融创中国7.3万元/平夺农展馆地王 预计售价超15万元∕平

北京再度诞生新地王!农业展览馆地块楼面地价拍出了7.3万元∕平方米的单价，这是北京土地出让历史上最高的楼面地价。

“突破了市场想象力。”北京中原地产市场研究总监张大伟向记者表示，除了该地块21亿元的总价，开发商还需额外支付22.24亿元的配建医院投资。也就是说，融创中国在拿地阶段需要支付43.24亿元。

“7.3万元∕平方米的楼面地价在我们意料之中。”一位在场参与竞拍的开发商向《证券日报》记者透露，预计未来项目售价将超过15万元∕平方米。

9月4日上午，《证券日报》记者实地探访了有黄金地块之称的农业展览馆北路8号地。

公开资料显示，农展馆北路8号0304-622地块为住宅混合公建用地，为稀缺优质地块，位于三环边上四环以内，邻近农展馆和使馆区，紧邻东三环路，建筑规模不超过5.9万平方米。

记者在探访中也发现，该地块紧邻原北京军区总医院东院。“医院牌子去年11月已经撤掉了，医院有些部门也搬迁了。”一位附近居民告诉本报记者，这块地原来有楼房，但早都拆掉了。

事实上，记者进入上述医院原址大门后发现，该地块在医院大门的右手边，对面为枣营西里居民楼。整个地块呈长方形分布，地上有不少杂草，还有好几棵大树，散落着不少碎石，还停着几辆轿车，显然临时充当了停车场。

同时，记者也注意到，该地块紧邻东三环路，步行至燕莎商场仅需20分钟左右，距离农业展览馆和亮马桥地铁站都很近。此外，整个地块不临主街，非常安静，地块周边有两三层高的独栋别墅，低层居民楼，私密性非常好。

实际上，该地块2012年11月27日曾挂牌入市，当时备受业内关注，被称为北京的“准地王”。

值得注意的是，该地块当时未能顺利出让。2012年12月19日，在农展馆地块挂牌开始竞价两天之后，被“因故暂停”。当时，有市场人士表示，叫停该地块是为了稳定调控政策，以免该地块拍出高价后，带动周边楼盘快速上涨。

近一年之后，2013年9月4日下午，该地块进入现场竞价环节，融创中国以实际支付43.24亿元的代价摘得，楼面地价一举创下北京土地出让历史上的最高单价纪录。

值得一提的是，记者注意到，截至9月3日晚间，也就是现场竞价的前一天，该地块就已经收到8次报价，最高报价为18.7亿元。

但在9月4日竞拍现场，该地块却遭遇了“快抢”，仅9轮就达到了最高上限价格21亿元，最终被融创以27.8万平方米的配建医院的代价抢到，溢价率为16.6%，折合楼面价超过7.3万元/平方米。

对此，融创中国相关负责人向记者表示，这一地价符合预期，“不算高”。

“5.9万平方米的建筑面积，按照土地出让惯例，起码有10%左右的不可销售公建面积。”张大伟称，如此算来，该地块的实际楼面地价成本将达到8.12万元∕平方米。此外，叠加建安、管理、税费、资金成本等，该项目的成本将高达10万元∕平方米，若剔除其中不可销售部分，入市的成本价已经达到12万元/平方米以上。

而记者在实地探访该地块时也获悉，目前周边在售项目有维多利亚花园公寓、首开铂郡等楼盘，售价在60000元/平方米-70000元/平方米之间。

“这个项目能否在市场立足，还需观其后效。”亚豪机构副总经理任启鑫向记者表示，以2.1的容积率计算，项目未来层高在12层-15层左右，受土地使用面积的制约，住宅部分的成品很有可能打造成为一栋或两栋超级豪宅，预计未来售价将在15万元/平方米以上。

“这块地私密性较好，非常适合做豪宅。”上述参与竞拍该地的开发商向本报记者表示，加上精装修成本后，售价达20万元/平方米也是有可能的。显然，若该项目入市的售价很可能“秒杀”北京绝大多数豪宅。