山东经适房进入交易期 解读不同收益分成办法

8月1日是济南市经济适用房上市交易政策实施首日，住房保障部门的电话响个不停。实际上，从2007年我省每年对各市安排保障房建设任务至今，多市经适房目前进入或临近交易期。经适房交易收益如何分成更科学，未来经适房将何去何从?记者采访了省住房城乡建设厅和17市住房保障部门。

咨询电话响个不停

随着第一批经济适用房小区售出满5年，济南市公布《经济适用住房交易管理若干规定》，主要内容是签合同5年可买卖;增值收益由购房户和政府三七分成。

8月1日是该政策执行首日。“一整天办公室电话响个不停，许多经适房住户询问上市交易的事儿。怎么定价、算收益和分成，是咨询的焦点问题。”1日，济南市住房保障和房产管理局住房保障处相关负责人告诉记者。

因为计算收益要依据“普通商品住房交易指导单价”，目前物价部门还没有制定出台，眼下还无法进行实际交易。“指导价一出，交易马上就可以操作。”该负责人告诉记者。

在槐荫区腊山附近的济南首批经适房小区世纪中华城，记者遇到了住户刘先生。他和家人商量后很想交钱“买下”经适房的完全产权。“买下来后，我想把这套房子让给儿子结婚用，我和老伴到外面找个房子住。”刘先生说，但最终究竟买不买他还不确定，关键得看价格定多少，得交纳的七成收益是多少。

世纪中华城2007年12月出售时均价2242元，目前周边商品房售价已经接近7000元，增值不小。对“三七开”的比例，住户们也有些议论。“咱也花了钱了，分得太少了。”一位住户说;“政府也投入了，售价当时确实比周边便宜呀。”另一位住户则说。

分成办法可分4类

像济南一样，我省多个城市经适房目前进入或临近交易期，其中烟台、威海、滨州、淄博、德州等市已经有交易案例。上市交易办法近年来密集出台，除聊城、泰安、菏泽、临沂正在制定中，其他城市都已出台。

记者致电17市住房保障部门咨询政策细则，大致可分4类:

最普遍的是类似济南的“收益分成式”:青岛、烟台、威海、淄博、滨州、济宁目前都采用这种方式，但分成比例各有不同。政府分成比例济南为70%，威海60%，青岛、烟台、济宁、滨州50%，淄博45%。

第二种，政府提取房价固定比例。枣庄规定，2007年6月1日前拿证的经适房，补交房产交易价格2%的土地出让金(此前经适房面对的是“中低收入家庭”而非“低收入家庭”，价格和商品房价格相差不多)，2007年6月1日后拿证的，交10%的土地出让金。

第三种，政府“回收成本”式。德州规定，经适房交易时需补齐“5费”:城建配套费、墙改基金、建筑业养老保险金、人防工程易地建设费、水资源管理费，合计每平方米350元左右;其余房价上涨部分归购房家庭所有。

第四种，货币“退补”型。我省日照、潍坊、莱芜三市多年来实行经适房货币补贴，目前的补贴标准是每户7.8万元、8万元、3.2万元。三市的政策也分为两类:潍坊、莱芜鼓励买房户尽早退出住房保障，将资金流转起来，规定5年内(含5年)将经适房变更为普通商品住房的，购房家庭只需退还购房补贴的一半，5年后变更，每增一年多退5%;超过15年再退出货币补贴须全额退还。而日照的政策取向与之正好相反:5年内退出，购房家庭须将货币补贴全额退还;此后每推迟一年，少退10%，自住超15年，不用退还。

卖掉的是少数

经适房起步较早的城市，已有交易的案例。从交易比例看，目前卖掉经适房的还是少数。

烟台市住房保障中心副主任迟乔告诉记者，烟台市2003年开始分配第一批经适房，目前证满5年、达到上市交易条件的约有2500套，从住房保障中心的受理情况看，从2011年底接受申请至今，有340户上市交易，占比13.6%。

德州市住建局工作人员告诉记者，德州一年前就有经适房进入上市交易期，目前大约交易近100户，占满足交易条件房源的10%左右。

滨州市直经适房第一批2007年入住，不到一个月就办了证。滨州市房地产管理局住房保障科工作人员介绍，去年7月，滨州市物价局核定了交易价格，上市交易进入实际操作。当时售价1050元/平米，核定目前价格2800元/平米;60平米的房子，差额10.5万元，补交一半为5.25万元。“购房家庭好多问的，但目前还没有卖的。”他说。

在威海，1998年建成的第一批经济适用房、2200多户的“柴峰小区”，目前已进入交易期，但在住房委工作人员印象里“卖得不多”。“因为当时经适房价格和商品房所差不多，现在收益要上交60%，可能算不过来账。”

可引入“共有产权”

政府分成高，可吓退买房人“通过经适房获利”的投机、寻租冲动;分成低，可让利于民。那么，如何使分成更“科学”?

临沂市考察多个城市的政策后设想，不采用“固定分成”的办法，而是引入“共有产权机制”，将账“算在明处”:购房家庭投入了多少，政府通过土地出让金让渡、税费减免等投入了多少，算出一个产权比例，每个小区可能各有不同，上市交易时，各取各的收益。临沂市正在制定的办法草案即以此为基本思路。

经适房卖掉一套少一套，是否会造成城市保障资源流失?记者了解到，青岛、枣庄等城市正在准备制定办法，实现经适房“体内循环”，即通过政府回购卖给符合需要的人群。

记者发现，很多以前以经适房为主力保障形式的城市，如烟台、枣庄、临沂(保有量都在1万套以上，临沂曾连续3年1年建设1万套)，目前正准备将保障重点向公租房转移。“公租房比产权式住房更能解决周转性、阶段性的住房困难，覆盖面更大。”烟台市住房保障中心副主任迟乔分析。

省住房城乡建设厅住房保障处副处长娄保来认为，除了经适房，政府解决住房保障还有很多发挥空间。如盘活社会上的闲置房源，政府租下来再低价租给保障群体;实行“租补分离”，让保障对象在社会上按需选择房源，政府给予一定限度的补贴。但以“实物补贴”还是以“货币补贴”为主，还要看城市房源的紧缺情况，一般套户比达到1.1时，应以“货币补贴”为主;否则，房子紧缺，只补不建，可能导致有补贴而“租不到房子”。