依赖土地溢价存风险 合生能否浴火重生？

广州骏景加油站地块的“缓慢开工”，再次把合生创展推到了风口浪尖。此前，因传闻同为合生系的珠江投资将退出房地产市场，合生创展亦被卷入舆论风暴。

风波不断的背后，是多年来合生创展业绩的萎靡不振。上半年，合生创展集团期内销售额为58.2亿，同比增长9.4%，仅相当于可售货量的约10%，相当于万科、保利、恒大等房企5月份单月销售额。中期业绩会上，合生将最低销售目标下调至120亿。

舍量保价致增长乏力

对于销售额的疲软，合生表示公司已走过了高速增长的阶段，如今更倾向于精耕细作，寻求附加价值和优质资产驱动，绝不为求规模以价换量。半年报显示，上半年公司销售均价逆势上涨，同比上升11%至每平方米人民币16263元。

兰德咨询机构董事长宋延庆向新华网记者表示，这艘昔日“地产航母”对销售节奏的把握明显不足，“舍量保价”虽能保证单个项目的利润率最大化，却会影响整个企业的周转率，进而降低其净资产回报率。上半年，扣除物业重估以及出售金融资产收益后，合生核心净利润仅为8.21亿港元，较上年同期下降18%。

亦有专家分析称，合生是在学习香港模式。由于土地资源的稀缺等因素影响，新鸿基地产、长实和黄、恒基兆业等香港地产商并不单纯追求规模或现金，而是更注重深耕细作，注重物业品质，以实现高利润率。

基于此，合生的发展战略亦在转型。近年来，合生深耕于一线核心城市及周边辐射区域，向高端地产进军。北京的合生霄云路8号，便是其高端地产的代表之作。但记者注意到，该项目似乎不算成功，受限购政策影响，2011年上半年仅卖出了14套。

依赖土地溢价存风险

尽管合生多次强调，这种精细耕作与高端布局，将给其带来新一轮的稳健起飞。但目前情况来看，其前景绝非如此明朗。

不愿降低利润率使合生出现项目的大面积滞销，截止2012年6月30日，合生本集团的土地储备达31，850，000平方米。合生账面上的可售资源高达约630亿港元。

有业内人士认为，合生的慢周转速度或故意为之，旨在分享土地升值溢价。日前被曝光的合生?滨江帝景 “捂盘惜售”、广州骏景加油站地块 “缓慢开工”等行为从某种程度也佐证了这一点。

但链家地产市场部常清在接受新华网记者采访时指出，目前土地市场波动比较明显，尤其调控下土地升值收益难以企及，而长期来看地价的升值幅度也会有所放缓，过于依赖土地升值溢价存在较大风险。

大规模的存货推高了财务成本，合生资金链明显紧绷。为纾解资金困境，上半年合生出让金隅股份的股票套现17.3亿港元。得意于资本的腾挪，6月底合生净负债率降至62%。但显然，这种“曲线救国”的方式终不能长久。亦有传闻称，合生启动了降薪裁员计划。

另外，港资房企引以为傲的高利润也并未在合生出现，继2011年上半年以来，其已连续3个半年出现核心净利润倒退。

人事动荡折射经营困境

此外，合生人事动荡亦折射了公司困境，上半年，公司总裁薛虎辞任合生创展执行董事兼行政总裁及集团一切职务。至此合生创展8年里先后有4任总裁挂印而去。

有业内专家表示，对合生的人事动荡并不惊讶，毕竟没有业绩增长，没有规模扩张，职业经理人的利益就无从体现。另外，朱孟依的管控方式有些老式，职业经理人可能无法融入这个结构。

如今其总裁一职仍空缺，合生称不会因为一个人的离职影响到整个集团的发展，然而有消息称：合生欲香港发债却无人承销，因为各大投行对其现在的管理层没有信心。

由此可见，尝试“港式活法”后的合生创展，到底是“强弩之末”，还是“涅槃之凤”，仍有待市场验证。