中国房地产测评中心最新发布的2012年前三季度房地产50强销售排行榜近日新鲜出炉,万科、保利、中海继续坐稳销售排名的前三甲。然而很少有人注意到,曾经在中国房地产行业长期居于龙头地位的首开、中信、复地、合生却在这份榜单中一落千丈。
6年前还是房地产行业资产规模第一的首开股份[9.62 -0.82% 股吧 研报],如今在上述榜单前50名中不见踪影;昔日华南五虎之一的合生早已无法和其他“四虎”相提并论;曾代表上海地产商位居全国地产行业前十的复地,也与榜首位置越来越远。
是什么原因导致这些昔日的明星房企“星光黯淡”?这些地产商的遭遇给行业怎样的启发?有着相似遭遇的地产商有多少?它们又应该如何突围呢?
地产业的新格局
首开、中信、合生、复地只是众多滑落的明星地产商中的几个代表。根据上述榜单,年销售排名下滑的企业阵容还包括新世界[6.85 0.29% 股吧 研报]中国、凯德置地、当年接手顺驰庞大土地储备的路劲基建[5.38 -0.74%],还有大华、滨江这些区域市场的龙头。
中房信集团克而瑞研究中心总经理程啸天说,从2005年到现在,每一次楼市调控,都是房地产行业洗牌的过程。在这个过程中,有大公司吞并小公司,有企业受困于调控“割肉”。一些房产商往往只是一时的决策失误,就将市场拱手让给竞争者。
事实上,在过去几年中,排名下滑超过30位的复地,总资产由原来的100多亿元上升至500多亿元,销售额由原来的20亿元出头扩展至去年底的近100亿元。如果仅就绝对值来衡量,复地最近几年的发展似乎并不差。
然而,如果将复地和万科等当时同样排名前十的地产商作比较,可以发现前者的发展速度远远落后于同行。2005年销售额才过百亿的万科,仅用5年时间就实现了销售额千亿的目标;同样处于第一阵营的中海,也实现了超过五倍的销售业绩增长;绿城中国[8.90 -1.11%]2006年销售额只有六七十亿元,3年后实现了500亿元的销售目标,虽然由于对调控的错判导致2011年销售额降至300多亿元,但其销售规模的增长速度依然快于复地。
发展模式变化
中国房地产数据研究院执行院长陈晟说,销售排行不足以说明地产企业最近五六年的成败,因为这期间地产商经历了发展方式的分化,有类似万科这样以规模取胜的企业,也有像合生一样追求利润的企业,同样也有像复地一样寻求不同发展模式的企业。
近几年,最早实现销售额百亿元的合生追求的是更高的利润,希望能给股东更高的回报,所以销售额和规模的增长并没有被放到很重要的位置。
复地和其母公司复星国际[3.91 0.51%]所探索的集金融、地产和产业融合的发展模式,更强调以更少的投入,给股东更多的回报。以复星国际下属的星浩资本为例,截至目前仅发行了37亿元的房地产私募基金,但据星浩资本CEO赵汉忠介绍,该基金所管理的资产规模已经突破350亿元。星浩资本给投资者开出的预期收益率超过30%。
但是,在排名连续下降之后,地产商的市场份额、融资能力、品牌吸引力、人才吸引力能否进一步增长成为疑问。
新一轮竞赛
事实上,现阶段仍是地产商抢占房地产市场份额的黄金时间。
目前,万科、保利等地产龙头企业奉行的高周转、规模化经营模式已获得成功。根据《每日经济新闻》此前的报道,九龙仓、新世界中国[3.20 0.00%]等港资地产龙头都有意采用这样的模式深拓内地业务。
在最近一轮的土地市场上,保利、融创等房企都在想方设法扩大土地储备和发展规模。以保利为例,此前它和首开、融创等在北京、上海多地拿地,是九、十月土地市场上的最大买家。刚刚在香港市场以12%的年利息率发行4亿美元高息票据的融创,仅在上海就以和绿城中国合资公司的名义,在100多天购入总价45亿元的土地。
此外,龙湖、越秀等地产公司也在用发债方式扩大土地储备。
在这些企业的全速“超车”的情况下,很多在销售环节、融资环节、拿地环节没有来得及跟上的明星地产商,有可能被甩得越来越远。
责任编辑:欣欣
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