万达5.4亿买壳上市 巨大资金缺口仍待解

21世纪网讯 82亿并购银泰百货传闻未止，又有消息传出万达借壳恒力打通香港上市通道。谋求上市已达8年之久的万达在4月10日再次出手，以6.75亿港元(约合5.4亿人民币)成为恒力地产第一大股东，此举或为万达商业地产借壳上市打开通道。

中原地产市场部总监张大伟对21世纪网(微博)分析指出，借壳是当前万达实现上市最好路径，香港市场现在对房地产企业IPO认可度较低，如果选择IPO，房企价值易被低估。“通过香港借壳上市，可以帮助万达获得一个好的融资平台。”

但有不愿具名的证券分析人士对21世纪网指出，按照港股规定，万达两年内将难以依靠恒力地产大规模融资。同时，万达近年来一直想以文化旅游、电商等项目作为突破口进行转型，但这些项目也是需要大量的资金进行投入，如4月28日刚奠基的哈尔滨万达城投资200亿，7年后才能收回成本。

而据21世纪网了解，万达地产上市之路一直堪称曲折，万达之前主要的资金筹措方式是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等手段融资也有限，万达仍面临着巨大资金缺口待解。

崎岖上市路

尽管万达这艘国内商业地产可以号称超级航母，但其上市之路却崎岖艰难。

股市融资的低成本及可持续性是万达看重的渠道，但万达曾有过数次冲刺上市的经历，而几次尝试无论REITs还是IPO，A股或者港股，无一例外折戟。

万达地产上市之路可以追溯到八年前。

2005年，万达准备在香港红筹上市，由于金融财务顾问、投资和基金管理服务机构麦格理劝说做REITs(房地产信托投资基金)，即把流动性较低、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易。

2005年底，万达REITs招股文件在香港获通过，成立了全国第一只针对商业地产的房地产信托投资基金。但万达进展并不顺利，2006年7月，国家部委联合下发“171号文”， 严格限制境外公司收购内地物业，万达上市梦破碎。待万达决定再去港股IPO时，港股红筹上市之路已被监管部门封死。

2007年，万达准备在A股IPO，架构搭好后，结果2008年又遇金融危机，紧接着房企A股被卡。

2009年，该公司曾计划在香港上市，又因为定价分歧而功亏一篑。

2012年2月，万达商业地产公司和万达电影院线向中国证监会提交上市申请。不过，由于房地产调控，万达登陆A股的计划再次受阻。

2013年港股恒力商业地产3月22日公告，已就向万达地产销售65%权益订立有条件买卖协议。与此同时，万达商业地产还接手了恒力2.09亿港元可换股债券，换言之，万达商业地产耗资6.75亿港元便打通了在香港股市借壳上市的通道。

千亿资金缺口

不放弃任何融资机会

香港上市无疑能给万达提供融资的好平台。但根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资產、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

中原地产市场部总监张大伟表示，若被按新股上市处理，万达买壳上市将会失去意义。因此要发挥恒力地产实质性的融资作用，需要至少等待两年。

有业内人士指出，当前万达地产由于扩张急需补充其资金链，而盈利不足及债务融资成本较高，使得股权融资成为万达地产融资的有效手段。

据了解，万达之前主要的资金筹措方式是自有资金、银行贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入和物业中长期抵押贷款等。

但在2011年以后，随着房地产调控的深入，银行信贷紧缩，整个行业资金面趋紧。为周转资金，万达将发行信托融资作为最主要的融资渠道，2011年，万达发行了10款产品共71.76亿元，但这些资金对于万达这艘航母来说仅是杯水车薪。

为此，万达不得不执着于上市之路来获得更多的资金。万达董事长王健林也曾坦言资金的重要性：“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。”

尽管王健林就此次借壳香港上市否认是为了钱，而是为了建立现代化企业制度。对于外界对万达资金链的质疑，王表示：“万达集团每年竣工20个以上的万达广场，一个万达广场抵押贷款能拿个10亿元、8亿元。我们任何一年竣工的物业拿去抵押贷款就能获得相当于一次上市的现金流了。”

但王健林的说法一直未能消除人们对于万达资金链紧张的疑虑。就借壳是不是为了融资一事，万达的相关人士均婉拒媒体的采访。但很接近万达的人士表示，因涉及商业机密，万达不可能将资金链的情况对外公布，但借壳行为却是为解决其千亿资金缺口，其最直接的利好就是能打通一个低成本的融资通道。

根据万达官网的数据显示，2013年万达投资的项目接近40个。2013年将开业20个万达广场、17家高星级酒店，新增持有物业面积436.6万平方米。

2013年龙岩万达广场、绵阳CBD万达广场、荆州万达广场、营口万达广场、安阳万达广场5个项目先后奠基，总投资分别为50亿元、100亿元、50亿元、60亿元、40亿元，共300亿元。

最近在广东万达签约4个全新项目总投资额就超过450亿元，仅是花都的万达城项目投资额就超过300亿元。

上述9个项目投资约750亿元，若2013年万达要完成37个项目投资的目标，资金投入至少在2000亿以上。

年投资额超过千亿元，与万达银行贷款、信托融资等筹措的资金相比，缺口巨大。

同时，万达想通过文化旅游等转型的项目也被认为是烧钱的产业。如2013年4月28日刚奠基的哈尔滨万达广场是万达的首个文化旅游城项目，投资200亿，7年回本。另据了解，万达集团还计划在南昌、无锡、广州等城市再投资5个文化旅游城。

大手笔的投资，再度引发了外界对万达资金情况的质疑。

与此同时，梳理万达近年来的发展状况可发现，伴随其高投入、高扩张的是其高负债率和低利润率，万达净利润的增长却远远赶不上资产的膨胀规模。2012年，万达在官网称 “企业资产3000亿元，年收入1417亿元，年纳税202亿元，净利润超过100亿元”。总资产几乎成倍增模式，但净利润增幅有限，而净利润与资产规模的差距甚至达到了30倍。

而当前万达地产扩张急需补充其资金链，因此，其在谋求海外融资平台的同时，并未放弃国内IPO。

张大伟表示，万达商业地产在内地的IPO申请没有退出，若万达院线上市成功，万达也可提供资金支持。

据了解，目前，包括万科等在内的多家开发商，都已在资本市场上拥有内地和香港的双融资平台。2012年，万科集团、金地集团和招商地产，分别通过收购香港上市公司，谋求海外融资平台。