动物精神、非理性繁荣与中国房地产泡沫(2)

站在“动物精神”的角度，席勒在剖析资本市场动荡的同时，还特别分析了房地产的周期。席勒在《动物精神》中写道：“通过对房地产市场的观察，我们又一次看到，‘动物精神’是经济的重要推动力。住房投资从1997年第三季度占GDP的4.2%上升到了2005年第四季度占GDP的6.3%，然后又下降到2008年第二季度的3.3%。因此，住房投资是最近美国经济繁荣和衰退的重要因素。我们也看到，住房投资变化的原因和‘动物精神’理论的所有因素相关。”在这里必须指出，席勒是全球少有的对房地产市场有学术建树的金融专家。他和另一位美国经济学家凯斯共同提出的凯斯-席勒指数(case-shillerindex)成为全美房地产市场最有影响力的指数。

关于房地产，席勒谈得比较多的是人们关于房地产价格的天真想法。“很多人似乎有一种强烈的直觉，无论什么地方的房价都只涨不跌。如果要他们拿出证据来，他们通常会说，因为土地只有一点，房地产的价格一定会持续上涨。”“房价只涨不跌的吸引力在于，它往往伴随着房地产繁荣的故事，被人们口口相传，为房价暴涨推波助澜。”这和中国当下人们对房地产市场的心理何其相似。

对于中国的房地产和房价， 多次到中国访学的过程中，席勒多次谈到中国一线城市远远超出居民收入水平的房价。最近的一次是2011年，在世界经济论坛2011年年会(达沃斯论坛)上，席勒接受中国媒体采访时再次谈到房地产问题，并直言中国房地产存在泡沫。他说：“美国房价仍在下跌，我很担心它会跌到什么时候。家庭负债率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更换工作而转移到其他城市。与此同时，美国负债率已经上升到前所未有的高水平，这样人们担心，政府是否还有能力推出新的刺激政策。中国房地产现在泡沫严重，如果和美国一样泡沫破裂的话，这将会对中国经济产生打击。”

但是，很显然，对于诺奖得主对中国房地产泡沫的警告，几乎绝大多数的中国人都抱以嘲笑，不管中国的房价收入比如何扭曲、不管中国的住房价格如何高得离谱，不管中国房地产的总市值已经到了非常离谱的达到GDP5倍以上的惊人水平，也不管房地产投资占GDP的比重长期在两位数以上的高位。在经历数次暴涨的恐惧之后，绝大多数的中国人已经不相信房价会下跌的神话。对于席勒的多次警告，甚至很多人认为其水平连任志强都不如，是压根就不懂中国国情的呓语。

但是，泡沫是不分国界和种族的。当下国人对房地产狂热，可以和人类历史上任何一次投机事件相提并论，对此，唯一可以给予的教训也许是泡沫破灭之后的痛苦。席勒在他的《非理性繁荣》中曾经讲过一个故事：在一次电视台谈话节目中，一个女性投资者告诉他，他的观点是错误的，她认为股市走强趋势明显，并且必将继续走强。她当时激动的声音促使席勒思考究竟是什么因素导致她如此情绪变化。后来的事实大家很清楚了：美国股市2000年泡沫破灭，标准普尔指数几乎跌去了一半。

最后，我把席勒教授《永远的泡沫》文章中的话送给沉浸在房地产狂热中的所有人：“投机泡沫不会像短篇故事、小说或戏剧那样结束。不存在将所有线索同时推向令人难忘的结局的剧终场景。在真实世界中，我们永远不知道故事什么时候结束。”但不论如何，没有没有结束的故事和派对。