

8月以来，5月~7月形成的成交高峰正在逐步回落，北京楼市开始显露疲态。

北京市住建委网签数据显示，8月上半月，北京市新房和二手房成交量双双下降，全市住宅网签总量为12000余套，环比7月同期下跌近一成。

汉宇地产市场研究部监测数据显示，8月上半月上海商品住宅成交面积为33.73万平方米，比上月同期缩减23.3%;二手房买卖带看量也出现明显下滑，环比下跌20%~30%，成交量环比出现10%~15%的回落。

市场分析人士认为，为了备战“金九银十”这个传统旺季，开发商8月上半月往往会推迟开盘时间。

这种现象在统计数据中已有所体现，上海8月上半月新房供应量仅为27.47万平方米，占7月份总量比重的37%，供应不足直接影响楼市的整体成交情况。

以上海6月份的销售冠军楼盘中海紫御豪庭为例，该楼盘6月和7月分别签约199、82次，该项目于7月中旬再次加推后续房源后，与首次开盘的快速热销表现形成一定差距。8月上半月，该楼盘共成交20套房源，成交均价为39199元/平方米。可见，开发商已经逐渐改变推盘的方式。

上海一家大型房企的副总经理对本报记者坦言：“我们也注意到7月楼市‘普涨’的现象，下半年我们还是持谨慎乐观的态度，推盘计划在年初就已经确定了，公司会根据工程的进度以及对市场的整体判断来推盘，但‘金九银十’一定是重点。”

而多位接受《第一财经日报》采访的业内人士均认为，在首次置业及改善型需求的进一步推动下，今年开发商有望告别去年同期的惨淡遭遇，“金九银十”的成色可期。

值得一提的是， 去年的金九银十因为楼市低迷而落空。据搜房网数据监控中心最新统计，搜房网监测的47个大中城市中，有41个城市2011年“金九银十”住宅成交量低于2010年同期，占比达87.23%。上海、广州、深圳等8个城市同比下跌五成以上，其中上海下跌幅度达62.13%、广州下跌57.82%、深圳下跌59.16%;此外北京住宅成交量也下跌了45.37%。