万科三季报飘红 评论称房地产行业马太效应凸显

据经济之声《央广财经评论》报道，尽管房地产行业总体形势不好，但是房地产龙头企业万科依然在今年三季度交出了完美的答卷。根据万科昨晚公布的三季报，第三季度万科实现营业收入154.1亿元，净利润13.5亿元，同比去年分别增长65.3%和123.5%。今年前三季度万科实现净利润50.8亿，同比增长41.7%。

万科认为，3月份后，随着首次置业的信贷环境改善，前期价格回调的效果呈现，自住需求集中释放，主要城市住宅市场景气状况比去年下半年和今年前两个月的低迷期有所恢复。

截至昨天，有超过30家房地产企业公布了三季报，占A股上市房企的两成左右，其中大部分为排名在100名以外的小房地产企业。已经披露三季报的房企，前三季度营业已经实现了5%以上的同比涨幅，但利润并没有出现同比上涨。从已经公布的房企三季报来看，房企的财务状况呈现明显的两极分化。万科、招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然深陷亏损泥潭。

业内人士认为，尽管近期企业的资金状况呈现出一定的好转迹象，但整体来看，行业资金状况偏紧的局面尚未得到根本性改变。在行业整体的开发投资能力下滑的背景下，资金实力强的企业无疑具有更大的经营优势。经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰评论此话题。

万科今年的三季报很漂亮，别的房企三季报显示经营状况有所好转。让人感觉，好房地产的寒冬似乎已经过去了。那么就您了解到的情况，万科的三季报不错是行业整体的情况好转还是万科经营得一枝独秀呢?

陈云峰：我觉得还是万科为首的一线房企一枝独秀，也是行业两极分化的一个结果，我看了一下数据整体行业的销售收入实际上略增大概5个多点，但是整体行业的利润是下降了将近5个多点。但是你看万科的年报销售收入和利润都是上涨了50%多和40%多，应该说它和行业的整体的趋势仍然是一个一枝独秀的结果而不是普遍现象。

总体来说，房地产行业的总体形势虽然有所好转，但是资金状况依然偏紧，在这种情况下，马太效应越来越明显，也就是好的企业越来越好，不好的企业更加不好。那么，万科为什么在楼市深度调控的背景下一直能逆势飘红?

陈云峰：首先万科是坚持走住宅的专业化道路，它不去涉足多元化。另外就是万科像它的物业管理为主的美誉度，还有它卖精装房，另外一个它实施积极的销售政策，您看看它虽然是销售大幅度的增长了，但是每平米的单价是下降了1千多块钱的，可以说万科非常聪明，它在调控两年多的时间内积极的实施以价换量，我降低一千多块钱，我换来了整体的销售。我觉得这个是全行业都要借鉴的。

经济增速的下降肯定会影响房地产行业的整体走势，不过有分析报告认为四季度投资会触底反弹，那么这是否意味着房地产行业会再次出现利好呢?

陈云峰：房地产行业也还是冷热不均的情况。比如现在在北京，以万科为主的前十企业他们拿走了北京10%的土地，现在看看万科公布的资产负债率才30%多，但是行业还在60%、70%，这就好比账上有100多块钱，有70多都是借来的，万科人家100多块钱只有30块钱是借来的，所以万科的资金现在通过它这种规模化的经营包括销售的好转现在是非常好的，所以它在积极的拿地，不光是拿地，它还和很多的开发商谈，你经营不了的情况下，你把你的地给我，咱们合作开发，或者合作去拿地利用你的本土优势。所以我觉得万科在这方面做得非常好，所以整个大家的资金面实际上我觉得并没有明显的好转，但是万科为首的一线企业资金已经好转了，而且在积极的拿地，这是今年行业的新动向。

所以行业内有人分析未来在房地产行业会出现大洗牌这么一个过程，也就是说很多小的企业要面临倒闭，看来这种趋势也是在所难免的，您认为呢?

陈云峰：原来都说是二八现象，实际房地产行业简直就是一九现象。像在北京应该有一千家房地产开发商，但实际上只有10%的企业有项目，另外其中只有10%像万科一样还有能力积极的拿地，所以咱们老说狼来了，狼来了，行业要整合，房地产行业的整合在2012年暴露的非常明显，就是强者愈强，弱者愈弱，房企开始品牌化、专业化、规模化，而且行业集中度在提高，小的企业只有转型出局了。

现在中央的房地产调控政策依然严厉，房价是不可能大幅度上涨了。那么未来房地产行业在房价相对稳定的前提下发展，发展思路应该做出哪些调整?应该做哪些微调?

陈云峰：中央对于调控的态度仍然是非常明确的，不允许私自改变限购为主的宏观调控政策，这个红线不能松，所以这样的话也逼着整个的房地产行业也在转型在升级。比如万科还是在以住宅为专业化的道路上不断的规模化、品牌化;另外，以大连万达为首的开始走向商业地产包括旅游地产这条路;另外还有一个主思路就是中国的保障房建设在中央政府的督办下也是加足马力在开建，来解决老百姓的国际民生问题，所以我觉得这三个方面就构成了今后的整个房地产行业三个大的走势。

今天我还看到一条消息说北京房地产市场暗流涌动，暗自提价两成，说明以价换量的时代已经结束，这个消息能够透露出什么样的信息呢?

陈云峰：北京在全国也是一个个例，因为它有首都的优势，人口还在大量的涌入，所以北京在五环内基本上没有什么新的土地包括新的开发项目，所以五环的土地房价实际上已经是在上涨的。另外像通州、顺义、亦庄这些郊区县销售量也在明显的增加，价格也开始只能说是止跌了，开始稳定住了，所以我觉得这个是一个现在的趋势吧。